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持有房屋6年免稅 vs 未滿6年，這7天差距為何讓你無法省稅？

作者：管理員於 2025-03-10

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根據台灣房地合一所得稅規定，若房屋持有滿6年且符合自住條件，則可享受最高400萬元免稅待遇。然而，若房屋持有滿6年，但戶籍登記未滿6年，或曾出租、用於業務用途，則無法享有免稅資格。近期，一名甲君在交易房屋時，雖然持有房屋超過6年，卻因戶籍登記差7天未滿6年，未能達成自住免稅的條件，結果未能享受免稅待遇，需繳納所得稅。根據規定，自住免稅的條件包括：戶籍登記、連續居住滿6年，且在交易前6年內不得出租或用於營業。國稅局會根據戶籍資料、水電用量、營業稅等進行綜合審查，確保符合條件，避免投機行為。

持有房屋6年免稅 vs 未滿6年，這7天差距為何讓你無法省稅？

引言

房地合一所得稅的出台，旨在促進房地產市場的健康發展，保障自住需求並防範投機行為。根據最新的案例，甲君在出售持有6年的房屋時，因為細節差7天未達免稅標準，錯失了自住房屋的免稅優惠。本文將探討房地合一所得稅的條文解釋，並分析如何正確理解免稅規定，提供建議與觀點，讓民眾了解如何在交易房產時，確保符合免稅條件。

背景說明

房地合一所得稅概述

房地合一所得稅自2016年起施行，主要針對個人或家庭於出售房屋時，針對房屋所得徵稅。為了保護自住需求，對於滿足一定條件的自住房屋交易，提供免稅優惠。免稅條件包括房屋必須持有滿6年、必須居住且無出租、供營業或用於業務等。

甲君案例簡介

甲君在2017年購置了一處房產，並計劃於2023年出售。根據自住免稅條件，甲君理應享有免稅優惠，因為他持有該房屋超過6年，且在此期間並未出租或用於其他業務活動。然而，由於甲君在2017年6月6日才辦理戶籍登記，離滿6年還有7天，造成他未能符合「連續滿6年」的要求，因此未能享有免稅待遇。

房地合一所得稅免稅條件解析

連續居住6年

根據所得稅法第4條之5的規定，若要享有自住免稅待遇，納稅人必須持有並居住於該房屋滿6年。這是該條款最核心的要求，目的是為了避免投機性買賣行為。

戶籍登記的要求

戶籍登記是享有免稅待遇的另一項必要條件。納稅人在該房屋的戶籍必須於居住期間辦理並且完成登記，且登記時間需要與居住時間相符。甲君未能在購房後立即辦理戶籍登記，這成為他無法享受免稅的主要原因之一。

不得出租或用於業務

除了居住和戶籍登記要求外，納稅人在交易前6年內不得將房屋出租或用於商業目的。這是為了防止投機者將自住房屋當作投資工具，通過出租來獲取收入。

表格式分析

免稅條件	甲君符合	甲君不符合
持有滿6年	是	是
戶籍登記	否	否
無出租或營業用途	是	是
免稅資格	否	否

這個表格清晰展示了甲君在符合大部分條件的情況下，依然因為戶籍登記未滿6年而無法享有免稅待遇。

國稅局審查過程

登記資料與水電用量

為了確保納稅人符合免稅條件，國稅局會對房屋的登記資料、戶籍謄本及水電用量進行審查。水電用量及帳單能有效反映該房屋是否作為住家使用。甲君儘管住在該房屋，但未辦理戶籍登記，這使得他未能達成免稅的要求。

調查營業稅及其他資料

國稅局會深入調查房屋是否曾經出租或用於業務，這些資訊往往通過營業稅、房屋稅等資料來確定。甲君在出售前6年並未出租或使用該房屋做生意，因此這一點並未成為問題。

Q&A

1. 如果持有房屋6年但戶籍登記不滿6年，是否能享受免稅待遇？

不行。根據所得稅法規定，為了享有自住免稅待遇，必須在該房屋內辦理戶籍登記，並且連續居住滿6年。如果戶籍登記未達6年，無論是否符合其他條件，將無法享有免稅待遇。

2. 若房屋曾出租，是否還可以享受免稅？

若房屋在交易前6年內有出租或用於業務，則無法享有自住免稅。根據法律規定，出租或營業用途的房屋不符合自住房屋的免稅條件。這是為了防範利用自住免稅優惠進行投機性操作。

3. 自住免稅的最高金額是多少？

根據現行規定，自住免稅的最高金額為400萬元。如果交易所得超過此金額，超過部分將按所得稅法規定繳納所得稅。這意味著只有400萬元內的所得可以免稅，超過部分仍需納稅。

4. 房屋如果有進行過裝修，是否會影響免稅資格？

如果裝修過程中並未將房屋出租或作為商業用途，且裝修並未改變其自住性質，則不會影響免稅資格。裝修通常被視為改善自住條件，不會改變該房屋是否符合自住免稅的條件。

5. 房屋交易後能否再購置新房並繼續享有免稅待遇？

可以。根據相關規定，只要符合自住免稅條件，並且交易所得不超過400萬元，則在出售後可以再次購房並繼續享有免稅待遇，前提是符合新房交易的免稅要求。

6. 如果房屋在交易前有短期出租，會怎樣影響免稅？

即便是短期出租，若在交易前6年內有出租，則將無法享有免稅待遇。即使出租期限很短，法律上也視為不符合免稅條件。這是為了防範利用短期出租逃避稅務的行為。

7. 如果兩個配偶共同擁有房屋，是否只需其中一人滿6年即可？

不行。根據規定，無論是夫妻共同擁有還是單獨持有，必須由所有人（包括配偶和未成年子女）在房屋內居住並且戶籍登記滿6年，才能享有免稅待遇。因此，所有持有該房產的人必須達到6年的居住標準。

8. 是否可以在交易前選擇不辦理戶籍登記，避免影響免稅？

不可以。辦理戶籍登記是法律要求的條件之一，選擇不辦理戶籍登記將會直接影響免稅資格。如果未按規定辦理戶籍登記，即便其他條件都符合，依然無法享有免稅待遇。

9. 若交易所得超過400萬元，是否可以按比例減稅？

不行。超過400萬元的部分會全額繳納所得稅，無法享有減稅或分期繳納的優惠。即使只超過一點點，也需要對超過的部分繳納稅款。

10. 若房屋已出售，能否要求退稅或補繳免稅待遇？

一般情況下，一旦房屋交易並未符合免稅條件，國稅局不會退稅。若在交易過程中發現錯誤，或是納稅人錯過了免稅機會，將需要補繳相應的稅款。

觀點與建議

如何避免錯失免稅優惠？

確保在購房後及時辦理戶籍登記。
持有房屋超過6年，並且在此期間未出租或用於業務。
確保在交易前6年內無任何不符合條件的情形，避免成為投機行為的受害者。

結論

房地合一所得稅免稅條件具有一定的嚴格性，購房者必須在所有要求中都達到標準，才能享受免稅優惠。雖然甲君在大多數條件上符合要求，但由於差7天未能辦理完戶籍登記，導致未能享有免稅待遇。為了避免類似情況發生，購房者在交易前應該仔細了解相關條款，確保符合免稅條件。