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1%優惠稅率到底如何適用？六都與非直轄市的稅率對比

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囤房稅2.0將於2025年5月開徵，並根據全台22個地方政府的公告，對自住房屋設定不同的優惠稅率基準。自住型房屋若符合一定條件，將可享有1%的優惠稅率。根據各地的房屋現值基準，台北市的基準為284萬2000元，而新北市的基準為235萬500元，其他城市如高雄市、桃園市、台中市等則有相應調整。非自住房屋則適用更高的稅率，持有越多房屋的納稅人需繳納更高稅金。財政部估計，約有312.5萬戶符合1%優惠稅率的資格，減稅效益約達23.6億元。此次政策不僅對自住屋主提供優惠，也加強了對囤房行為的稅收徵管，進一步優化房地產市場。

1%優惠稅率到底如何適用？六都與非直轄市的稅率對比

文章概述

囤房稅2.0是台灣政府為了應對日益加劇的房市問題，推出的一項政策。其目的是抑制過度囤積房屋的行為，促使房地產市場更加健康運作。囤房稅2.0政策主要針對擁有多戶房產的人群，對於這些房產所有人進行課稅，並要求他們將房產進行合理利用。根據新的稅制規定，自住房屋擁有者若符合特定條件，將可以適用較低的優惠稅率1%。這些條件包括：房屋現值的限制、房屋必須是供自己或家人居住，且未出租或作為商業用途。

隨著囤房稅2.0的開徵，政府對全台22個縣市的自住房屋進行了詳細的基準設定，各地的稅率標準有所不同。台北市、台中市等直轄市的基準較高，而非直轄市則通常較低。這一系列變動將影響到不同地區的房主，尤其是擁有多套房屋的家庭，可能需要根據新的稅制進行相應的調整。根據財政部的估算，全台有約312.5萬戶符合1%優惠稅率的資格，這將大幅減輕家庭的稅負。

然而，政策的實施也帶來了不小的挑戰，特別是對於那些擁有數個房產的人來說，他們將面臨更高的稅率，這可能促使他們進一步調整房產配置，或甚至對房市需求造成一定的衝擊。因此，除了政策本身，如何理解和應對囤房稅2.0的規定，也成為了民眾和業界的關注焦點。

目錄

  • 背景說明
  • 囤房稅2.0政策分析
  • 各地稅率與適用基準
  • 案例分析
  • 觀點建議
  • 結論

背景說明

囤房稅2.0的推出，旨在對台灣房地產市場進行調整，以減少過度囤積房屋並引導資金流向更有效的經濟領域。根據政策，台灣自住型住宅在某些條件下可享受優惠稅率1%，此舉將有助於減輕家庭的稅負，促進合理的房市流通。然而，如何界定「自住」與「非自住」，以及優惠稅率的適用基準，成為了這項政策的焦點。

囤房稅2.0政策分析

囤房稅2.0是台灣政府為了控制不動產市場過度囤積和投機行為而推出的政策。該政策將改變自住和非自住住宅的稅負，特別針對多戶房產的擁有者，設計了不同的稅率結構。主要目的是促使不動產市場資源的更有效流動，並減少土地及房屋過度集中的現象。

  • 優惠稅率基準

根據囤房稅2.0的規定，適用1%優惠稅率的房屋必須滿足以下條件：房屋必須是自住，且僅限最多三戶。此外，房屋的現值必須落在地方政府公告的基準範圍內。超過這一範圍的房屋將不再享有優惠稅率，反而會按照較高的稅率課徵。換言之，只有低於特定現值上限的房屋，才可以享受1%的稅率，而其他更高價值的房屋將適用更高的稅率。

  • 適用範圍與計算方式

囤房稅2.0政策在不同縣市的適用基準並不相同。具體而言，每個地方政府會根據當地的房價水平和居民的房產擁有狀況，設定不同的基準現值。這些基準值主要通過“全國單一自住房屋現值”的計算方式來確定，即當期房屋稅課稅期間內，符合自住要件的房屋現值會依照當地房屋市場的狀況進行排序。

以台北市為例，若自住房屋的現值不超過284萬2000元，則可享受1%的優惠稅率。對於新北市，基準值為235萬500元，其他城市如高雄、桃園、台中市等的基準現值會有所不同。例如，高雄市的基準現值為217萬9800元，台中市則為148萬1400元。這些基準值為當地市民提供了具體的稅率適用範圍，有助於清晰界定哪些房產能夠享有較低的稅率。

