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房市放緩，是否意味著未來價格會下降？

作者：管理員於 2025-03-10

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近期，央行公布1月新增房貸利率達2.238%，創16年新高，同時新增房貸金額降至645.99億元，為近11個月新低。主要原因包括農曆春節影響工作天數、銀行提高利率控管房貸風險及實施房市信用管制。房市現階段呈現「交易量縮減、價格漲幅放緩」的趨勢。信義房價指數和國泰房價指數均顯示大台北地區房價增幅減緩，市場觀望情緒濃厚。

此外，五大銀行新青安貸款占比達38.65%，僅次於去年6月高點，顯示政策對年輕購房者的支持效果。央行管制措施雖提高利率，但也抑制了房市投機行為，促使市場更加理性。未來，隨著利率調整和政策延續，房市交易量可能繼續下降，價格漲幅預計保持平穩。購房者需注意利率風險，並理性規劃財務策略以應對市場變化。

房市放緩，是否意味著未來價格會下降？

引言

2023年1月，央行發布了五大銀行新增房貸利率及金額的數據。根據報告，新增房貸金額降至645.99億元，為近11個月來的最低水準，而新增房貸利率則呈現上升，達到2.238%，這一增幅創下16年來的新高。隨著房市的波動，許多人關心的是當前的房貸利率趨勢以及未來的市場走向。本文將深入探討新增房貸金額的變化原因，央行的房市管制措施如何影響市場，以及對未來房市的展望。

背景說明

近期，央行針對房市實施了一系列管制措施，其中包括第七波房市信用管制，這些措施的主要目的是減少房市過熱，防止信貸過度擴張，從而降低金融體系風險。此舉對於銀行貸款的發放有所影響，使得新增房貸金額出現下滑。此外，銀行為了減少風險，亦提高了房貸利率，使得市場的資金需求受到壓制。

房貸金額與利率變動分析

新增房貸金額降至645.99億元

根據央行數據，1月新增房貸金額為645.99億元，相比去年12月的1,004.67億元減少了358.68億元。這一變動主要受到農曆春節假期影響，當月工作天數較少，從而導致交易量減少。然而，值得注意的是，儘管整體房貸金額下降，但與去年同期相比，新增房貸金額仍有所上升，顯示市場在一定程度上仍有活力。

房貸利率上升至2.238%

房貸利率的上升是最近幾個月房市熱議的話題。央行指出，房貸利率上升的原因有三個：

銀行為了控制不動產風險而主動調整；
部分銀行提高利率來控制房貸額度；
央行實施第七波房市管制，對銀行房貸政策造成影響。

隨著利率的提高，房貸成本也上升，這對購房者的負擔加重，從而影響了市場的活躍度。

央行房市管制措施影響

信用管制對市場的影響

央行在近幾年推出的多次房市管制措施，旨在減少市場上的過度投機行為。這些措施有效降低了過高的房價漲幅，並促使房市成交量回落。特別是第七波房市信用管制，針對購房貸款的比例和條件進行嚴格限制，銀行在發放房貸時更加謹慎。

交易量與房價漲幅放緩

從市場數據來看，自2022年中以來，六大城市的房市交易量呈現持續下降的趨勢。1月，信義房價指數顯示大台北地區中古屋房價年增率為6.73%，創下自去年以來的新低，顯示大台北地區的房價漲幅確實放緩。這反映出市場的觀望情緒加劇，購房者不再像過去那樣積極進場。

表格式分析

指標	1月數據	12月數據	變動
新增房貸金額	645.99億元	1,004.67億元	減少358.68億元
房貸利率	2.238%	2.111%	上升
信用管制影響	下降	持平	交易量減少
房價漲幅年增率	6.73%	8.12%	放緩

新青安貸款占比

在央行的政策背景下，1月新青安貸款占比為38.65%，這是自政策實施以來僅次於去年6月的40.92%。這顯示出新青安貸款仍然是五大銀行房貸的主要構成部分，尤其在政策調控下，銀行將更多的資源提供給無自用住宅的購房者。

Q&A

Q1: 新青安貸款的減幅較小，這是否意味著政策的成功？
A1: 是的，儘管房市整體受到管制影響，但新青安貸款的減幅較小，顯示出政府的政策更有效地支持了年輕購房者，尤其是在首購族群中。這表明政策在保障有實際需求的購房者方面取得了一定的成效，特別是在控制投機行為方面。

Q2: 央行提高房貸利率對購房者有何影響？
A2: 提高房貸利率會直接增加購房者的貸款成本，使得還款壓力加大。這可能會減少有購房需求的人進一步購房，導致市場的交易量縮減。此外，房貸利率的上升也會加劇年輕家庭和首次購房者的財務壓力，進而影響他們的購房決策。

Q3: 未來房市會如何發展？
A3: 預計未來房市將繼續呈現價格漲幅放緩和交易量下降的趨勢。隨著央行的管制措施繼續發揮作用，房市將更加理性，避免過度投機行為。市場將逐步回歸需求為主，政府將會進一步強化政策以穩定市場，對於首次購房者和有實際需求的家庭來說，將更容易找到合適的購房機會。

Q4: 央行的房市管制政策是否會進一步收緊？
A4: 央行的房市管制政策有可能會根據市場情況進行調整。若市場出現過熱情況，政策可能會進一步收緊，從而控制過高的貸款額度和過度的房價上漲。不過，政策的調整將以保持市場穩定為主要目標，避免對購房需求造成過度影響。

Q5: 房市價格未來會有回升的可能嗎？
A5: 雖然短期內房市價格漲幅放緩，但由於人口結構的變化以及需求的長期穩定性，房市價格可能會在某些區域逐步回升。特別是在一些發展潛力大的城市或區域，未來仍有可能見到價格的穩步上漲。然而，回升的幅度不會像過去那樣劇烈，市場將會更加理性。

未來展望

市場走勢預測

在央行房市管制政策的影響下，未來幾年內，房市的價格漲幅可能會繼續放緩，並保持一定的穩定。隨著銀行利率的逐步上升，購房成本將增加，市場需求可能會進一步縮減。然而，長期來看，房市將依然受到人口結構變化和政策調控的影響，可能會在某些區域呈現回升趨勢。

政策調控影響

央行的信用管制政策仍將繼續發揮作用，限制過度投機行為。未來的房市將更加注重實需購房者，並且政策將會繼續針對非自住需求進行調控。

結論

隨著央行房市管制措施的逐步落實，台灣的房市在未來幾年可能會面臨較為穩定的發展態勢。儘管房價漲幅放緩，房貸利率上升對購房者造成了一定的負擔，但新青安貸款政策仍在為首購族群提供支持。對於未來的市場，購房者應保持謹慎態度，充分了解市場變化與政策風險。