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賣房前必看！舊制與新制稅負差異，選擇影響大！

作者：管理員於 2025-03-12

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隨著房地合一稅制的變化，賣屋者需要了解新舊制稅負的差異，才能做出最有利的選擇。舊制與新制的主要區別在於課稅方式及稅率的不同。舊制稅負包括土地增值稅和房屋所得稅，並以房屋評定現值和土地公告現值計算，適用較低的稅率。相較之下，新制則是以房地合一所得稅進行分離課稅，持有超過10年仍需繳納最低15%的稅率。

以新北市為例，若賣屋者選擇舊制，即便賣屋所得可能較高，但相對較低的稅率讓繳納稅金較少。而新制則可能導致較高的稅負，即便是長期持有的房產，也會被徵收至少15%的稅率。對於賣房者而言，了解每種稅制的細節，並根據實際情況選擇合適的稅制，是減少稅負、提高收益的關鍵。

賣房前必看！舊制與新制稅負差異，選擇影響大！

引言

隨著政府的房地產稅制改革，特別是針對新舊制稅負的變動，屋主和房產投資者都面臨著不小的挑戰。這一變動不僅關乎稅額計算的複雜性，也影響著短期與長期持有者的財務規劃。本篇文章將深入解析新舊制稅負的差異，通過具體案例，幫助讀者理解在不同稅制下可能產生的稅負影響，並為有意出售或購入房產的朋友提供寶貴的建議。

本文將以實際的數字和表格進行分析，並回答常見問題，旨在幫助您更清晰地理解新舊制稅負的適用情況。

新舊制稅負概述

新舊制稅負在課稅範疇、稅率設置以及計算方式上存在顯著差異。舊制稅負較為複雜，主要區分為土地增值稅和房屋所得稅，而新制則將兩者合併為房地合一所得稅，簡化了流程，卻加大了短期交易者的稅負壓力。

稅制項目	舊制	新制
稅種	土地增值稅、房屋所得稅	房地合一所得稅
課稅範圍	土地增值與房屋所得分開計算	土地與房屋所得合併計算
稅率	5%~40%（房屋所得稅）	最高45%（持有期少於2年）
計算方式	按照房屋現值和土地增值計算	根據持有年限計算稅率，短期交易稅負較高

舊制稅負解析

🏠 房屋所得稅

在舊制下，房屋所得稅的計算依據房屋的市場價值及所在地區來決定。在不適用豪宅標準的情況下，房屋所得稅的稅率根據房屋評定現值與設算百分比來決定。例如，如果一個房屋的現值為300萬元，依照設定百分比（如41%），其應納稅所得為123萬元，並依照綜合所得稅20%的稅率來計算，需繳納24.6萬元稅金。

💼 土地增值稅

土地增值稅則根據土地的增值情況來計算。在舊制下，土地增值稅是獨立於房屋所得稅外計算的。通常來說，如果土地增值幅度較大，賣家需繳納較高的土地增值稅。

新制稅負解析

📅 房地合一所得稅

新制的房地合一所得稅將房屋和土地的所得合併計算，並根據持有年限來確定稅率。若房屋持有期間不滿2年，稅率為45%，持有期滿2年但未滿5年則為35%，持有5年以上則為20%，而超過10年則為最低15%的稅率。

💼 稅負結構與比例

在新制下，房屋和土地的所得統一計算，這對於短期交易者來說可能會面臨較高的稅負。例如，若持有期少於2年，則可能需繳納最高45%的稅率。這一設計旨在鼓勵長期持有，並對短期交易者進行適當的稅收調整。

持有期	稅率
少於2年	45%
2年未滿5年	35%
5年未滿10年	20%
10年以上	15%

新舊制稅負比較案例分析

🧮 陳先生的售屋案例

假設陳先生在新北市擁有一處房屋，並決定出售。根據舊制，該房屋的土地增值稅與房屋所得稅分開計算。房屋的評定現值為300萬，設算百分比為41%。因此，他的房屋所得為123萬，依據20%的綜合所得稅計算，需繳納24.6萬稅款。然而，如果他是按照新制計算，則無論土地還是房屋的所得都會合併計算，並且根據持有期間來決定稅率。假如持有期未滿2年，則需要繳納高達45%的稅率。

💸 比較不同持有年限的稅負影響

若陳先生的房屋持有期間超過10年，那麼按照新制，稅率會降至最低的15%。相比之下，舊制下的稅負較輕，尤其是在土地增值稅方面，如果土地增值較少，舊制的稅負會比新制低。這對於長期持有的投資者來說，是一個優勢。

如何有效管理稅負？

📝 稅制轉換對策

面對新舊制稅負的差異，屋主需要根據自身的持有年限、房地產的增值情況來選擇最有利的稅務規劃。對於即將出售的房產，若持有期間超過10年，可以選擇新制的最低稅率，但如果持有期較短，則可能更適合選擇舊制。

🧑‍💼 理財規劃建議

對於有意長期持有房地產的投資者來說，選擇新制的房地合一所得稅可能會在長期內帶來更多的優惠。短期內有交易需求的投資者則應考慮舊制的稅負計算方式，並確保合理規劃交易時機。

常見Q&A

Q1: 舊制與新制的主要區別是什麼？

A1: 主要區別在於舊制分開計算土地增值稅和房屋所得稅，而新制將房屋和土地的所得合併計算，並根據持有年限來確定稅率。

Q2: 如果我持有房產超過10年，應該選擇舊制還是新制？

A2: 如果持有期超過10年，選擇新制可能會更有利，因為稅率最低為15%，而舊制的稅負可能會更高。

Q3: 是否所有的房屋都適用豪宅標準？

A3: 並非所有房屋都適用豪宅標準。豪宅的標準根據不同地區的房屋單價或總價來確定。

結論與建議

總的來看，新舊制稅負的差異會對房地產交易產生直接影響。對於短期交易者，新制的高稅率可能帶來較重的稅負；而對於長期持有者，則可以選擇新制享受較低的稅率。理解不同稅制的適用情況，並根據個人情況進行合理的財務規劃，是減少稅負的重要策略。

在未來的房地產交易中，建議投資者與屋主應詳細了解新舊制的稅制差異，並根據自己的需求和持有期，選擇最適合的交易方式。