具體影響

囤房稅2.0的推出，對於房地產市場的影響顯著。首先，針對那些擁有多戶房產的家庭，政策明確規定若這些房產無法滿足1%的優惠稅率條件，則將受到更高稅率的課徵，這會直接提高其持有成本，促使這部分房主考慮調整房產結構，減少不必要的持有房產。對於持有房產價值較低的家庭，則有可能從政策中受益，減少其房屋稅負。

此外，隨著政府對於房屋稅徵收政策的調整，民眾和企業在購房和持有房產的決策中將會更多考量稅務因素。囤房稅2.0不僅是對多戶房產擁有者的警示，也為有意購房的人提供了更多的市場訊息，有可能對未來幾年的房市供需關係產生影響。

各地稅率與適用基準

囤房稅2.0政策的設計體現了台灣各地房產市場的差異性，對六都與非直轄市（如縣市）設立了不同的稅率基準。這些基準基於各地房價水平以及市場特性，反映了政府對不同區域經濟狀況的調整。以下是對六都與非直轄市的稅率基準及其適用範圍的詳細分析，並將其數據以表格方式呈現，便於理解。

六都與非直轄市的差異分析

在囤房稅2.0政策中，六都的基準普遍較高，這是因為六都的房價水平較高，並且大部分的投資和購房需求都集中在這些都市區。相對來看，非直轄市的基準相對較低，這是基於這些區域房價相對較低，並且不動產需求和價格增長潛力較少。

稅率與適用基準比較表
地區稅率基準（現值）1%優惠稅率基準1.2%稅率基準其他適用情形
台北市284萬2000元以下284萬2000元超過284萬2000元適用1.2%主要適用於自住房屋
新北市235萬500元以下235萬500元超過235萬500元適用1.2%主要適用於自住房屋
高雄市217萬9800元以下217萬9800元超過217萬9800元適用1.2%主要適用於自住房屋
桃園市177萬7400元以下177萬7400元超過177萬7400元適用1.2%主要適用於自住房屋
台南市152萬6900元以下152萬6900元超過152萬6900元適用1.2%主要適用於自住房屋
台中市148萬1400元以下148萬1400元超過148萬1400元適用1.2%主要適用於自住房屋
基隆市120萬200元以下120萬200元超過120萬200元適用1.2%主要適用於自住房屋
嘉義市182萬3100元以下182萬3100元超過182萬3100元適用1.2%主要適用於自住房屋
新竹市187萬8300元以下187萬8300元超過187萬8300元適用1.2%主要適用於自住房屋
新竹縣182萬9100元以下182萬9100元超過182萬9100元適用1.2%主要適用於自住房屋
苗栗縣172萬2000元以下172萬2000元超過172萬2000元適用1.2%主要適用於自住房屋
彰化縣148萬7900元以下148萬7900元超過148萬7900元適用1.2%主要適用於自住房屋
南投縣178萬5700元以下178萬5700元超過178萬5700元適用1.2%主要適用於自住房屋
雲林縣189萬2900元以下189萬2900元超過189萬2900元適用1.2%主要適用於自住房屋
嘉義縣135萬4000元以下135萬4000元超過135萬4000元適用1.2%主要適用於自住房屋
屏東縣134萬5000元以下134萬5000元超過134萬5000元適用1.2%主要適用於自住房屋
宜蘭縣249萬6800元以下249萬6800元超過249萬6800元適用1.2%主要適用於自住房屋
花蓮縣145萬6400元以下145萬6400元超過145萬6400元適用1.2%主要適用於自住房屋
台東縣141萬3500元以下141萬3500元超過141萬3500元適用1.2%主要適用於自住房屋
澎湖縣205萬1000元以下205萬1000元超過205萬1000元適用1.2%主要適用於自住房屋
連江縣103萬8800元以下103萬8800元超過103萬8800元適用1.2%主要適用於自住房屋
金門縣77萬6900元以下77萬6900元超過77萬6900元適用1.2%主要適用於自住房屋

計算方式

每個地區的1%優惠稅率基準是根據全國單一自住房屋現值的排序來確定的。具體而言，各地會依照當期房屋稅課徵期間內，符合自住條件且全國僅有1戶的房屋現值進行排序，並確定在一定金額以下的房屋現值可適用1%稅率。當該房屋現值超過基準，則適用1.2%的稅率。

具體分析

  1. 台北市：基準金額最高，為284萬2000元，反映出台北市房地產市場的較高價位水平。大多數台北市的自住房屋能夠享有1%的優惠稅率，只有較高價位的房屋會適用1.2%稅率。

