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外國人投資越南房產稅務攻略：從購買到轉讓，如何降低成本？

作者：管理員於 2025-03-27

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越南房地產市場持續吸引外資，但稅務政策對投資者帶來挑戰。核心稅種包括土地使用稅（0.03%-0.15%）及房產轉讓稅（個人2%，企業依盈利計算）。此外，投資者需考慮增值稅（10%）、個人所得稅（5%）、非居民所得稅（20%-25%）及印花稅（0.5%）。

相比東南亞其他國家，越南土地使用稅較低，但對外國人購地有限制。投資者應關注稅負影響，規劃交易時機，並透過合資或租賃方式優化投資結構。此外，確保稅務合規，避免罰款與額外成本。

隨著市場變化與政策調整，投資者需持續關注越南房地產稅制動向，靈活調整策略，以提升回報並降低風險。

外國人投資越南房產稅務攻略：從購買到轉讓，如何降低成本？

✉️ 引言

越南房地產市場蓬勃發展，但其稅務政策對投資者提出了嚴峻挑戰。尤其是土地使用稅和房產轉讓稅，作為越南稅制的核心，對房地產交易的影響不容忽視。本篇文章將深入解析越南房產稅務責任，聚焦關鍵稅種的計算方法、政策差異及常見問題，為投資者提供全面的稅務應對策略。

📜 目錄

越南房產稅制概述
主要稅種解析
- 土地使用稅
- 房產轉讓稅
稅務申報與常見問題
國際比較與投資影響
稅務規劃與建議
結論

📃 越南房產稅制概述

📂 越南房產的稅制框架

越南房地產的稅務政策由中央政府制定，涵蓋土地使用稅、房產轉讓稅、增值稅、個人所得稅、非居民所得稅和印花稅等，形成多層次稅制框架。不同稅種適用於交易的各個階段，為保障政府稅收，同時也鼓勵合理投資。

🌐 主要稅種概覽

稅種	適用情況	稅率	適用對象
土地使用稅	每年繳納，依土地用途和位置計算	0.03%-0.15%	土地使用者
房產轉讓稅	房地產交易時收取	個人：交易金額的2%	賣方
增值稅（VAT）	買賣房產及建設服務	標準稅率10%	買方
個人所得稅（PIT）	賣方出售房產所得	5%	賣方
非居民所得稅	外籍人士出售或出租房產所得	20%-25%	外籍投資者
印花稅	房產登記時支付	房價的0.5%	買方

🏠 2. 主要稅種解析

🚿 土地使用稅

✅ 定義與適用對象

土地使用稅是越南政府對所有土地使用者徵收的一項年度稅種，用於支持基礎設施建設及公共服務。適用對象包括擁有或租賃土地的個人和企業。

⚖️ 計算方法

稅基：依據土地面積、用途及地區價值計算。
稅率：
- 住宅用途：0.03%-0.07%。
- 農業用途：低於0.05%。
- 商業用途：0.1%-0.15%。

計算公式：

土地使用稅 = 土地面積 × 稅基價格 × 稅率

💼 房產轉讓稅（個人與企業）

⚡ 徵收標準

個人：交易金額的2%。
企業：稅額根據淨利潤計算，一般稅率為20%。

🔄 個人與企業的差異

個人：簡化流程，稅額固定（不考慮資本利潤）。
企業：需提交詳細財務資料，包括交易金額、成本及利潤。

🔎 案例分析

某投資者以30億越南盾出售房產，需支付的轉讓稅為：

30億 × 2% = 6000萬越南盾

📊 4. 國際比較與投資影響

🌎 東南亞國家比較

國家	土地使用稅	房產轉讓稅	增值稅（VAT）	個人所得稅	外國人購置政策
越南	0.03%-0.15%	2%	10%	5%	允許購買公寓，但土地有限制
泰國	無	2%-3%	7%	5%-35%	外籍人士僅能購買公寓
印尼	0.1%-0.3%	2.5%	10%	20%	外籍人士需以企業名義購置

📈 投資影響分析

投資回報率考量：越南的低土地使用稅與固定轉讓稅率，使短期投資具備一定吸引力。
外資政策限制：相較於泰國和印尼，越南對外國人購置房產設有限制，但允許購買公寓，提供部分投資機會。
稅務合規性挑戰：企業投資者需格外關注財務申報與盈利計算，以避免高額稅負。

📝 結論

越南房地產稅務政策對外資投資既提供機會也帶來挑戰。投資者需全面了解各項稅種與相關政策，並制定適合的稅務策略，以最大化投資收益。

🔹 主要挑戰與應對策略

稅務負擔：土地使用稅與轉讓稅可能影響投資收益，建議合理規劃交易時間與投資結構。
外資限制：越南對外國人購房有限制，投資者可考慮透過合資企業或長期租賃土地方式進行投資。
合規風險：確保遵守當地稅務法規，避免罰款與額外成本，建議聘請當地專業顧問提供協助。
未來政策變動：越南房地產市場與政策可能持續調整，應密切關注最新法規，以保持靈活應對能力。