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房東必知：如何合法利用「公益出租人」降低房屋稅負？

作者：管理員於 2025-03-04

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「囤房稅2.0」自去年實施以來，許多房東擔心稅率上漲，尤其是未有效利用房屋的持有者。根據修正的房屋稅條例，對於持有多戶未作有效使用的房東，稅率調整為2%至4.8%。然而，房東若將房屋合法出租給符合租金補貼資格的租戶，或提供給社會住宅使用，均可享受1.2%的優惠稅率，相當於自住住宅的稅率，且不計入多戶房產的計算範圍。除了這些優惠，若房東選擇將房屋委託代管或出租給包租業，且租期達一年以上，也能享受較低的2%稅率。此外，房東若申報租賃所得達當地租金標準，則可按1.5%的稅率徵稅。總體來說，房東若能利用公益出租、社會住宅等方式出租房屋，將能大大降低稅負，避免囤房稅2.0帶來的稅務壓力。

房東必知：如何合法利用「公益出租人」降低房屋稅負？

文章概述

隨著「囤房稅2.0」政策的上路，對於多戶房產的房東而言，新的稅率條款引發了不小的關注，尤其是針對未有效利用的房產，稅率可能高達2%至4.8%。這使得許多房東擔心房屋稅額會大幅增加。然而，事實上，房東只要做好租稅規劃，便有機會享受較低的稅率，甚至減少稅負，並從中獲得實質的稅收優惠。

根據新的政策，若房東將房屋出租給符合租金補貼資格的住戶並經主管機關認定為「公益出租人」，則這些房產可以享受與自住住家相同的優惠稅率1.2%。此外，若房東選擇將房屋出租給社會住宅使用，同樣能夠享受1.2%的稅率。這些措施使得房東能夠在不必擔心稅務負擔增加的情況下，積極參與住房市場並提供符合需求的居住選項。

此外，如果房東將房屋委託代管業或包租業轉租，並且租期達一年以上，則房屋稅率將統一按2%計算，不會再計入戶數。即使租客未符合租金補貼資格，房東也可以透過合理申報租賃所得來享受較低的稅率。

這篇文章將深入探討如何在「囤房稅2.0」的政策下，通過合理的規劃，降低房東的稅負，實現節稅的目的。除了介紹各種稅率條件和優惠措施，還會針對如何成為公益出租人、如何申報租賃所得等問題提供詳盡的解答，幫助房東在政策改革中找到最佳的應對策略。

囤房稅2.0的誕生

囤房稅2.0自去年起開始施行，目的在於加強對不符合使用規定的閒置房產徵稅，避免土地和房屋資源的無效囤積，進而釋放閒置房屋，促使市場上的房源更多，降低房價壓力。對於多戶房產的所有者來說，這項政策可能會導致他們面臨更高的房屋稅額。根據此政策，未有效使用的房屋稅率會根據全國總戶數進行調整，增幅可達2%至4.8%。

然而，對於房東來說，只要合理規劃，利用政府提供的各項租稅優惠政策，仍然可以有效減少稅負，甚至享受較低的稅率。

房東如何應對「囤房稅2.0」

隨著「囤房稅2.0」的實施，房東面臨的稅務負擔可能會顯著增加，尤其是對於多戶房產的房東而言。這一新政策對未有效利用的房產徵收較高稅率，但好消息是，只要合理規劃並選擇合適的出租方式，房東仍然可以有效減少稅負，甚至享受稅率優惠。以下是幾個房東可以選擇的應對策略：

1. 成為公益出租人：合法出租以降低稅率

「公益出租人」制度是最為有利的稅務規劃策略之一。若房東將房屋出租給符合租金補貼資格的住戶，並經主管機關認定為公益出租人，則這些房屋可以按1.2%的優惠稅率徵收房屋稅，這與自住住宅的稅率相同，並且不會被納入多戶房產的計算範圍。這意味著，即使房東擁有多戶房產，只要有一部分房屋符合公益出租人資格，這些房屋的稅率將保持在最低水準，有效減少稅務負擔。

2. 提供社會住宅出租：享受同樣的稅率優惠

另一種稅務優惠方案是將房屋提供給社會住宅使用。根據政策規定，若房東將房屋用於社會住宅出租，同樣可以享受1.2%的房屋稅率，並且這些房屋也不會被納入多戶房產的計算。社會住宅出租的方式有助於房東在降低稅負的同時，為社會貢獻公共住宅資源。

3. 委託代管業或包租業：統一稅率2%

若房東選擇將房屋委託給代管業或包租業進行管理，並且租期達一年以上，則這些房屋的稅率將統一按**2%**計算。這一稅率對房東而言，依然低於多數自用或出租房屋的稅率，並且不會被納入多戶房產計算，也不適用於差別稅率。因此，房東若不想直接管理租屋物業，選擇委託代管或包租業是一個值得考慮的方案。

