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2千萬小宅更重稅！舊制豪宅稅新規對你的房產有何影響？

作者：管理員於 2025-03-10

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財政部近日公布的新舊豪宅稅制調整，對高單價住宅產生重大影響。新規將以建坪單價取代總價來判定是否屬於高價住宅，即便房屋總價未達豪宅標準，若單價過高，依然會被課以較重稅負。這一變化對小宅、公寓等高單價小坪數住宅影響最大。例如，一些成交價約2100萬元的小宅，若其每坪單價達標，稅負可能高於3200萬元的大坪數住宅。政府此舉旨在加強房市調控，尤其對投資客而言，未來可能會面臨更高的稅金負擔。屋主在出售房屋時，需特別注意單價與稅金關聯，並根據市場情況作出調整。這一政策的推出，將迫使市場中的高單價住宅進行價格收斂，對房市造成一定影響。

2千萬小宅更重稅！舊制豪宅稅新規對你的房產有何影響？

引言

財政部最近公布的舊制豪宅稅新規，對於房市產生了顯著影響，尤其是對小宅和公寓類型房屋的屋主來說，新的稅制將使他們面臨更高的稅金負擔。這一政策的改變不僅僅改變了財產交易所得的計算標準，也加大了對高單價住宅的課稅力度。本文將深入分析這一新規對房市的影響，並對未來可能出現的市場變化做出預測。

1. 背景與目的

財政部為了強化房市調控，對於105年以前取得的房屋進行了舊制豪宅稅的新規調整。這些房屋如果無法提供具體的取得成本證明，將按照舊制稅制進行稅收計算，而這一計算不僅依總價，也根據房屋的建坪單價來確定是否屬於高價住宅。這一措施的出台，顯示政府對房地產市場的調控逐步加碼，除了央行透過信用管制限縮貸款額度外，行政部門也選擇以提高稅賦的方式來加強市場管理。

2. 新規內容解析

新規主要變動在於以「建坪單價」取代「總價」作為是否適用高價住宅稅的依據。這意味著，即使房屋總價未達到豪宅的3千萬標準，若單價過高，依然會被視為高價住宅，進而需要按較高的稅率課稅。這一標準尤其對小坪數但單價高的房屋類型影響較大，如小宅、公寓等。

新規的具體調整：

舊制豪宅稅：依據房屋總價來課稅。
新規調整：依據建坪單價來判定是否為高價住宅，即便房屋總價未達標，若單價超過門檻，依然會被視為高價住宅。

這一政策的變動對當前的高單價小宅市場，特別是都會區內的小坪數住宅，產生了直接影響。

3. 新規的影響分析

3.1 高單價小宅的稅負影響

新規下，對於一些單價較高的小宅來說，稅金負擔將顯著增加。例如，成交價為2100萬元的小宅，若其每坪單價超過政府設立的門檻，將依照高價住宅標準來課稅，導致該房產的稅負遠高於3200萬元的大坪數住宅。這一政策使得高單價住宅，即使總價較低，也將面臨更高的稅金。

3.2 投資客與自住客的差異

對於投資客而言，這一新規的出台將迫使他們重新考量是否繼續以高單價住宅為投資標的。尤其是當裝潢成本被計入總價中時，房屋單價的攀升將直接影響其稅負。此外，在景氣較弱的時候，投資客可能會選擇延後出售，避免被徵稅。而自住客則可能會在出售房屋時遭遇較高的稅金壓力，這將促使他們在房市不景氣時選擇不出售。

4. 表格式分析

項目	舊制豪宅稅（總價）	新規豪宅稅（單價）
課稅基準	依房屋總價來判定是否為高價住宅	依每坪單價來判定是否為高價住宅
適用對象	105年以前取得的房屋	105年以前取得且單價達標的房屋
主要影響	主要影響大坪數住宅	主要影響高單價小宅、公寓等
稅負計算方式	根據總價計算稅金	根據單價計算稅金
稅負負擔	以總價計算，可能較為平均	以單價計算，對小坪數房產影響較大

5. 觀點與建議

5.1 屋主的應對策略

對於那些擁有高單價小宅的屋主，建議在出售房屋前，仔細檢視其房屋的建坪單價，並計算出可能的稅金負擔。如果單價接近或超過政府規定的高價標準，則可能需要支付額外的稅金。因此，屋主可考慮減少裝潢成本或調整價格，以降低單價，減少稅金。

5.2 政府調整的可行性與公平性問題

雖然新規旨在打擊高單價住宅市場，但對於一些不符合高價標準的小宅屋主來說，這一政策可能會引發不滿。特別是那些無法提供取得成本證明文件的屋主，將會承受較大的稅負。政府應該考慮是否需要進一步調整政策，確保其公平性和適宜性，避免某些群體受到不合理的稅負壓力。

6. 未來展望

隨著舊制豪宅稅新規的實施，未來房市可能會進一步調整，尤其是在高單價小宅市場，可能會出現單價收斂的現象。屋主和投資客可能會根據新的稅負變化進行相應調整，從而影響市場成交量及價格走向。政府未來是否會進一步調整政策，以更好地平衡房市調控與稅收增長，也將成為市場關注的焦點。

7. 結論

新規的舊制豪宅稅對房地產市場產生了直接的影響，尤其是對小宅、公寓等高單價房產而言。隨著單價成為新的課稅基準，這些房產的屋主將面臨更高的稅金負擔。屋主應該在出售前充分計算可能的稅金，並考慮根據市場情況調整價格。政府也應該進一步檢視政策的公平性，確保稅制不會對特定群體造成不必要的負擔。