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「賣房地要注意！這些細節錯了可能多繳上萬元稅金」

作者：管理員於 2025-03-06

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房地合一所得稅新制對房屋和土地交易的課稅規範更為嚴格，尤其針對受贈房地的土地漲價總數額計算，納稅人需特別注意。根據規定，土地漲價總數額僅限於受贈人自受贈日起至出售期間的增值部分，而前所有權人（贈與人）持有期間的漲價不得列為減除項目。此外，受贈時繳納的土地增值稅可作為減除項目，但常有納稅人因不熟悉計算規範而導致錯誤申報，甚至產生補稅情況。高雄國稅局提醒，正確計算土地漲價總數額及交易所得，並依限申報，是避免稅務爭議的重要關鍵。案例顯示，一旦申報不當可能導致高額稅款損失，建議民眾在處理房地交易時，尋求專業建議或利用官方線上資源查詢，以確保申報無誤，合法節稅。

「賣房地要注意！這些細節錯了可能多繳上萬元稅金」

引言

隨著房地合一所得稅於2016年1月1日正式實施，許多民眾開始關注如何依規定正確申報交易所得，尤其是涉及受贈土地的情形。近期，高雄市一名市民張君在父親贈與土地後轉手出售房地，因為錯誤認定「土地漲價總數額」的計算方式，最終遭遇了高達77萬台幣的額外稅金補繳問題。本文將深入解析房地合一所得稅的新制，並詳細探討如何避免類似錯誤。

背景說明

房地合一所得稅的實施，主要目的是為了遏制投機炒作，並提高土地和房地產交易的透明度。根據這項新制，當個人出售房屋或土地時，須將其交易所得計算納入課稅範圍。這一變革對受贈土地的處置尤為重要，因為土地的增值部分影響著最終稅負。

房地合一所得稅新制概述

房地合一所得稅新制於2016年1月1日正式實施，旨在加強對土地及房地產交易所得的徵稅，並遏制投機炒作。這項新制的核心思想是，無論是土地還是房屋，當交易發生時，交易所得必須依法繳稅。具體來說，納稅人需要將交易所得減去原始取得成本、相關費用及土地漲價部分後，得出應稅所得，並依此繳納所得稅。

交易所得計算方式

根據房地合一所得稅的新規定，交易所得的計算方式主要包括以下幾個步驟：

成交價額：指房屋或土地實際交易的價格。
原始取得成本：這指的是納稅人取得房屋或土地的初期成本，包括購置房屋或土地時的費用。
必要費用：包括但不限於交易過程中的手續費、律師費、房地產中介費等。
土地漲價總數額：這是計算房地交易所得時的一個重要因素，反映土地增值部分。

其中，土地漲價總數額的認定是房地合一所得稅新制的關鍵之一。漲價部分的數額不僅會影響應稅所得額，還會直接影響最終的稅負，因此，準確計算這一部分至關重要。

受贈土地的特殊規定

在房地合一所得稅新制中，受贈土地的計算規範有所不同，這與普通的土地交易有所區別。根據新規定，受贈土地的土地漲價總數額計算只包括受贈者持有期間所產生的漲價，而不包括贈與人（前所有權人）持有期間的漲價部分。因此，對於受贈土地的交易，必須特別注意區分受贈者與前所有權人的持有期間。

受贈土地的特殊規定

對於受贈土地，交易時的土地漲價計算是基於受贈者的持有期間，而非贈與人之前的持有期間。這意味着，受贈者只有在自己持有該土地的時間內所產生的漲價部分，才能列為減除項目。而對於贈與人持有期間的土地漲價，則不能作為減除項目。

以下是受贈土地土地漲價總數額計算的基本概念與步驟：

土地漲價總數額計算解析

土地漲價總數額是指土地在持有期間因市場需求或區域發展等因素所產生的增值。在房地合一所得稅新制下，土地漲價總數額的計算必須清楚區分不同持有期間，尤其是對於受贈土地而言，必須區分受贈者和贈與人期間的增值部分。

如何計算土地漲價總數額

受贈土地的土地漲價總數額的計算方式如下：

原始取得成本：對於受贈土地而言，應以受贈時的土地現值為基準，並根據政府公告的土地現值及消費者物價指數進行調整。
土地增值稅：在受贈土地的交易過程中，受贈者繳納的土地增值稅可作為減除項目，這是交易時必須考慮的費用。需要注意的是，受贈者只能扣除自己持有期間的土地增值稅，而無法將贈與人期間的漲價部分計算進去。

土地漲價總數額的計算步驟

受贈土地的起始價值：這是指土地受贈時的市場價值。通常會依照政府公告的土地現值進行核算，並根據消費者物價指數（CPI）進行調整。
土地增值稅的扣除：受贈者所支付的土地增值稅（例如，當受贈者在受贈時所繳納的土地增值稅）可以從交易所得中扣除。
漲價部分的扣除：受贈者自受贈日起持有土地所產生的增值部分可以列為減除項目，但這僅限於受贈者的持有期間。贈與人持有期間的土地增值不可以作為減除項目。

