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5月實施！多屋族如何規劃應對房屋稅2.0新稅制？

作者：管理員於 2025-03-21

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隨著房屋稅2.0新制將於2025年5月1日正式上路，臺灣的房屋持有稅制將迎來重大改革，特別針對多屋族群的課稅政策將更加嚴格。新制改變了歸戶方式，從「縣市歸戶」轉為「全國歸戶」，並採取累進稅率，持有房屋數越多，稅率越高。為鼓勵出租閒置房屋，對公益出租和社會住宅提供稅率優惠。多屋族面臨更高的稅負，尤其是持有7戶以上房屋者，可能達到4.8%的稅率。因此，合理規劃房產結構、優先出租閒置房屋成為減稅的有效策略。自住戶則可享有1.2%的優惠稅率。對於房東而言，進行出租申報或參與社會住宅計畫，將能減輕稅負，並創造穩定的回報。本篇文章深入分析了新制內容、稅負差異與實務建議，旨在幫助讀者在新制下做好稅務規劃，達到財務效益最大化。

5月實施！多屋族如何規劃應對房屋稅2.0新稅制？

🌟 引言

隨著房屋稅2.0新制的正式上路，臺灣的房屋持有稅制迎來重大改革，尤其是針對多屋族群的課稅政策更加嚴格。本篇文章將深入探討新制的核心內容與實務影響，並提供具體的節稅建議，幫助多屋族與自住戶在新政策下合理規劃稅務，達到財務效益最大化。

📜 新制概要

實施時間：2025年5月1日。

核心變革：

全國歸戶：將原本的「縣市歸戶」改為「全國歸戶」。
差別稅率：依持有房屋數量實施累進稅率。
鼓勵出租：對公益出租與社會住宅提供稅率優惠。

房屋稅2.0旨在透過調整稅率和歸戶方式，實現居住正義，同時鼓勵將閒置房屋投入租賃市場，以緩解房屋供需失衡問題。

🏠 多屋重稅

📊 稅率差別分析

下表詳列房屋稅2.0的稅率規定：

持有房屋數	稅率（未出租）	稅率（出租並申報）	說明
1戶	2.6%	-	非自住使用課稅基準
2-4戶	3.2%	1.5%	出租並達租金標準可享優惠
5-6戶	3.8%	2.0%	多屋族需注意累進稅率
7戶以上	4.8%	2.4%	未有效利用稅負最重

從稅率差異可見，未有效利用的房屋稅負高達4.8%，而出租申報的最低稅率僅1.5%，相差三倍之多。

🔍 多屋族的影響評估

主要挑戰：

稅負增加：多屋族面臨顯著的稅負壓力，特別是持有7戶以上房屋者。
現金流壓力：稅務負擔可能導致資金周轉困難。

應對建議：

優先出租閒置房屋以降低稅率。
合理規劃持有房產結構，例如減少非自住房屋的持有數量。

💡 多屋族稅務案例分析

案例一：單身業主持有5戶房產 某業主於臺北市持有5戶非自住房屋，每戶價值為1,000萬新臺幣，並未投入租賃市場。依新制稅率計算，其房屋稅將從過去的每戶2%上升至3.8%，年度稅負達190萬新臺幣。

解決方案：

將2戶房屋投入社會住宅計畫，稅率降至1.2%。
剩餘房屋透過出租並申報租賃所得，稅率減輕至2.0%。

最終稅負降低至約76萬新臺幣。

🏡 自住減稅

🛠 自住減稅如何運作

適用對象：

持有自住用房屋且符合申報條件者。

優惠稅率：

自住房屋稅率保持在1.2%，與公益出租人相同。

📝 節稅規劃建議

申報自住用途：確保房屋已正確申報為自住用。
分配持有房屋：將其他房屋轉為公益出租或投入社會住宅市場，享受稅率優惠。

📚 自住戶稅務案例分析

案例二：家庭持有自住房與1間閒置房 一個家庭擁有1間自住房與1間閒置房，閒置房無使用用途。閒置房若未出租，稅率將依新制為2.6%。

解決方案：

出租閒置房並申報租賃所得，稅率減輕至1.5%。
年度稅負減少約42%。

📈 租賃市場影響

🤝 鼓勵公益出租與社會住宅

稅務局大力推廣公益出租與社會住宅模式，期望透過以下措施緩解租賃市場壓力：

公益出租：稅率僅1.2%，並享有租金所得稅減免。
社會住宅：投入包租代管計畫，同樣享受多項稅負減免。

🌐 市場潛在機會與挑戰

機會：

房東可通過合理利用資產降低稅負。
社會住宅市場需求增長，創造穩定的投資回報。

挑戰：

計畫初期推行可能遇到租金標準難以達成的問題。
多屋族需花費時間與精力進行申報和管理。

💰 節稅指南

📋 如何申報租賃所得

填具申報書：於每年3月24日前完成申報。
提供證明文件：提交租賃契約及相關收入證明。
注意租金標準：確保租金符合當地一般標準。

🏅 成為公益出租人的步驟

確認條件：符合公益出租人的資格。
登記申請：向稅務局提出申請，並提供相關證明。
維護紀錄：定期更新房屋出租狀態，確保資格持續有效。

🔄 公益出租與社會住宅稅務效益對比

項目	公益出租	社會住宅
房屋稅優惠	1.2%	1.2%
租金所得稅	減免	減免
地價稅優惠	有	有
適用條件	符合公益出租人資格	包租代管模式

📢 專家建議

🧮 對多屋族的實務建議

精簡房屋持有結構：減少不必要的房屋數量。
長期規劃：考慮將房產轉為長期穩定的出租資產。
專業諮詢：尋求稅務專家的協助，以減少稅務風險。

📊 投資房地產的新策略

聚焦高需求區域：選擇租賃需求穩定的地區。
加入公益項目：投入社會住宅市場，既符合政策方向又享受稅負優惠。

🏁 結論

房屋稅2.0新制的實施標誌著臺灣房地產稅制的重大變革，多屋族將面臨更高的稅負壓力，而自住戶與公益出租人則能享受相對優惠的稅率。本篇文章提供了政策背景、影響分析及實務建議，期望協助多屋族與自住戶在新制下做好稅務規劃，善用資產並降低稅務負擔。