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舊制豪宅稅新規：高單價小坪數房屋成為最大變數！

作者：管理員於 2025-03-12

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2024年度舊制豪宅稅新規將帶來顯著變動，主要包括新增「每坪單價門檻」與調高獲利率至20%。這些變動將對部分過去稅負較低的房產產生直接影響，特別是一些高單價小坪數住宅，這些物件將因為單價超過門檻，納入豪宅稅範疇，進而增加稅負。同時，調整後的20%獲利率將使房產出售時的交易所得稅增加，尤其對那些原本獲利豐厚的房產來說，影響尤為明顯。新規還將對未具備取得成本紀錄的房屋產生影響，特別是2012年8月前取得的房屋，將面臨較高稅負。對於投資者和屋主而言，這些變動意味著需要重新評估持有與出售策略，並考慮市場變化帶來的風險與機會。此外，隨著市場結構的變化，低首付建案可能會吸引首次購屋者，而高價市場則將受到新規影響，進入價穩量縮的發展格局。

舊制豪宅稅新規：高單價小坪數房屋成為最大變數！

1. 引言

2024年，台灣財政部公布了舊制豪宅稅的財產交易所得計算新規，該新規引起了房市的廣泛關注。新規的實施將直接影響房產交易者，尤其是涉及高單價且小坪數的住宅物件。新規的變動不僅會調高高價住宅的稅負，還可能進一步影響市場價格走勢和投資者的選擇。

本篇文章將詳細分析新規的具體內容，並探討其對房市、投資者以及購房者的深遠影響。除了介紹政策變動外，我們還將針對不同群體提出應對策略，幫助讀者理解這些變動如何影響他們的投資與購房決策。

2. 舊制豪宅稅新規概述

2.1 主要變動內容

財政部針對舊制豪宅稅的政策進行了重大調整，這次改革對於過去稅負較低的房產業者將帶來直接的影響。此次改革主要有兩大變動內容：新增「每坪單價門檻」和調高「獲利率」。這兩項變動直接改變了某些高單價房產的稅負，使得許多原本不在豪宅範疇內的房產，將在新規下需要支付更高的稅負。這些政策變動無疑會影響到屋主、投資者以及市場的整體走勢。

下表是對此次變動內容的簡單總結：

變動項目	詳細描述
每坪單價門檻	高單價但總價較低的小坪數住宅將進入豪宅稅範疇，稅負增加
獲利率調整至20%	交易所得計算中的獲利率由17%提高至20%，使得交易稅負加重
無取得成本紀錄房屋影響	2012年8月前取得且無取得成本紀錄的房屋，需繳納較高稅負

2.2 每坪單價門檻的影響

過去，許多高單價的住宅雖然單價相對較高，但由於其總價較低，這些小坪數物件並未被納入豪宅稅範疇。這些物件通常位於都市的精華區或熱門地段，其小巧的面積使得總價保持在一定範圍內，從而不必繳納豪宅稅。隨著此次政策調整，這些小坪數房屋的稅負將顯著上升。

新規對小坪數房屋的主要影響在於將更多的高單價住宅納入豪宅稅範疇，特別是位於城市核心區域的高單價小坪數房產。這些住宅的每坪單價，往往容易突破120萬元的門檻，進而進入豪宅徵稅範圍，屋主將面臨更高的交易所得稅。因此，這些原本稅負較低的物件，如今將可能會受到新規的影響，導致一些屋主在出售時需要額外繳納較高的稅金。

在此情況下，屋主可能需要重新評估其房產的售價或出售時機，尤其是在較為精華的市區，這類物件的稅負負擔會隨著門檻的上調而大幅增加。這一變動不僅會影響到屋主的交易決策，也可能對整體房市的價格走勢產生深遠影響，特別是在這些熱門區域的高端市場中。

2.3 獲利率調高的影響

根據財政部的最新調整，舊制豪宅稅的獲利率已從17%調整為20%。這項調整反映了財政部根據市場實際數據所做的修正，目的是使獲利率更符合當前市場的交易實況。獲利率的提高意味著屋主在出售房產時，需繳納更多的交易所得稅，特別是那些獲利較多的高價物件。

