父母贈與預售屋 vs 購買新屋：哪種方式能幫你省下更多？

引言
預售屋贈與的定義
預售屋贈與的計算方式
- 3.1 預售屋贈與價值的計算
- 3.2 父母贈與預售屋的常見情形
預售屋贈與的法律依據
- 4.1 遺產及贈與稅法第4條規定
- 4.2 贈與稅申報時間
表格式分析：贈與價值與應繳稅額
預售屋贈與的常見問題與解答
觀點與建議
結論

引言

近年來，預售屋市場持續升溫，許多父母選擇在未獲得所有權之前，將預售屋轉讓給子女。然而，這樣的行為必須符合相關稅務法規，特別是贈與稅的申報。根據財政部南區國稅局的說明，預售屋的贈與價值必須依照已支付的價款來計算，而父母將預售屋贈與子女時，也需依法進行申報。本文將深入探討如何計算贈與價值，並提供詳細的申報流程指引。

隨著預售屋市場的升溫，許多父母選擇在未獲得所有權之前，將預售屋贈與子女。然而，這種行為涉及到贈與稅的申報問題。本文將詳細解析預售屋贈與的規定，如何計算贈與價值，以及申報流程的注意事項。

預售屋贈與的定義

預售屋的基本概念

預售屋是指未經建設完成，僅持有建造執照，並在未來建案完工後請求不動產過戶的「權利」。這些權利是有財產價值的，因此在進行贈與時，必須依照《遺產及贈與稅法》來計算贈與價值。

預售屋的法律規範

根據遺產及贈與稅法第4條規定，預售屋作為一項財產價值的權利，若父母將該權利無償轉讓給子女，則需計算贈與價值。這個價值的計算是根據已支付的款項，而非未來房屋的市場價值。

預售屋贈與的計算方式

3.1 預售屋贈與價值的計算

根據台灣的稅務規定，預售屋贈與的價值應基於父母已支付的工程款來計算。這是因為預售屋本質上是「房地權利」，在房屋尚未完成建設並交屋之前，父母所支付的款項才是實際的價值基礎。因此，若父母已支付部分工程款，但仍有未付款項，則僅以截至贈與日為止所繳付的款項為計算依據。這代表，子女在接受預售屋權利時，所接受的贈與價值將是父母已繳付的款項數額，而非預售屋的市場價值或完工後的價值。

以台灣的具體規定為例，若父母已支付了600萬元的工程款，則這600萬元就是贈與價值，即便該房產的總價可能高達數千萬元，或是其完工後的價值高於這一金額。若父母選擇將預售屋的權利在未來交由子女承擔，那麼贈與價值的計算將會依照父母已經支付的款項來完成，而非房屋的市場價值。

3.2 父母贈與預售屋的常見情形

以下舉例說明一個典型的父母贈與預售屋情形：

例如，某父母（老王）在2022年7月簽訂了預售屋的買賣契約，該預售屋的總價為2,800萬元。老王支付了600萬元的工程款，但仍有剩餘款項未支付。若老王在預售屋完工前將該房產的權利贈與給子女（小明），則小明所接受的贈與價值將是600萬元，即父母已繳付的工程款。

根據法律規定，父母應於贈與後的30日內向國稅局申報贈與稅。若未在期限內申報，則可能面臨罰款或滯納金，因此必須依照規定處理申報事宜。

4. 預售屋贈與的法律依據

4.1 遺產及贈與稅法第4條規定

《遺產及贈與稅法》第4條對預售屋贈與的規定十分明確。根據該條文，如果父母將預售屋的權利無償贈與子女，則應按照已支付的款項來計算贈與價值，而不是依照市場價值或完成後的估價。即使預售屋仍處於建設階段，尚未交付或未完工，只要父母已支付了一部分工程款，就必須以這些已繳付的款項來計算贈與價值。

這一規定避免了房地產市場波動對預售屋贈與價值的影響，確保了贈與者能夠依照已支付的實際金額進行稅務申報，並減少了贈與過程中的爭議。

4.2 贈與稅申報時間

依據台灣稅法規定，當父母將預售屋權利贈與給子女時，必須於贈與日後的30日內向國稅局申報贈與稅。此規定十分嚴格，若未按期申報，將會面臨滯納金及罰款的處罰。因此，父母在進行預售屋贈與時，應格外注意申報時間，確保在規定時間內完成申報。若父母遺漏了申報時間，除了罰款，還有可能會受到其他的法律後果。

此外，如果父母在申報過程中未正確計算贈與價值，也可能面臨補稅的情況。若國稅局認為父母低報了贈與價值，則可能會進行稅務稽查並要求繳納差額的稅款及附加罰款。

5. 預售屋贈與申報的常見誤區

5.1 誤區：預售屋尚未交付不需要申報

許多父母在贈與預售屋時，會認為由於預售屋尚未交付，因此不需要申報贈與稅。事實上，預售屋的權利一旦轉讓給子女，無論房屋是否交付，父母依然需要按照已支付的款項來計算贈與價值並進行申報。這一點與已交付的房屋並無太大區別，避免了在房屋交付後才開始申報的延誤情況。

5.2 誤區：贈與價值為房屋的市場價值

另一個常見誤區是將預售屋的市場價值誤認為贈與價值。實際上，台灣稅法規定，預售屋的贈與價值應以已支付的款項來計算，而非根據預售屋的市場價值。即使市場價值高於已支付款項，父母仍需依照已繳款項進行報稅。

