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限貸令來襲！高雄房市下滑33% vs 台北市場維持穩定，差異在哪？

作者：管理員於 2025-03-10

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隨著央行限貸令持續影響房市，2025年開春的房市交易量顯著下滑，六都及新竹縣市的交易量較去年同期普遍減少，尤其高雄的減幅達33%。在這種背景下，房市的主力購房群體僅剩三類：一是享有優惠的「真青安」族，二是尋求低價的「現金客」，三是利用首購資格的「無貸族」。換屋族和置產族則在沒有貸款優勢下大多保持觀望，等待更多議價空間出現。隨著市場預期房價將會下修，特定條件如屋況較舊、地段偏遠或物件有瑕疵的房產，將會有較大議價空間。自住需求較強的區域房價支撐較為穩固，而供過於求的地區則面臨較大的價格調整壓力。整體來看，後限貸令時代的房市將會呈現區域性調整，買方市場的到來可能會讓部分消費者獲得更多優惠。

限貸令來襲！高雄房市下滑33% vs 台北市場維持穩定，差異在哪？

引言

2025年開春，台灣的房市表現不佳。根據台灣房屋統計內部成交數據，一月和二月的房市交易量較去年同期下滑，六都與新竹市的減幅尤為顯著。市場交易量的下降，背後原因多為央行限貸令政策的影響，這讓許多購房者在房市中的行為發生了變化。隨著限貸令的持續實施，房市中活躍的購房者群體正逐漸分化，購房市場的格局正朝向新的方向發展。

房市現狀分析

根據台灣房屋的統計資料，今年初的房市交易情況顯示，六都及新竹的成交量均大幅下滑。其中，高雄市的交易量減少達33%，台南市減少了27%，雙北及台中市的減幅也都達到20%以上。這一現象顯示出市場的低迷情況，而限貸令政策無疑成為這一局面的主因。

六都與新竹的成交情況

2025年初的房市反映出強烈的衰退信號。尤其在高雄市，33%的減幅意味著當地市場的需求大幅減少。台南市和其他六都的成交量也有不同程度的下降。這表明，受限貸令影響的房市，不僅是某些地區的問題，而是普遍存在於全台各大城市。

城市	減幅 (%)
高雄市	33%
台南市	27%
台北市	20%
新竹市	18%
台中市	20%
桃園市	21%

減幅最大的城市

高雄市是目前減幅最大的城市，33%的減幅意味著該地區的需求急劇萎縮。這一現象的原因主要來自於兩方面：一方面是限貸令收緊了融資政策，使得購房者無法承擔高額的房貸；另一方面是高雄市本身房價較高，這使得購房者的購買力受到了極大壓力。

後限貸令時代的市場角色

在限貸令的影響下，房市中的購房者群體發生了顯著變化。隨著貸款政策的收緊，市場中的購房主力群體逐漸分化為三大類：真青安族群、現金客族群和無貸族群。這三種群體將主導未來的房市。

真青安族群

這類人群是受益於政府新青安政策的首購族群，這些人可以享受較低的貸款利率。然而，這些人群的購房能力仍受到限貸令的影響，僅能夠在某些特定條件下獲得貸款支持，因此其購房需求具有一定局限性。

特徵	描述
利率優惠	政府提供較低的貸款利率
購房需求	主要是首購族群，購房需求穩定
限制	需要符合特定條件才能享有優惠

現金客族群

現金購房者在市場中處於強勢地位，他們不需要依賴貸款，可以直接以現金支付房款。這使得他們能夠在市場低迷時抓住機會，挑選價格較低的物業，並且無需擔心貸款利率的上升。

特徵	描述
購房優勢	不依賴貸款，無需考慮利率上升
購房需求	有充足的現金資金，可以迅速出手
市場機會	可選擇價格較低的物業，利用市場調整期

無貸族群

這一群體指的是能夠利用首購身份或其他優惠政策，進行購房的族群。雖然這些人群的購房能力不如現金客，但在目前的市場環境中，無貸族群仍能夠依靠特定的政策優勢，成功進行購房。

特徵	描述
購房條件	依賴首購身份等政策
購房需求	有機會通過優惠政策獲得貸款
限制	受限於貸款政策，購房能力較弱

未來展望

隨著限貸令政策的持續實施，未來的房市將逐步進入調整期。各大城市的房價將呈現出不同的修正幅度，某些地區將經歷較大的價格波動，特別是過去炒作過度、供應過多的區域。而一些需求穩定、房源不足的區域則會相對保持穩定。

房價修正的趨勢

短期內，房價修正將成為市場的主題。雖然自住需求仍強勁，但由於投資需求的減少，市場將進入一個較為調整的階段。一些供應過剩、炒作過多的區域將面臨較大的價格壓力，而一些核心區域則能夠穩定發展。

自住需求 vs 投資需求

當前市場中的自住需求明顯強於投資需求。由於政府的房市調控政策以及限貸令的實施，投資型購房需求減少，市場中更多的是以自住需求為主的購房者。這一變化將在未來一段時間內持續影響市場。

觀點建議

對購房者的建議

對於購房者來說，應該根據自身需求和市場狀況進行選擇。首購族群可以選擇新青安貸款政策，這將為他們提供相對低的利率支持。而現金客則可以在價格回調的情況下，抓住市場機會，挑選性價比更高的物業。無貸族群則應該利用首購身份進行貸款購房，這將是他們在市場中的主要優勢。

購房群體	建議
首購族群	享受新青安貸款優惠，注意政策條件
現金客	抓住市場價格調整機會，選擇性價比高的物業
無貸族群	利用首購優惠貸款，最大化購房優勢

房仲如何應對市場變化

對於房仲而言，應該更加關注市場動態，尤其是限貸令等政府政策的變化。房仲需要為購房者提供更具針對性和專業的建議，幫助他們根據市場需求和自身條件做出明智的決策。

房仲應對	具體措施
瞭解市場	密切關注限貸令政策變化，更新市場動態
針對性建議	根據購房者需求提供專業建議，調整推廣策略
服務優化	加強與購房者的溝通，提供更多樣化選擇

結論

在央行限貸令的影響下，台灣的房市進入了低迷期，市場中活躍的購房群體逐漸分化為三大類：首購族群、現金客和無貸族群。隨著限貸令的持續實施，市場中房價調整的趨勢將愈發明顯，未來購房者將根據不同的需求和資金狀況選擇合適的購房方案。對於房仲而言，應該充分了解市場變化，提供更多元且具針對性的服務，才能在這個動盪的市場中脫穎而出。