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免稅優惠 VS 增稅壓力：哪個讓你更願意成為公益出租人？

作者：管理員於 2025-02-25

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本文探討了房東是否應該成為公益出租人的問題。專家分析指出，儘管政府提供房屋稅、地價稅等多項稅務優惠，許多房東仍然不願成為公益出租人。主要原因來自於兩大稅務問題。首先，將租金收入計入綜合所得稅後，房東的所得可能進入更高的稅級，導致稅負大幅增加。其次，房地合一稅要求出租自住房無法享有土地增值稅免稅額，這使得房東選擇不報稅或拒絕房客申請租金補貼。此外，公益出租人雖能享有部分稅務減免，但在稅金方面的優惠相對有限，無法彌補房東的高額稅負。因此，對許多房東而言，即便有一定的節稅機會，仍覺得成為公益出租人並不划算，且會面臨更多稅務負擔。

免稅優惠 VS 增稅壓力：哪個讓你更願意成為公益出租人？

文章概述

在解決台灣租屋市場不公平問題的過程中，政府積極推動公益出租人政策，通過提供房屋稅、綜合所得稅和地價稅等優惠，鼓勵房東將房屋出租給符合租金補貼條件的租客，並報稅以促進市場透明化。這項政策意在促使更多的房東參與出租市場，同時讓租屋市場的租金價格更加合理，避免黑市行為的發生。

然而，儘管這些稅收優惠看似能幫助房東減少稅負，許多房東卻仍選擇拒絕成為公益出租人。專家分析指出，房東對於政策的抗拒，主要來自兩個關鍵的稅務障礙——所得稅和房地合一稅。首先，當租金收入被併入綜合所得時，房東的所得稅級距往往會上升，這使得他們的稅負增加。其次，房地合一稅規定如果將自住房出租，則無法享有400萬元的免稅額，這樣的稅制設計使得房東對出租自住房的誘因降低。

儘管如此，公益出租人制度仍然有其獨特的稅收優惠，特別是對於房屋稅和地價稅的減免，對某些房東而言，仍具有吸引力。針對這一現象，專家建議政府可進一步調整政策，例如實行租金所得分離課稅，並簡化房東的申請程序，從而吸引更多房東參與其中。這樣既能減少黑市租賃問題，也有助於提高政府對租賃市場的監管效能，實現市場公平與透明。

背景說明

政府為了解決租屋市場中的不公平現象，並促使房東報稅，出台了公益出租人政策。根據該政策，房東若將房屋出租給符合租金補貼條件的租客，將自動成為公益出租人，並可享受房屋稅、綜合所得稅和地價稅等優惠。然而，儘管政策本意良好，卻有不少房東因擔心額外稅負而選擇回避這些優惠政策，造成政府政策推動上的困難。

為何房東不願成為公益出租人？

專家分析指出，房東不願成為公益出租人的原因主要來自兩大關鍵的稅務問題：所得稅與房地合一稅。這兩個稅務障礙大大影響了房東的稅負計算，讓許多本來應該參與的房東卻選擇繼續迴避。這些問題尤其在高租金地區的房東中更為明顯。

1. 所得稅問題

根據現行稅法，房東的租金收入必須計入綜合所得稅，並依照其年所得額的高低來計算稅金。對於位於台北市、新北市等高租金地區的房東來說，租金收入的增加很容易使其所得進入更高的稅級，這意味著他們的稅負會顯著提高。以一名房東為例，若其每月租金收入為8萬元，年租金收入達96萬元，那麼這筆收入一旦併入房東的綜合所得，可能會使原本適用12%稅率的房東，稅負提升至20%甚至更高。這會讓房東感到不公平，因為他們所獲得的租金收入，扣除稅款後，實際所得顯得相對較少。因此，許多房東寧願選擇不報稅，避免被繳納更多的綜合所得稅。

2. 房地合一稅問題

此外，房地合一稅也是一個重要的稅務障礙。根據現行規定，若房東將自住房出租，即使是公益出租人，也無法享有「自用住宅」的土地增值稅免稅額。這項免稅額最高可達400萬元，對於長期持有不動產的房東而言，這是一筆可觀的稅收優惠。然而，一旦房東選擇出租其自住住宅，就無法享有這項免稅額。因此，若房東選擇公益出租人身份，雖然能享有一些房屋稅、地價稅的減免，但無法享有土地增值稅的免稅優惠，這使得房東覺得在經濟上並不划算，選擇將房屋出租的誘因變得相對較弱。