4. 申報租賃所得：較低的徵稅稅率

若房東的出租房屋未被認定為公益出租或社會住宅房屋，但其租賃所得達到當地的租金標準，則這些房屋可以按1.5%的稅率徵稅。這相對於一般的住宅用房屋稅率來說，仍然屬於較低的稅率，能夠為房東提供一定的稅務優惠。

5. 稅務規劃的重點

無論房東選擇哪種應對策略，稅務規劃的重點在於合理合法地規劃房屋出租方式，並密切關注政府對於公益出租人、社會住宅及租賃所得的相關政策變化。房東應及時了解相關法規，選擇最有利的出租方式來降低稅負，並確保所有申報文件和流程的合法合規，以避免不必要的稅務風險。

不同情境下的稅率比較

房屋出租情境	房屋稅率	特殊條件
公益出租人	1.2%	符合租金補貼申請資格，並由主管機關認定
社會住宅出租	1.2%	房東將房屋出租給社會住宅
委託代管業或包租業出租	2%	租期達一年以上，不計入戶數
租賃所得達租金標準	1.5%	申報租賃所得達租金標準
未認定出租房屋	2%至4.8%	持有多戶未有效使用的房屋，且未符合其他條件

(Q&A)

Q: 如何成為公益出租人？

A: 房東若想成為公益出租人，需要將房屋出租給符合租金補貼申請資格的住戶，並經主管機關認定為公益出租人。這樣的房東在出租期間，無論是否自住，所擁有的房屋都可以享受1.2%的房屋稅優惠，這與自住住宅的稅率相同，而且這些房屋不會納入多戶房產的稅率計算。

Q: 如果我的租客不符合租金補貼資格，我該怎麼做？

A: 即便租客未符合租金補貼資格，房東仍有其他選擇來降低稅負。一種選擇是將房屋提供給社會住宅使用，這樣同樣可以享受1.2%的房屋稅優惠。而且，這些房屋也不會被納入多戶房產的計算範圍，有助於減少房東的稅務負擔。

Q: 租賃所得需達租金標準才能享受哪些稅率優惠？

A: 如果房東的租賃所得達到當地租金標準，則可以享受1.5%的房屋稅率。這對於中小型房東尤其有利，能夠在不將房屋出租給公益出租人或社會住宅的情況下，仍然享有較低的稅率。

Q: 如何避免「囤房稅2.0」對我產生過高影響？

A: 房東可以選擇以下幾種方式來避免囤房稅2.0帶來的過高稅負：

成為公益出租人，將房屋出租給符合資格的租金補貼住戶，享受1.2%的稅率優惠。
將房屋提供給社會住宅使用，同樣可以享受1.2%的優惠稅率。
將房屋委託給代管業或包租業進行管理，若租期超過一年，稅率為2%。

Q: 房屋出租給包租業如何影響稅率？

A: 若房東將房屋出租給包租業或委託代管業進行管理，且租期達一年以上，這些房屋將按2%的統一稅率計算，不再計入多戶房產，也不適用差別稅率。此外，若申報租賃所得達到租金標準，則房東可享受1.5%的較低稅率。

Q: 申報租賃所得後，還能享有其他稅務優惠嗎？

A: 如果房東的租賃所得達到當地租金標準，則可以享有1.5%的稅率優惠。這對房東來說，特別是對於沒有將房屋出租給公益組織或社會住宅的情況，仍能享有相對較低的稅負。

Q: 如何確保享受上述稅率優惠？

A: 房東應主動了解和遵守相關政策規定，確保房屋出租契約合法有效，並在適當的時間內申報租賃所得。對於公益出租人或社會住宅出租，政府會依據主管機關提供的清冊主動辦理，因此房東無需額外申請。

觀點建議

了解政策細節：對於有多戶房產的房東，應該詳細了解「囤房稅2.0」政策條款，特別是關於多戶房產的稅率變化。
善用政府優惠：如果您的房屋符合公益出租或社會住宅出租的條件，務必積極申請，享受房屋稅1.2%的優惠。
合理規劃出租方式：如無法出租給符合條件的住戶，考慮將房屋委託給代管業或包租業，確保稅負最小化。
提前申報租賃所得：按時申報租賃所得，達到租金標準，將享有較低的稅率。

結論

「囤房稅2.0」的實施無疑給房東帶來了不小的壓力，但只要房東掌握正確的租稅規劃和利用政府提供的優惠政策，便可有效降低房屋稅額，甚至達到節稅的效果。無論是成為公益出租人、提供社會住宅出租，還是正確申報租賃所得，房東都能享受較低的稅率，從而減輕稅務負擔。因此，建議房東積極了解政策，合理規劃租賃方式，確保自己的利益最大化。

總結來看，「囤房稅2.0」的實施並非單純對房東不利，相反，房東若能善用公益出租人制度、社會住宅出租等政策，便能在有效利用房產的同時，享受優惠稅率，實現節稅效果。透過適當的稅務規劃，房東不僅能降低稅負，還能為社會提供更多的住宅選擇，達到雙贏的效果。因此，房東應積極了解政策細節，選擇最適合自己的出租方式。