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高稅率來襲！如何利用「囤房稅2.0」新規，減輕持有房屋的稅負壓力？

作者：管理員於 2025-03-17

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「囤房稅2.0」是政府為了調整房市結構，減少投機行為並提高房屋利用率而推出的稅制改革，將於2025年開始徵稅。新制度對自住和非自住房屋的稅率進行調整，自住房屋稅率可降至1%~1.2%，而多屋族的非自住房屋則將面臨更高的稅率，達到2%~4.8%。政策的主要目標包括抑制炒房行為、促進閒置房屋的租賃市場發展、並強化地方財政。

自住族可享受優惠稅率，但需符合設籍、實際居住及全國持有戶數限制等條件。而多屋族則可透過將房屋投入租賃市場或參與包租代管等方式，減少稅負。此稅制改革的核心是鼓勵多餘房產投入租賃市場，活化閒置資源，並減少市場的投機炒作。

本文詳細解析了「囤房稅2.0」的政策變化及如何透過節稅策略應對新稅制，幫助讀者有效降低稅負，從而實現房產的最佳利用。

高稅率來襲！如何利用「囤房稅2.0」新規，減輕持有房屋的稅負壓力？

引言：了解「囤房稅2.0」的重要性
📜 政策背景與實施目的
🏡 自住優惠稅率條件解析
📈 「囤房稅2.0」的主要變化
🏢 多屋族的稅率影響與節稅方案
📊 表格解析：「囤房稅2.0」對自住與非自住的影響
📚 節稅案例分析：自住族與多屋族的策略應用
💡 專家觀點：如何有效規劃自住房屋設籍
🏘️ 政策實施背景與目標
🔮 結語：用正確策略輕鬆節稅

引言：了解「囤房稅2.0」的重要性

「囤房稅2.0」是政府為調整房市結構、遏止投機炒作行為而推出的重要稅制改革，於2024年7月正式實施，並將於2025年首次按新制徵稅。該政策針對多屋族的非自住房屋，提升稅率至2%~4.8%，以增加其持有成本，同時給予自住戶更低的優惠稅率（1%~1.2%）。本文將全面解析「囤房稅2.0」的政策背景、條件細則與適用範圍，並透過表格逐一分析稅率變化對不同房屋類型的影響。特別是針對自住優惠稅率的計算條件，文章將提供實際案例與操作建議，幫助多屋族和自住族群制定最佳的節稅策略。

透過深入剖析，我們發現「囤房稅2.0」的新制核心在於全國歸戶與全數累進課徵。自住優惠稅率需符合三大條件，包括房屋設籍、實際居住以及全國持有戶數限制。多屋族則可透過公益出租或達標租賃的方式享有稅率優惠，以減輕稅負壓力。為確保稅金支出最小化，本文特別提出「選擇高稅基房屋設籍、低稅基房屋列為非自住」等策略，並進一步探討如何將閒置房屋投入租賃市場，實現稅務負擔減輕與租金收益兼得的目標。

此外，文章將結合政策的長期展望，分析其對房市供需結構、租賃市場活化及地方財政收入的潛在影響，幫助讀者掌握未來趨勢。無論是自住族還是多屋族，只要提早規劃並熟悉新制細則，都能有效降低稅負，輕鬆應對「囤房稅2.0」帶來的挑戰與機遇。

📜 政策背景與實施目的

「囤房稅2.0」是根據《房屋稅條例》第5條的修正，針對多屋族的非自住房屋，提升稅率以增加稅負壓力，同時給予自住族群更低稅率。

政策實施的三大目標

抑制投資客炒房行為：增加多屋族持有成本，減少市場投機。
提升房屋利用率：鼓勵多餘房屋投入租賃市場，活化閒置房產。
增強地方財政：提升稅收以支持基礎建設和社會福利項目。

🏡 自住優惠稅率條件解析

自住優惠稅率的適用需符合嚴格條件：

條件	說明
無出租或供營業使用	房屋不得作為商業用途或出租用途。
設籍並實際居住	本人、配偶或直系親屬需設籍並實際居住於該房屋內。
全國合計3戶以內	本人、配偶及未成年子女持有的房屋總數不得超過3戶。

