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房地合一所得稅新制 vs 舊制：繼承後該如何處理？

作者：管理員於 2025-02-27

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繼承房地產後出售的所得稅申報方式，根據財政部的規定，會依被繼承人或遺贈人取得房地的時間點來決定是否適用新制（房地合一所得稅）或舊制（綜合所得稅）。若被繼承人於105年1月1日後取得房地，則需依新制申報房地合一所得稅；若是在104年12月31日以前取得，則只需就房屋部分依舊制申報綜合所得稅。此外，若繼承的房地符合自住房地條件，也可以選擇適用新制進行申報。無論選擇哪種稅制，申報時都需準備相關文件，包括契約書、不動產權利證明等。繼承房地產的納稅人應確保了解相關稅制要求，並按時完成申報，以避免未來的稅務爭議和負擔。

房地合一所得稅新制 vs 舊制：繼承後該如何處理？

文章概述

個人出售繼承或受遺贈取得的房屋、土地時，應如何申報所得稅，是一項需要深入了解的稅務規定。根據財政部臺北國稅局的說明，判定適用稅制的關鍵在於被繼承人或遺贈人取得該房地的時間點。若被繼承人於105年1月1日以後取得房地，則適用房地合一所得稅新制；若取得時間早於105年1月1日，則適用舊制，僅計算房屋部分的財產交易所得並併入綜合所得稅申報。

新制申報需於完成所有權移轉登記的次日起30日內進行，無論交易結果為盈或虧皆需辦理；而舊制則是在次年5月份與其他綜合所得一併申報。此外，若符合所得稅法相關條件，繼承人可選擇以自住房地身份申報新制稅制，以減輕稅務負擔。

本文詳細解析稅制適用條件與申報程序，並以具體案例幫助理解稅務細節，同時透過問答方式解答常見疑問，為納稅人提供實用建議。最終，透過觀點建議與結論，強調提前了解政策與尋求專業協助的重要性，確保申報過程順利，並在合法合規的基礎上，最大限度減輕稅務負擔。

背景說明

繼承房屋或土地後，出售時應如何申報所得稅，是許多民眾面臨的重要問題，尤其在繼承或受遺贈後進行房地產交易時，稅制的選擇將直接影響稅負負擔。根據財政部的相關規定，關鍵在於被繼承人或遺贈人取得該房地的時間點，以決定適用新制（房地合一所得稅）或舊制（綜合所得稅）。

新制（房地合一所得稅）

新制適用於被繼承人或遺贈人於105年1月1日之後取得的房地。此稅制旨在整合房地交易所得計算，無論交易盈虧，皆需在完成所有權移轉登記後的30日內進行申報，並檢附相關文件。新制簡化了房地產交易稅負的計算方式，更注重土地與房屋交易的整體價值。

舊制（綜合所得稅）

舊制適用於被繼承人或遺贈人於104年12月31日以前取得的房屋，僅需計算房屋部分的財產交易所得，並將其併入年度綜合所得稅申報，於次年5月份完成。土地部分則免稅，延續舊制對土地收益的豁免政策。

自住房地的特例

此外，繼承的房地若符合《所得稅法》第4條之5第1項第1款所規範的自住房地條件，繼承人可選擇採用新制進行申報。這種彈性規定讓納稅人可根據自身情況選擇適用稅制，減輕稅負壓力。

表格式分析

情境	被繼承人取得時間	適用稅制	申報時限
繼承後出售房地	105年1月1日以後	房地合一所得稅（新制）	30日內完成所有權移轉申報
繼承後出售房屋	104年12月31日以前	綜合所得稅（舊制）	次年5月份併入年度綜合所得
出售符合自住房地條件之房地	符合法定條件	可選擇採用房地合一所得稅	依新制規定辦理申報

繼承房地後出售時，適用稅制取決於被繼承人取得房地的時間點。如果房地在105年1月1日以後取得，須申報房地合一所得稅，且需於所有權移轉後30日內完成申報。若為104年12月31日以前取得的房屋，則需計算財產交易所得，併入次年綜合所得稅申報。此外，符合自住房地條件的房地，得選擇適用新制申報，享受更具彈性的稅務選擇。

案件舉例

案例1：適用舊制
甲先生於110年3月繼承其母生前購買於104年12月31日之前的出租房屋，並於113年5月出售。因該房屋取得時間符合舊制規定，僅需計算房屋部分之財產交易所得，並併入當年度綜合所得總額，於次年5月份辦理結算申報。

案例2：適用新制
乙小姐於112年繼承父親於107年購買的房地，後於114年出售。由於父親購買該房地的時間為105年1月1日後，因此乙小姐須於完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報房地合一所得稅，不論盈虧都需辦理。

Q&A

Q1：繼承的房地一定要適用新制嗎？
A1： 不一定。如果被繼承人或遺贈人於104年12月31日以前取得該房地，則適用舊制（綜合所得稅），僅需計算房屋部分的交易所得。只有在105年1月1日以後取得的房地，才需要按照房地合一所得稅的新制進行申報。

