最新消息
2025年繼承房地出售所得稅必讀：舊制與新制該如何選擇？

作者：管理員於 2025-02-27

224
次閱讀

繼承房地後的所得稅申報，根據繼承人所繼承房地的取得時間，需遵循不同的稅制。若繼承的房地是被繼承人在2015年1月1日後取得的，則應依新制（房地合一所得稅）申報。此制規定所有交易所得都需計算並繳稅。若繼承的房地是被繼承人於2015年1月1日前取得的，則應依舊制（綜合所得稅）申報，僅需計算房屋部分的交易所得。此外，若該房地符合自住房地條件，則繼承人可選擇按照新制申報房地合一所得稅。此制度的差異使得繼承人需要根據房地的取得時間點及相關條件，正確選擇申報方式，以避免不必要的稅務負擔。

2025年繼承房地出售所得稅必讀：舊制與新制該如何選擇？

文章概述

繼承房地產後，如何進行正確的所得稅申報是許多繼承人面臨的問題。根據財政部的規定，個人交易繼承或受遺贈取得的房屋、土地的所得稅申報，必須依照被繼承人或遺贈人取得該房地的時間點來判斷，從而決定是適用房地合一所得稅（新制）還是綜合所得稅（舊制）。具體來說，如果被繼承人或遺贈人在2015年1月1日後取得該房地，則該繼承人應按照新制申報房地合一所得稅；若被繼承人或遺贈人於2014年12月31日以前取得該房地，則應只對房屋部分計算財產交易所得，並按舊制申報綜合所得稅。

此外，若所繼承的房地符合自住房地的條件，繼承人可選擇按照新制申報房地合一所得稅，從而享有更優惠的稅務待遇。根據財政部的規定，申報時繼承人需要準備完整的文件，如契約書、不動產權利證明等，並按時完成申報，避免錯過申報時限。

以小吳為例，他繼承母親的房地後，根據該房地的取得時間來確定應申報的稅制，這使得他能夠依照正確的方式處理所得稅問題。專家指出，對於繼承房地的民眾，應該在繼承或受遺贈時就了解該房地的取得時間，並根據規定選擇最合適的稅制，從而避免產生不必要的稅務困擾和經濟負擔。

背景說明

繼承房地產後，如何正確處理所得稅申報成為許多繼承人的疑問。尤其是隨著房地合一所得稅（新制）於2015年實施，許多民眾對於如何計算房地交易所得以及應申報的稅制有所不清。根據財政部的相關規定，出售房地產的所得稅申報方式，需依照被繼承人或遺贈人取得房地的時間來確定是否適用新制還是舊制（綜合所得稅）。這一點讓許多民眾，尤其是首次繼承並出售不動產的繼承人，感到困惑。

所得稅申報的稅制差異

在繼承房地產後出售時，所得稅申報會依照房地的取得時間和稅制的不同，有不同的申報方式。了解兩種稅制的差異，有助於繼承人正確申報並最大化地減少稅務負擔。

新制：房地合一所得稅（2015年1月1日後取得）

若繼承的房地是被繼承人或遺贈人在2015年1月1日之後取得的，則該房地將適用房地合一所得稅（新制）。這意味著，所有涉及房地的交易所得（包括土地和房屋）都需要進行計算，並按交易所得進行徵稅。

適用範圍：

2015年1月1日後，繼承人所繼承的房地產將被視為按照新制計算所得。
不論是土地還是房屋部分，繼承人需要在出售房地時，將整個房地的交易所得報繳所得稅。
申報時，繼承人需要根據實際的房地價值進行計算，並根據規定繳納稅款。

稅率：

房地合一所得稅對於交易所得的徵稅是累進制的，稅率依照交易所得金額逐步提高，並會根據實際售價與持有期間的長短來確定。

申報時間：

若適用新制，繼承人必須在完成所有權移轉登記後的30天內，提交房地合一所得稅的申報表並繳納稅款。

舊制：綜合所得稅（2015年1月1日以前取得）

若繼承的房地是被繼承人或遺贈人在2015年1月1日之前取得的，則依舊適用綜合所得稅（舊制）。這意味著，繼承人只需要針對房屋部分的交易所得計算並繳納所得稅，而土地部分則不涉及此類稅務。