稅務分析：公益出租人的節稅機會

儘管房東不願成為公益出租人的主要原因多與所得稅及房地合一稅相關，但成為公益出租人還是具有一定的稅務優惠。這些優惠主要體現在房屋稅、地價稅以及綜合所得稅上。接下來，我們將深入探討公益出租人所能享受的具體稅務優勢，並進行表格式分析。

1. 房屋稅與地價稅優惠

公益出租人最大的稅務優惠之一是房屋稅和地價稅的減免。根據目前的稅法規定，公益出租人可享有與自用住宅相同的較低稅率。這一優惠對於長期持有不動產的房東來說，無疑可以節省一筆可觀的費用。

城市	每年節省的房屋稅（以台北市為例）	每年節省的地價稅（以台北市為例）	總節省金額
台北市	約2,000元	約1,500元	約3,500元
新北市	約1,500元	約1,200元	約2,700元
高雄市	約1,000元	約800元	約1,800元

這些數字是根據不同城市的房屋及土地估價得出的平均金額，實際節省的金額可能會因房屋規模和地段而有所不同。但無論如何，成為公益出租人所能獲得的房屋稅與地價稅減免無疑是具吸引力的。

2. 綜合所得稅的優惠

對於年租金收入較低的房東來說，公益出租人還可享受每月租金收入免稅至1萬5千元的優惠。這意味著，即使房東的租金收入較低，也能享有一定的免稅額。此外，若房東的租金收入超過這一金額，仍可享受租金收入43%的必要費用扣抵，這將大大減少應稅金額。

舉例來說，假設一位房東的每月租金收入為16,000元，年租金收入為192,000元。按照公益出租人的規定，他的租金收入中有1萬5千元每月免稅，即每年可以免稅18,000元。剩餘的租金收入將計入綜合所得稅，但可享有43%的必要費用扣抵，即扣除43%的租金成本後，僅需計稅57%的金額。

月租金收入	年租金收入	免稅金額（每月1萬5千元）	必要費用扣抵（43%）	應稅金額
16,000元	192,000元	18,000元	82,560元	91,440元

根據上述數據，這位房東的租金收入需計稅的金額為91,440元，而非全額192,000元。這意味著他的綜合所得稅負將大大減少，從而達到節稅的目的。

3. 綜合所得稅的節稅效果分析

如果房東選擇不報稅，將無法享受上述的稅務優惠。這使得公益出租人不僅能減少應稅收入，還能避免進入高稅級。

租金收入	未報稅時應繳稅額	公益出租人應繳稅額（假設年租金收入96萬元）	節省稅金
96萬元	12%稅率	20%稅率，經過必要費用扣抵後可大幅減少稅額	約15,000元

此表格顯示，若不報稅，房東在收入進入較高稅級時，需繳納12%的稅金。相比之下，選擇報稅為公益出租人後，雖然仍需繳納一定的綜合所得稅，但由於必要費用扣抵的作用，最終能節省不少稅金。

案例舉例

案例一：王小明的案例

假設王小明是一名擁有兩間公寓的房東，每間公寓的月租金為4萬元，年租金總額為96萬元。假設王小明的其他所得為100萬元，若將租金收入並入綜合所得，將會導致他的所得總額達到157.42萬元，並且適用20%的所得稅率。這樣一來，他需要繳納的所得稅將大幅上升，這也是他不願報稅的主要原因。

案例二：自住房屋的資本利得稅問題

若王小明將其中一間房屋出租，並且這間房屋的市價在出租後上漲，則他無法享有自住房屋的資本利得稅優惠。這樣一來，當他試圖出售該房屋時，將需要按照市場價格繳納土地增值稅和房地合一稅，這將大大降低他的收益。

Q&A

Q: 為何房東會擔心綜合所得稅的增加？

房東最常遇到的問題之一是其租金收入被併入綜合所得稅，導致其稅率上升。假設一位房東的年租金收入達到96萬元，根據綜合所得稅規定，房東的所得將被計入其其他收入中，這使得房東的綜合所得淨額大幅增加，並可能使其進入更高的稅級。這不僅增加了其應繳的稅金，還可能使得一些房東不願報稅。