Q2：符合自住房地條件如何申報？
A2： 如果繼承的房地符合所得稅法第4條之5第1項第1款所規定的自住房地條件，則可以選擇採用房地合一所得稅的新制進行申報。這樣可以減少稅務負擔，但申報人需要確保符合所有規定的條件，並依照新制的規範進行申報。

Q3：申報時需準備哪些文件？
A3： 申報時需要準備以下文件：所有權移轉契約書、不動產權利證明文件（如土地或房屋登記資料）、以及與交易相關的費用憑證（如房產稅、印花稅等支付證明）。這些文件能夠證明交易過程及稅務申報的合法性。

Q4：如果房地有盈虧，如何處理？
A4： 不論是新制還是舊制，如果房地交易有盈餘，則需繳納相應的稅款。如果有虧損，則可依規定抵減所得稅，但具體操作需根據當年度的稅務政策來判定，建議咨詢專業的稅務顧問以確保正確處理。

Q5：如何判斷是否符合「自住房地」條件？
A5： 符合自住房地條件的房地需符合特定規定，例如必須是納稅人自住滿一定年限的住宅，且不涉及出租或營利用途。具體條件可參考所得稅法相關規範，並向稅務機關或專業顧問咨詢。

觀點建議

在繼承房地後進行出售時，如何正確申報所得稅是每個繼承人必須面對的重要問題。根據不同的情境，適用的稅制也不同，因此在進行房地交易前，建議繼承人應深入了解並遵循以下幾點建議，以避免未來因為稅務處理不當而產生的法律或財務問題。

充分了解稅制變化與適用情況
在處理繼承所得的房地時，最關鍵的步驟是理解該房地是依照「舊制」還是「新制」進行申報。具體來說，若房地是繼承自被繼承人於104年12月31日以前取得，則繼承人需要按照舊制申報房屋部分的交易所得，並納入年度綜合所得申報。而若房地是於105年1月1日以後由被繼承人或遺贈人取得，則需要按新制的房地合一所得稅進行申報。因此，繼承人應該仔細查詢該房地的取得時間並根據相關規定進行處理。
考慮是否適用自住房地條件以減少稅務負擔
如果繼承的房地符合「自住房地」的條件，則可以選擇以房地合一所得稅的新制進行申報。這對於減少稅務負擔具有顯著的優勢，因為自住的住宅往往能享有更多的稅收優惠。然而，繼承人需要確保符合所有條件，並與專業的稅務顧問進行詳細的討論，以避免因為對條件理解不充分而錯過稅收優惠。
及時完成申報以避免罰款
對於新制下的房地交易，繼承人在完成所有權移轉登記後30日內必須完成申報。如果未能及時申報，可能會面臨罰款或滯納金。因此，繼承人應保持對申報時限的高度關注，並確保所需文件齊全且符合規範，這樣能夠避免不必要的罰款和麻煩。
謹慎處理稅務資料與相關文件
在申報過程中，繼承人應妥善保管與房地交易相關的所有文件，包括契約書、不動產權利證明文件及任何與交易相關的費用憑證。這些文件不僅是申報過程中的必要資料，還能在未來如果出現稅務查詢時提供證據支持。建議與專業的稅務顧問合作，確保文件準備齊全並符合稅務機關的要求。
考慮委託專業稅務顧問協助處理
由於稅制複雜，尤其是牽涉到繼承與房地交易的情況下，委託經驗豐富的稅務顧問協助處理不動產交易的所得稅申報，能夠減少誤差並確保合規性。專業顧問不僅能提供法律與稅務規範的最新解釋，還能協助繼承人根據具體情況選擇最優的申報方式，避免可能的稅務風險。
多角度規劃財務與稅務
繼承的房地交易通常涉及較大金額的資金流動，對於繼承人來說，不僅是單純的稅務申報問題，更是財務規劃的一部分。除了稅務上的考量外，還應該思考資金的運用方式，包括是否選擇再次購置房產、投資其他資產或是將所得進行儲蓄等。合理的財務規劃能使繼承所得發揮最大效益，並為未來的生活提供更穩定的保障。

結論

繼承取得的房屋或土地出售時，應根據被繼承人取得該房地的時間點，判定適用新制或舊制稅制。房地合一所得稅新制著重於簡化申報程序，而舊制則僅針對房屋部分進行計算。為確保合規並充分利用政策優惠，建議民眾深入了解適用條件並妥善保存文件。同時，若不確定如何申報，應積極尋求專業協助，減少稅務風險。

隨著稅制改革逐步推行，房地合一所得稅已成為主流，但對於部分較早取得的房地產，舊制仍保有其適用範圍。了解稅制的細節與判定標準，對於納稅人來說至關重要，有助於降低稅務風險，並確保申報過程的合法合規。