  2. 金門縣與連江縣：這兩個地區的基準金額最低，分別為77萬6900元與103萬8800元。由於這些地區房價相對較低，大部分符合自住條件的房屋能夠享有優惠稅率。

案例舉例

以A市為例，假設該市的房屋現值最高限額為140萬元，這表示在該現值範圍內，符合條件的自住房屋將能享有**1%**的優惠稅率。根據囤房稅2.0的規定，如果房屋的現值超過這個基準，則房屋的所有者將需要繳納更高的稅率（例如1.2%或更高的稅率），因此這樣的政策將影響房主的稅務負擔。

案例分析

A市實際稅率影響

根據財政部的資料，A市的房屋現值標準被設定為140萬元，這意味著在此範圍內的自住房屋將適用1%的優惠稅率。如果某戶房屋的現值為135萬元，這顯然符合基準，將享有較低的稅率（1%）。然而，如果房屋的現值為145萬元，則將無法適用1%的優惠稅率，轉而需要繳交1.2%的稅率，這意味著對房主來說，超過該金額的部分將需要額外負擔更高的稅收。

具體案例分析：

  • 房屋現值為135萬元的房屋：該房屋符合A市的稅率基準（140萬元以下），因此，業主可享受1%的優惠稅率。如果該房屋的年稅額為1萬元，那麼業主將繳納100元的稅款（1%的稅率）。

  • 房屋現值為145萬元的房屋：這戶房屋超過了A市的基準金額，屬於1.2%稅率的範圍。假設該房屋的年稅額為1萬元，則業主將需繳納120元的稅款（1.2%的稅率）。這顯示出若房屋現值略高於基準，業主將需要支付額外的稅款。

影響分析

  1. 對低現值自住房屋的影響： 在A市，對於房屋現值較低（例如135萬元及以下）的居民來說，囤房稅2.0政策將有利於減少其稅務負擔，因為他們可以享受1%的優惠稅率。這對於低價位房屋的擁有者而言無疑是一個利好消息，可能會促使更多人選擇自住。

  2. 對高現值自住房屋的影響： 相對地，對於房屋現值較高的居民，則可能面臨額外的稅務負擔。例如，145萬元以上的房屋將無法享有1%的優惠稅率，這使得擁有多套房產或房屋現值較高的業主必須承擔更高的稅率。這些房主可能會感受到更多的財務壓力，特別是在不動產市場疲軟或需求不穩定的情況下。

  3. 對房產市場的影響： 囤房稅2.0的推出，可能會對房產市場產生一定的影響。擁有多套房產的房東可能會根據稅率政策的調整，考慮是否持有所有房產，尤其是當某些房屋的現值超過基準時，會引起其減少房屋持有的動機，甚至可能會進一步推動部分房屋的買賣或交易。

  4. 政策調整的預期： 隨著各地方政府對囤房稅2.0政策的逐步實施，尤其是根據房屋現值基準的差異，可能會對不同地區的房屋價格、居民的購房決策以及房產的持有狀況產生直接影響。因此，對於業主來說，如何根據各地的基準來調整持有房產的數量和價值，將是未來需要關注的重要問題。

觀點建議

民眾如何應對囤房稅可以根據自己的房產狀況，及早對應囤房稅的規定。特別是擁有多戶房產者，需選擇三戶最適合的自住房屋進行登記，確保在繳稅時能享有較低的稅率。政府對未來房市的影響評估，囤房稅政策可能會對房市造成短期的波動，尤其是對於多戶房產的持有者。然而，長期來看，該政策有助於改善台灣的房市結構，抑制投機性需求，並促進房地產的健康發展。

結論

囤房稅2.0政策在六都和非直轄市的適用基準差異較大，這不僅反映了房價的區域差異，也意味著不同區域的居民和房產擁有者面臨的稅務負擔將有所不同。對於六都居民來說，儘管大多數房屋能夠享受1%的優惠稅率，但仍有一定比例的房屋超過了基準金額，將面臨1.2%甚至更高稅率的課徵。對於非直轄市，低價位房產的擁有者則能更多享有1%的優惠稅率，減少稅務負擔。

這一政策將可能促使一些房產擁有者進行市場調整，尤其是對於多房產擁有者，可能會促使其減少不必要的房屋持有，以避免更高的稅負。

囤房稅2.0的開徵將對台灣的房市結構產生重要影響，尤其是對多戶房產的擁有者而言，新的稅制將提高他們的持有成本。對於自住型家庭來說，1%的優惠稅率有助於減輕稅負，並促進住房市場的正常流通。政策的順利實施有望改善台灣的房市，達到調節供需和合理化資源配置的目的。

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(圖片來源:財政部)
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