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法拍屋的契稅怎麼算？如何避免額外費用？

作者：管理員於 2025-03-06

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隨著房價上漲，法拍屋成為許多人撿便宜的選擇。然而，法拍屋交易並非萬事OK，得標者與前屋主必須注意多項稅務問題。首先，土地增值稅、地價稅與房屋稅屬於優先債權，會從拍賣所得中扣繳，但若金額不足，前屋主仍需補繳。而房地合一稅與綜合所得稅則要求屋主在出售房屋後進行申報，即使是法拍屋，前屋主依然需要依法納稅。對於得標者，雖然無需承擔前屋主的欠稅，但仍需繳納契稅，並在30日內向稅務機關申報。若未按期申報，將面臨罰款。得標者還需警惕法拍屋可能存在的產權糾紛，如住戶未搬遷或產權未完全過戶等。法拍屋交易需謹慎處理，了解相關稅務責任與風險，避免產生額外費用或法律問題。

法拍屋的契稅怎麼算？如何避免額外費用？

引言

隨著台灣房價的持續上漲，對於首次購房的民眾來說，法拍屋成為了吸引人的選項。法拍屋通常由於價格相對較低，被視為一種可以“撿便宜”的途徑，許多人認為只要法拍成交，就可以省下一筆不少的購房費用。然而，這種看似划算的交易背後，卻藏著不少的潛在風險，尤其是稅務問題，常常成為購房者忽視的盲點。

事實上，法拍屋並非一切順利，許多購房者誤以為房屋經過法拍後，前屋主的各項稅務負擔會隨之消失，自己就能夠輕鬆成為新屋主。但根據相關法律規定，無論房屋是通過市場交易還是法拍，房屋的稅務責任並不會因此消失，前屋主的欠稅仍然會在法拍過程中反映出來，並且，得標者在取得房屋所有權後，也有一定的稅務責任需要負擔。

因此，得標者和前屋主都應該了解法拍屋交易中的稅務規範，避免因為疏忽或誤解而面臨額外的稅務負擔或法律責任。對於那些有意購買法拍屋的人來說，知悉如何處理契稅、土地增值稅、房屋稅以及房地合一稅等問題，對於順利完成交易並避免不必要的麻煩至關重要。

本文將深入探討法拍屋交易過程中的五大稅務問題，幫助得標者和前屋主做好充分的稅務準備，確保在交易完成後不會因為稅務疏忽而面臨法律風險或經濟損失。

法拍屋的市場現狀與風險

根據內政部最新的統計數字，2023年上半年，全台法拍移轉棟數達到1,840棟，較去年同期成長了10%。這一現象顯示，受到房價波動、利率上升和貸款困難等多重因素的影響，許多屋主無法繼續負擔房貸，最終選擇將房屋交由法院拍賣處理。然而，法拍屋的交易過程充滿潛在風險，尤其在稅務方面，前屋主和得標者都有可能面臨額外的責任。

法拍屋交易中的5大稅務問題

法拍屋，由於價格相對較低，成為不少民眾進行房地產投資或購房的選擇。然而，儘管法拍屋在表面上看似能夠撿便宜，但其中隱藏的稅務問題往往會讓許多得標者與前屋主措手不及。了解這些稅務問題的詳細內容，對於避免不必要的法律糾紛與經濟損失至關重要。以下將解析法拍屋交易中常見的五大稅務問題，幫助您在進行法拍屋交易時更加謹慎與了解。

1. 土地增值稅、地價稅與房屋稅

土地增值稅（簡稱土增稅）、地價稅與房屋稅是法拍屋交易中最常見的稅務問題。這些稅款屬於優先債權，在拍賣過程中會先從拍賣所得款項中扣繳。如果拍賣所得金額不足以清償這些稅款，前屋主仍然需要負擔剩餘的稅務責任。因此，儘管房屋進入法拍市場，這些稅務負擔並不會因此消失，前屋主依然需要補繳未償還的稅款。

在一些情況下，拍賣所得款項可能無法完全清償土地增值稅、地價稅與房屋稅，這就可能導致前屋主仍然面臨巨大的財務壓力，甚至被強制執行。得標者則無需負擔這些未清償的稅務責任，但仍需關注其他稅務問題。

2. 房地合一稅與綜合所得稅

房地合一稅是對房屋出售後的增值部分徵收的稅款，無論是市場交易還是法拍屋交易，都要求屋主在出售房屋後進行申報。如果前屋主未能及時申報房地合一稅，將可能面臨補繳稅款及罰款。此外，若房屋是通過法拍出售，前屋主依然需要依據規定申報並繳納房地合一稅。

對於得標者而言，雖然他們不需承擔前屋主的房地合一稅責任，但仍需注意是否有相關的稅務問題，特別是若房屋尚未完成過戶或仍在財產分配過程中，稅務負擔可能會因此延遲或轉嫁。

3. 契稅與申報期限

契稅是房地交易中的一項主要稅費，即使是通過法拍獲得房屋，得標者依然需要依法繳納契稅。根據規定，得標者應在法院發給權利移轉證書日起30日內，向所在地的稅務機關申報契稅。若未在期限內申報，將根據稅務規定加徵每日1%的怠報金，最高可達應納稅額的1.5萬元。