以下是表格式分析土地漲價總數額計算過程的清晰示例：

項目	受贈土地計算項目	說明
受贈土地的起始價值	受贈時土地現值	依政府公告土地現值及CPI調整價值計算
土地增值稅扣除	受贈者所繳土地增值稅	可扣除受贈者繳納的土地增值稅，不能包括贈與人期間的漲價額
持有期間漲價部分	受贈者持有期間所產生的漲價額	只能計算受贈者的持有期間漲價額，不能列入贈與人期間的增值
不能列為減除項目	贈與人（前所有權人）持有期間漲價額	這部分的漲價額無法扣除

避免計算錯誤

誤將贈與人持有期間的土地漲價額列為減除項目是常見的錯誤，這會導致計算結果不準確，並可能引發稅務爭議。為了避免此類錯誤，受贈者在進行房地交易時應特別注意：

準確核算持有期間：確保將持有期間劃分清楚，僅計算自己持有期間的增值部分。
理解土地增值稅的扣除：確認土地增值稅的繳納部分是否已正確列入扣除項目，並避免混淆。
申報準確性：在報稅時，應確保土地增值的各項數據和減除項目準確無誤，避免申報錯誤。

這樣可以有效減少稅務風險，避免因錯誤申報而遭遇不必要的罰款。

案例分析

張君於110年6月受贈父親的房地，並在113年出售。受贈後，張君錯誤地將其父親持有土地期間的漲價總數額295萬元列為減除項目，結果經國稅局審核後，發現錯誤，剔除該部分金額。

重新計算與補徵稅款

經過重新計算後，張君的應稅所得額為220萬元，基於房地合一所得稅35%的稅率，他需補繳77萬元稅金。這個案例突顯了土地漲價總數額計算中的細節問題，提醒民眾要格外小心。

Q&A

土地增值稅是否可以減除？

是的，土地增值稅在計算交易所得時可以扣除。根據房地合一所得稅新制，土地增值稅被視為土地交易的直接成本，因此應當作為減除項目。這意味著，當進行土地交易並繳納土地增值稅時，受贈者可以將繳納的土地增值稅額從房地交易所得中扣除，減少應課稅所得，從而降低稅金負擔。

如何避免計算錯誤？

避免計算錯誤的關鍵在於理解土地漲價總數額的計算方式，並確保正確區分受贈者和贈與人的持有期間。以下是避免錯誤的幾個建議：

充分了解土地增值計算方式：對於受贈土地而言，應以受贈時的市場價值為基準，並根據政府公告的土地現值以及消費者物價指數進行調整。這有助於準確確定土地的起始價值。
謹慎區分持有期間：受贈者只能扣除自己持有期間的土地漲價部分，並且不能將贈與人（前所有權人）持有期間的增值額算入減除項目。這是避免計算錯誤的核心。
諮詢專業顧問：為了確保計算正確，建議與稅務顧問或會計師合作，尤其在進行房地合一所得稅申報時。此外，國稅局也提供了線上服務資源，如「國稅小幫手」，可以協助民眾解答疑問。
利用國稅局資源：國稅局的網站及線上客服提供了豐富的資料，可以幫助申報者了解如何準確計算土地漲價總數額，避免錯誤減除。

常見問題

如果我誤將贈與人持有期間的漲價額列為減除項目會怎麼辦？
如果誤將贈與人持有期間的土地漲價額列為減除項目，會導致稅務申報錯誤。這可能會引起國稅局的審核，並要求補繳稅款。在這種情況下，稅務局會重新計算課稅所得額，並要求納稅人補繳多餘的稅款。
土地增值稅是否會被再次徵稅？
土地增值稅在計算交易所得時是可以扣除的，因此不會被再次徵稅。然而，如果在申報過程中未正確列報土地增值稅，則可能會被要求補繳相應的稅額。

提醒

按時申報：不論是否有應納稅額，都應該依規定按時申報交易所得，避免因未申報或錯誤申報而受到罰款。
詳細記錄交易資訊：在進行土地交易時，應保存完整的交易記錄，包括受贈時的土地現值、繳納的土地增值稅額等，以便於計算和申報。
查詢稅務問題：如有疑問，應及時向國稅局或專業顧問求助，避免因為不清楚規定而出現稅務問題。

結論

房地合一所得稅的實施，對於土地和房屋的交易模式以及稅務處理提出了更高的要求，尤其是對受贈土地的交易。了解和掌握土地漲價總數額的計算規則是每位納稅人應具備的基本能力，這不僅能有效避免因錯誤計算導致的稅金補繳，還能減少稅務爭議及可能的法律風險。

張君的案例凸顯了正確申報的重要性。錯誤地將贈與人持有期間的土地漲價總數額列為減除項目，不僅導致稅額被補徵，更增加了不必要的稅務負擔。相反，國稅局對張君受贈時繳納的土地增值稅進行追認減除，則顯示了正確處理土地增值稅的重要性。

房地合一所得稅的核心在於公平與透明。透過正確的稅務處理，不僅能降低自身的稅務風險，還能促進整體交易環境的穩定與健全發展。對於納稅人而言，主動瞭解相關政策並妥善應對，將是避免未來稅務困擾的最佳策略。