Q: 房地合一稅是否對房東的吸引力產生影響？

根據現行房地合一稅的規定，若房東將自住房出租，則無法享有土地增值稅的免稅額（最多可達400萬元）。對於房東而言，若不報稅，仍然能夠享有自用住宅的土地增值稅免稅額，這對許多房東來說具有很大的誘惑力。因此，儘管公益出租人可享有其他稅務優惠，房地合一稅的影響讓部分房東選擇放棄報稅，並選擇保持租金收入的隱蔽性。

Q: 如何解釋公益出租人免稅額和稅負的關聯？

公益出租人確實可以享有每月租金收入免稅至1萬5千元的優惠，這對於年租金收入較低的房東來說是一項可觀的福利。然而，這一免稅額限制了較高租金收入的房東。如果房東的租金收入高於此免稅額，他們需要計算剩餘收入並按照必要費用扣抵計算稅負。即使如此，房東依然會進入較高的稅級，最終可能還是需要繳納較多的稅金。

Q: 如何處理房東與租客的稅務關係？

許多房東對於租客報稅有疑慮。若房客申請租屋補貼或進行租金報稅，房東的租金收入將被納入綜合所得稅，並可能對房東的稅負產生影響。房東可能會擔心租客的申報方式不正確或有誤，因此不願意讓租客進行報稅。這種情況進一步加劇了房東對於成為公益出租人的不情願。

Q: 政府推動政策與房東反應的差異

政府為了減少租屋市場的黑市交易，力推公益出租人政策，並為其提供稅務優惠。然而，許多房東的反應是，儘管優惠政策看似吸引，但在實際操作中，房東們常會擔心在報稅後面臨的稅負增加，尤其是收入增加後的稅級上升，使得其最終實際可獲得的稅務優惠減少。因此，即使政策上有減免措施，實際上對於部分房東而言，這些減免並無法彌補其因稅負增加而帶來的經濟損失。

Q: 為何房東仍選擇繼續逃漏稅？

儘管政府已經設立了相對簡單的申報方式，並提供相應的稅務優惠，仍有不少房東選擇逃漏稅。這是因為逃稅能夠讓房東避免進入較高稅級並避免繳納大量的稅金，特別是在房租收入較高的情況下。逃稅所帶來的短期財務收益對於一些房東來說，是一個難以抗拒的選擇。

Q: 公益出租人的稅務優惠與長期收益的平衡

儘管成為公益出租人能夠減少一定的稅務負擔，從長期來看，房東是否能從這些優惠中獲得真正的經濟收益依賴於其收入規模和所屬地區。對於房東而言，最重要的是了解政府稅收政策對其長期財務狀況的影響，並根據自身的情況做出選擇。對於小規模房東，公益出租人身份的優惠可能帶來更多的稅務優惠，而對於大型房東或高租金地區的房東，則可能需要更多的專業建議以最大化利益。

觀點建議

儘管公益出租人政策有一定的稅務優惠，但由於所得稅和資本利得稅問題，許多房東仍選擇回避。專家建議，政府應考慮對租金收入進行分離課稅，這樣可以減少房東的稅負壓力，從而提高報稅的意願。此外，政府可進一步簡化公益出租人的申請流程，提供更多的稅務優惠，吸引更多房東參與。解決這些問題需要政府進一步調整稅務政策，並加強對房東的稅務教育和支持，才能夠有真正更多的房東選擇成為公益出租人。

結論

公益出租人所能享受的稅務優惠包括房屋稅、地價稅及綜合所得稅減免。儘管房東面臨部分稅務問題，但通過適當的規劃，這些優惠可以顯著減輕其稅負。在高租金地區尤其如此，公益出租人身份的稅務優惠無疑具有吸引力。

公益出租人政策本意良好，旨在解決租屋黑市問題並促進租賃市場的透明化。然而，由於稅收負擔的問題，許多房東選擇避免參與此計劃。政府應該針對所得稅和房地合一稅等問題進行調整，從而吸引更多房東加入公益出租行列。