設籍的重要性

若未能在規定期限內完成設籍，將失去自住稅率資格，改適用非自住稅率，稅額可能增加超過1.67倍。因此，建議於每年3月24日前完成設籍，確保享有最低稅率。

📈 「囤房稅2.0」的主要變化

「囤房稅2.0」在原有差別稅率基礎上，進行以下調整：

變化項目	舊制稅率	新制稅率	影響
自住稅率	1.2%	1.0%~1.2%	認定條件更嚴格，自住稅負減輕。
非自住稅率	1.5%~3.6%	2.0%~4.8%	稅率提高，增加多屋族持有成本。
租賃優惠稅率	1.5%	1.5%~2.4%	鼓勵房屋出租，降低閒置房屋比例。
繼承共有住家稅率	最高3.6%	1.5%~2.4%	減輕非自願持有者的稅負壓力。

「囤房稅2.0」的稅率變化反映出政府對多屋族課稅的更高要求，同時也給予自住者更多優惠，期望達到房市穩定與資源合理分配的目標。

🏢 多屋族的稅率影響與節稅方案

多屋族稅率提高至2%~4.8%，使持有超過3戶的多屋族稅負大幅增加。然而，政策也提供一些優惠條件，鼓勵多餘房屋進入租賃市場，以下是適用優惠稅率的三種情況：

類別	優惠稅率	條件
公益出租或社會住宅	1.2%	提供房屋供公益使用或作為社會住宅。
申報租賃所得達標準	1.5%~2.4%	租賃所得申報達當地一般租金標準，並提供合法契約。
包租代管出租	1.5%	透過政府認證的包租代管機構，租賃期限達一年以上。

節稅建議

活化閒置房屋：將多餘房屋投入租賃市場，享受租賃優惠稅率。
選擇低稅基房屋作為非自住：有效降低總稅負。

📊 表格解析：「囤房稅2.0」對自住與非自住的影響

房屋類型	舊制稅率	新制稅率	節稅策略
自住住宅	1.2%	1.0%~1.2%	符合設籍條件，優先享受最低稅率。
非自住住宅	1.5%~3.6%	2.0%~4.8%	將房屋出租，達租金標準適用優惠稅率。
租賃房屋	1.5%	1.5%~2.4%	提前申報租賃所得，避免稅負增加。
公益出租	1.2%	1.2%	繼續公益用途，享受最低稅率。

📚 節稅案例分析：自住族與多屋族的策略應用

案例1：單一自住房屋設籍節稅

背景：王先生擁有3間房屋，1間自住、2間出租。
策略：將自住房屋設籍並符合條件，適用1%稅率；其他房屋透過包租代管享受1.5%優惠稅率。

案例2：多屋族活化房產

背景：張小姐持有5間房屋，其中2間閒置。
策略：將2間閒置房屋投入租賃市場，並申報租賃所得，稅率由4.8%降至2.4%。

💡 專家觀點：如何有效規劃自住房屋設籍

選擇稅基高的房屋設籍：有效減輕稅負壓力。
提前完成登記程序：避免失去優惠稅率資格。
與租賃市場接軌：增加收入的同時享受稅率優惠。

🏘️ 政策實施背景與目標

「囤房稅2.0」的推出旨在解決多屋族持有過多房產，造成市場供需失衡及房價高漲的問題。透過稅率調整，政府希望能實現以下目標：

抑制投機炒作行為：增加多屋族持有成本，降低投資房產的吸引力。
活化閒置房屋資源：透過優惠稅率鼓勵房屋進入租賃市場，提高使用效益。
保障自住族群利益：減輕自住房屋稅負，降低購屋壓力。

🔮結語：用正確策略輕鬆節稅

「囤房稅2.0」是房市改革的重要里程碑，無論是自住族還是多屋族，只要掌握稅制變化與政策條件，便能有效降低稅負並提高房產效益。建議提早規劃，選擇適合的節稅策略，以迎接稅制改革帶來的挑戰與機會。