過去，獲利率為17%時，對於一些房產，交易所得的計算方法使得部分屋主繳納的稅款相對較低。然而，隨著獲利率調高至20%，這些原本稅負較輕的房產將面臨較高的稅負。尤其對於原本已獲得較大獲利的物件來說，稅務負擔將會顯著增加，這對於計劃出售房產的屋主來說，將是一項不小的壓力。

例如，一套房產若在過去的稅率下獲利100萬元，屋主需繳納17萬元的稅款；而按照新規調整後，若房產仍有同樣的獲利，則需要繳納20萬元的稅款，這使得屋主的交易成本大幅上升。對於高價房產來說，這樣的稅負增長可能會改變屋主的出售策略，進一步影響市場價格的走勢。

3. 新規對市場的影響

3.1 高單價住宅的市場調整

新規將直接影響那些高單價、小坪數的住宅，這類物件的市場將受到顯著調整。隨著豪宅稅的徵收範圍擴大，部分屋主將選擇重新定價，這可能會對市場價格產生壓力。以下是根據新規變動的具體影響：

物件類型	影響
小坪數高單價物件	稅負增加，屋主可能調低價格或重新考量出售時機
高價住宅總價物件	價格可能出現微幅下降，買賣交易量減少

3.2 投資者的應對策略

對於投資者而言，舊制豪宅稅新規將大幅改變短期套利機會，尤其是對於那些單價高、總價低的物件。由於稅負上升，投資者需考慮是否繼續持有這些物件，或將其出售。新規的實施可能促使投資者更關注長期收益型物件，如租賃市場或低單價房產。對於市場的未來，投資者應做出如下調整：

投資策略調整	調整內容
轉向租賃市場	鑑於短期交易套利機會減少，租賃市場成為穩定的長期收益選擇
低單價物件	投資者將更多關注低單價住宅，這些物件在新規下稅負較輕

4. 政策對投資者的影響

4.1 購屋者的選擇改變

新規的實施將直接影響購房者的選擇。尤其是對於那些打算進入高端市場的購屋者來說，稅負的上升可能會迫使他們重新考慮購房時機和價格範圍。購屋者可能選擇更加關注低價房產或位於門檻邊緣的物件，這些物件在議價時有更大的空間。

購屋者選擇	影響
高端市場需求減少	部分購屋者將避開高單價物件，轉向較低價格的房屋
低單價物件需求增長	購屋者將更關注低單價物件，尤其是在價格門檻接近豪宅範圍的物件

4.2 低首付建案的興起

由於豪宅稅的影響，越來越多的開發商將專注於推出低首付的建案，這些建案的目的是降低購房門檻，吸引首次購屋者進場。低首付方案能夠減少購屋者的初期負擔，使得更多的剛需族群能夠進入市場。

市場變化	預測效果
低首付建案增多	提供較低的進入門檻，吸引首次購屋者與剛需族群
高端市場疲軟	豪宅市場需求將受到稅負影響，成交量可能減少

5. 觀點與建議

5.1 屋主應對策略

對於擁有高單價物件的屋主，尤其是那些可能進入豪宅範疇的屋主，應該重新評估其出售策略。若擬在新規下出售房產，可能需要調整價格以降低稅負，或者推遲出售，觀察未來市場走勢。

5.2 投資者應對策略

投資者應密切關注市場走勢，調整投資組合，轉向低單價物件或租賃市場。這些物件在新規下將面臨較低的稅負，並能提供穩定的收益。

6. 結論

舊制豪宅稅新規的實施，將深刻影響台灣的房地產市場，尤其是高單價、小坪數的住宅。投資者和屋主需要重新評估自己的房產策略，調整市場進場與出售的時機。在未來，低首付建案的興起與剛需市場的穩定將成為市場的主流，豪宅市場則可能面臨更多壓力。在這樣的背景下，投資者與屋主應作出靈活的應對，以應對政策調整帶來的挑戰。