5.3 誤區：贈與稅不需及時申報

不少人可能會忽視申報時間，認為可以在過一段時間後再進行申報。然而，若未在規定的30日內申報，將會遭遇罰款和滯納金，因此，必須在規定時間內完成申報，以避免不必要的法律風險和財務負擔。

表格式分析：贈與價值與應繳稅額

項目	計算方式	贈與價值	贈與稅額（估算）
預售屋價款	已支付的工程款	600萬元	視情況而定
房屋總價	未來建案完成後的房屋總價	2,800萬元	---
父母已支付款項	累計已繳付的工程款	600萬元	---
子女負擔的剩餘款項	由子女繼續支付的剩餘款項	2,200萬元	---

預售屋贈與的常見問題與解答

Q1: 預售屋是否需要繳納贈與稅？

A1: 是的，預售屋的權利贈與需要依照已繳付的工程款計算贈與價值，並在贈與後30日內申報贈與稅。如果父母在取得預售屋權利後，將其贈與給子女，即使房屋尚未完成建設，也需遵守此規定。

Q2: 什麼情況下可以避免繳納贈與稅？

A2: 若子女有交付價金，並且提供完整的付款流程及資金來源證明文件，可以向國稅局申報為二親等親屬間的財產買賣。經國稅局認定為買賣交易後，將不會被視為贈與，因此不需繳納贈與稅。

Q3: 若未在30日內申報會有什麼後果？

A3: 若未在30日內向國稅局申報贈與稅，可能會面臨罰款或滯納金，甚至可能影響後續的稅務處理。因此，申報期限必須遵守，建議及時向國稅局報備。

Q4: 贈與預售屋的價值如何計算？

A4: 預售屋贈與的價值是根據已支付的工程款來計算。若父母在簽訂預售屋契約後已支付了一部分工程款，則贈與價值應以該已繳付的款項為基準，而不是房屋完工後的市場價值。

Q5: 如果預售屋的市場價值與已支付款項差距較大，如何計算贈與價值？

A5: 儘管預售屋的市場價值可能大於已支付款項，但根據稅務規定，預售屋的贈與價值僅根據已繳付的工程款來計算。因此，即使市場價值較高，父母仍然只能以實際已支付的款項作為贈與價值來申報。

Q6: 若預售屋贈與給子女，後續的繳費責任是如何安排的？

A6: 在贈與預售屋時，子女通常需要承擔後續的剩餘工程款支付責任。若父母已支付部分款項，子女需依照契約要求繳付剩餘部分，並保留繳款證明作為日後稅務申報的依據。

Q7: 若父母在未完成預售屋建設前去世，如何處理預售屋贈與問題？

A7: 若父母在預售屋建設未完成前過世，且未進行正式的贈與，則預售屋的權利將作為父母的遺產處理。遺產的價值仍需依照已支付的款項計算，並根據遺產稅法進行申報。

Q8: 預售屋贈與會影響父母的所得稅嗎？

A8: 預售屋的贈與不會影響父母的所得稅，因為它屬於財產轉讓而非收入。然而，父母仍需依照贈與價值申報贈與稅，並按照相關規定繳納稅款。

Q9: 若子女支付了部分房款，父母是否還需申報贈與稅？

A9: 如果子女已支付部分房款，且付款過程和資金來源有完整證明，則可視為財產買賣，並不屬於贈與，因此不需繳納贈與稅。然而，父母仍需在申報中提供付款證明和資料。

Q10: 父母若將預售屋贈與其他親戚或朋友，申報規定是否有所不同？

A10: 若將預售屋贈與非直系親屬（如其他親戚或朋友），則需要依照贈與時的市場價值來計算贈與價值，而不是僅依照已支付的工程款。此外，與親戚或朋友之間的贈與可能會涉及較高的贈與稅，建議事先諮詢專業的稅務顧問。

Q11: 是否有任何其他法律規定可能影響預售屋的贈與處理？

A11: 除了《遺產及贈與稅法》的相關規定外，還可能受到其他不動產交易的法規影響。例如，若父母將預售屋贈與子女後，需注意不動產過戶手續的完成時間和法律程序，這些都可能影響贈與的合規性。

Q12: 預售屋贈與給子女後，未來房產出售是否會受到贈與影響？

A12: 預售屋贈與後，子女若在未來出售該房產，將根據當時的市場價值來計算所得，並且可能需要繳納相應的所得稅。贈與過程中所涉及的價值將作為計算未來資本利得的基礎。

觀點與建議

父母與子女間的財產轉讓計劃

在進行預售屋贈與前，父母應詳細了解贈與稅的相關規定，避免因為未按規定申報而受到處罰。如果預售屋的價值較大，建議尋求專業的稅務顧問，幫助進行適當的計算與申報。

結論

預售屋的贈與是一個相對複雜的過程，尤其在涉及贈與稅的計算和申報時。父母在將預售屋權利贈與子女時，必須依照已支付的價款計算贈與價值，並於30日內進行申報。若選擇透過買賣形式轉讓，也必須準備相關的證明文件，以免錯誤申報而遭到處罰。無論是選擇贈與還是買賣，建議父母在做出決策之前，先與稅務專家或顧問進行詳盡的討論，以確保符合相關法律規範並降低不必要的風險。