成交案例預售屋贈與子女的稅務問題解析：如何正確規劃避免額外負擔
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隨著房價高漲，許多父母選擇將預售屋轉讓給子女，然而此舉涉及贈與稅問題。根據財政部南區國稅局規定，預售屋在完工前屬「財產價值權利」，無償轉讓將視為贈與行為，需依法計算贈與稅。計算方式以「已支付工程款」為基準，超過244萬元免稅額部分適用10%~20%稅率。2023年《平均地權條例》修法雖限制預售屋轉讓，但配偶及直系親屬間仍可進行。為合法避稅，父母可透過實際買賣方式轉讓，並提供完整付款證明，以降低稅務負擔。建議轉讓前諮詢專業會計師，以確保符合法規並優化財務規劃。
預售屋贈與子女的稅務問題解析：如何正確規劃避免額外負擔
目錄
前言
隨著房價高漲，許多父母選擇在取得所有權前，將預售屋轉讓給子女，以提前完成資產規劃。然而，財政部南區國稅局提醒，這樣的行為涉及贈與稅問題，若未妥善處理，可能導致額外的稅務負擔。本篇文章將深入探討預售屋贈與的法律與稅務規範，並提供合法節稅的方法。
預售屋轉讓子女的法律與稅務規範
預售屋的法律定義
預售屋是指尚未完工、尚未取得正式產權登記的房屋，購買者與建商簽訂買賣契約後，分階段支付工程款，待建案完工後才取得正式產權。
財政部南區國稅局的規範
根據財政部南區國稅局規定，預售屋在完工前屬於「財產價值權利」，若父母無償將此權利贈與子女，則視為贈與行為，應依法計算贈與稅。
贈與稅計算方式
工程款計算標準
父母在預售屋完工前轉讓給子女時，贈與價值以「截至贈與日已支付的工程款」計算，而非房屋總價。例如：
總價：2,800萬元
已支付工程款：600萬元
贈與價值：600萬元
贈與稅免稅額與稅率
每位贈與人每年可享 244萬元 免稅額。
超過部分適用 10%~20% 贈與稅率。
若單筆贈與超過 4,440萬元，最高適用 20% 稅率。
案例分析
假設老馮2022年僅贈與子女此筆600萬元，計算方式如下：
600萬 - 244萬（免稅額）= 356萬
356萬 × 10% = 35.6萬元（應繳贈與稅）
《平均地權條例》對預售屋轉讓的影響
2023年修法內容
為防堵預售屋炒作，內政部修正《平均地權條例》，並於 2023年7月1日 起實施，明確規定 預售屋買賣契約不得隨意轉讓第三人。
親屬間轉讓的例外情況
法條明定 配偶、直系血親、兄弟姊妹 間轉讓，不受此限制。因此，父母將預售屋轉讓子女，仍可依法進行，但需注意贈與稅問題。
如何合法避開贈與稅
透過買賣交易轉讓
若父母以「出售」方式轉讓預售屋給子女，且子女實際支付價款，則可免除贈與稅。
準備完整交易證明
為確保交易合法，應準備：
付款證明（銀行轉帳紀錄、貸款紀錄）
買賣契約
資金來源說明（證明子女有能力付款）
若國稅局審核後認定為正常買賣，即可免除贈與稅。
結論
預售屋轉讓子女雖具稅務風險，但透過合理規劃，可合法降低負擔。父母可選擇 買賣交易方式，或利用 每年免稅額分批贈與，以降低稅務成本。建議民眾在進行預售屋轉讓時，諮詢專業會計師或稅務顧問，確保符合法規並避免不必要的財務風險。
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