適用範圍：

2015年12月31日以前，繼承的房地，若是被繼承人所購得的房地，則在繼承後出售時，僅需對房屋部分的交易所得進行徵稅，並不包括土地部分。
在此情況下，稅務申報不會按照房地合一所得稅進行，而是按照綜合所得稅的舊制計算。

稅率：

對於此類情況，僅會針對房屋部分徵收財產交易所得稅，並且按照個人綜合所得稅規範進行徵稅。

申報時間：

若適用舊制，則需將房屋交易所得併入年度的綜合所得總額，並於次年5月份辦理結算申報。

自住房地的特例

如果繼承的房地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定的自住房地條件，即該房地是繼承人自住的住房，則繼承人有權選擇按照**房地合一所得稅（新制）**來申報，即使該房地原來是按照舊制取得的。這樣可以在某些情況下享受更優惠的稅務待遇，減少負擔。

自住房地條件：

該房地必須符合一定的自住要求，並且在繼承人申報時，必須提供相關證明文件，證明該房地確實是自住用途。

選擇新制申報的優勢：

如果繼承人選擇新制，則會享有更簡便的申報過程，並且在某些情況下，稅務負擔可能較低，尤其是在房地長期持有並不出租的情況下。

如何選擇適用的稅制

情境	被繼承人取得時間	適用稅制	申報時限
繼承後出售房地	2015年1月1日以後	房地合一所得稅（新制）	30日內完成所有權移轉申報
繼承後出售房屋	2014年12月31日以前	綜合所得稅（舊制）	次年5月份併入年度綜合所得
出售符合自住房地條件之房地	符合法定條件	可選擇採用房地合一所得稅（新制）	依新制規定辦理申報

案例舉例：小吳的繼承房地稅務問題

以小吳為例，他去年出售了從母親處繼承來的房地。在繼承時，小吳並未意識到繼承的房地是否適用新制或舊制的問題。經過向稅務人員詢問後，得知如果該房地是在母親於2014年12月31日之前取得的，那麼他只需要對房屋部分的交易所得按舊制申報綜合所得稅；但如果母親是在2015年1月1日後才取得該房地，那麼則需要依照新制進行房地合一所得稅申報。

小吳的具體情況：

房地為母親於2014年12月31日以前取得：僅需對房屋部分按舊制申報。
房地為母親於2015年1月1日後取得：需要依新制申報，繳納房地合一所得稅。

這個情境讓小吳意識到，不同的取得時間會直接影響到稅務的計算方式和申報方式。

Q&A

Q1：繼承的房地一定要適用新制嗎？

A1：不一定。若被繼承人於2014年12月31日以前取得該房地，則適用舊制（綜合所得稅），僅需計算房屋部分的交易所得。

Q2：符合自住房地條件如何申報？

A2：如果繼承的房地符合自住房地條件，則可以選擇按照新制申報房地合一所得稅。這樣可以減少稅務負擔，但必須確保滿足自住房地的相關條件。

Q3：申報時需要準備哪些文件？

A3：需要提供契約書、不動產權利證明、交易發票等相關文件，並在規定的申報時間內完成。

觀點建議

對於繼承房地的民眾，應在繼承前或繼承後儘早了解所繼承房地的取得時間，並根據房地的取得時間選擇正確的稅制。這不僅有助於順利完成申報，也能避免不必要的稅務風險。

建議：

了解遺產來源：在繼承房地時，務必了解房地是由誰、何時取得的，這對判斷適用的稅制至關重要。
選擇適合的稅制：如果符合自住房地的條件，可以選擇新制申報，這樣能有效減少稅負。
及早報稅：完成所有權移轉後，應根據規定的申報時限及時完成報稅。

結論

繼承房地產後的所得稅申報對於許多人來說是一項挑戰。根據被繼承人或遺贈人取得房地的時間來判斷應適用新制還是舊制，可以幫助繼承人減少稅務負擔並遵守規定。無論選擇哪一種稅制，都應該儘早準備所需的文件，並在規定時間內完成申報，以避免錯過申報時限。