因此，得標者應當在接收權利移轉證書後，迅速處理契稅的申報事宜，避免因遲延申報而遭受罰款。特別是對於首次接觸法拍屋的買家而言，這一過程中的每一個細節都至關重要。

4. 稅務責任的界定

在法拍屋交易中，得標者不需承擔前屋主的稅務負擔。然而，這並不意味著所有稅務責任都會因此自動解除。事實上，無論房屋是否進入法拍市場，稅務責任始終屬於原屋主，並且需要在法定期限內完成繳納。若前屋主未能及時處理相關稅務事宜，稅務機關有權對其進行追繳。

對於得標者來說，了解稅務責任的界定非常重要，因為即便他們不需要負責前屋主的欠稅，也應該了解如何妥善處理契稅等相關稅務事宜。

5. 產權糾紛與風險

法拍屋的交易並不僅僅牽涉到稅務問題，還可能涉及產權糾紛。當房屋仍有住戶未搬遷或產權未完全過戶時，得標者可能面臨法律風險，導致後續的房屋處理變得複雜。因此，得標者在參與法拍屋拍賣前，應該全面了解房屋的產權狀況，避免因為不清楚房屋的法律問題而產生不必要的麻煩。

此外，得標者應在拍賣前充分了解房屋的歷史，包括是否存在未解決的爭議或已經進入強制執行程序的風險。這有助於減少後續產權問題對其利益的影響。

稅務問題一覽

稅務問題	前屋主責任	得標者責任	解釋
土地增值稅	需補繳不足金額	不需承擔	土增稅屬優先債權，從拍賣款中扣繳。
地價稅	需補繳不足金額	不需承擔	地價稅屬前屋主責任，拍賣所得不足時需補繳。
房屋稅	需補繳不足金額	不需承擔	房屋稅屬前屋主責任，拍賣所得不足時需補繳。
房地合一稅	需申報繳納	不需承擔	房地合一稅需根據拍賣金額進行申報。
契稅	不需承擔	需在期限內申報	契稅需在權利移轉證書發放後30日內申報。

法拍屋交易中的稅務問題及產權風險不能忽視，得標者應該事先了解並準備好應對措施。若對相關稅務問題有疑問，建議尋求專業會計師或法律顧問的建議，確保交易過程順利且不會因為疏忽而面臨財務與法律風險。

案件舉例

假設王先生在2023年以300萬元的拍賣價格獲得一棟法拍屋，政府評定現值為100萬元，契稅的計算將基於評定現值100萬元。若未及時申報契稅，將會面臨高額的怠報金。除此之外，前屋主仍需對土地增值稅及未繳的房屋稅負責，即使房屋已經過法拍，這些稅務問題仍然存在。

Q&A

問：得標法拍屋後，需不需要承擔前屋主的欠稅？
答：得標者不需要承擔前屋主的土地增值稅、地價稅及房屋稅責任。這些稅款屬於優先債權，會先從拍賣所得中扣除。然而，得標者仍需在法拍屋交易過程中繳納契稅。若未按規定申報契稅，得標者會面臨罰款或怠報金，因此，得標者需特別留意契稅的申報期限。

問：如果法拍屋的價格不足以清償稅款，會有什麼後果？
答：如果法拍屋的拍賣所得不足以清償所有土地增值稅、地價稅及房屋稅，前屋主仍需補繳欠繳的稅款。這些稅款不會因為房屋進入法拍而自動消失，前屋主可能面臨強制執行，甚至被扣押財產或進行其他法律程序。因此，即便房屋已進入法拍市場，前屋主的稅務責任依然存在。

問：如果前屋主未申報房地合一稅，會有什麼後果？
答：若前屋主未按照規定申報房地合一稅，可能會面臨補繳稅款及罰款。房地合一稅適用於所有房屋買賣，包括法拍屋交易。即使是經由法拍出售的房屋，前屋主仍需根據法律申報並繳納房地合一稅。如果前屋主未及時處理，可能會被稅務機關追繳稅款及加徵罰金。

問：得標者是否需要支付法拍屋的房屋稅和地價稅？
答：得標者不需要承擔前屋主的未繳房屋稅和地價稅。根據稅務機關的規定，這些稅款仍然由前屋主負責。在法拍過程中，這些稅款會優先從拍賣所得中扣除，但若拍賣所得不足，前屋主仍需繳納剩餘部分。從法拍屋成交日開始，新的屋主負責支付後續的房屋稅和地價稅。

問：契稅的計算基準是什麼？
答：契稅的計算基準主要有兩種方式，得標者需根據哪一種金額較低來繳納契稅：

拍賣成交價（即拍定價）。
政府公告的評定現值。
例如，若房屋的拍賣成交價為250萬元，但政府評定現值為50萬元，契稅則以50萬元為稅基計算，稅率為6%，則需繳納契稅3萬元。

問：得標法拍屋後，契稅申報的時間是多久？
答：得標者必須在法院發給權利移轉證書後30日內，向所在地的稅務機關申報契稅。如果未按時申報，將依規定每日加徵1%的怠報金，最多可達應納稅額的1.5萬元。因此，得標者應該盡早處理契稅的申報，以避免罰款。

結論

對於打算購入法拍屋的買家，建議在參與拍賣前，充分了解房屋的稅務狀況，包括土地增值稅、地價稅、房屋稅以及契稅等。並且，得標後要在規定期限內辦理契稅申報，以避免面臨不必要的罰款。

法拍屋雖然提供了較為優惠的購屋價格，但交易中牽涉的稅務問題不容忽視。前屋主仍需負責繳納未清的稅款，得標者也需依法申報契稅。在法拍屋交易中，了解稅務規範、合理規劃稅務，對雙方而言都是至關重要的步驟。