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外國人泰國買房稅務攻略！省錢避坑必看，手把手教你計算！

作者：管理員於 2025-03-28

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泰國房地產市場吸引眾多外國投資者，但房產稅務複雜，了解相關規定能有效降低成本。

🏠 持有稅（地產稅）：依物業用途計算，住宅最低0.02%，商業最高0.7%。

💰 交易稅：
✅ 特種商業稅（SBT）：持有未滿5年售出，稅率3%。
✅ 印花稅：交易金額0.5%。
✅ 預扣所得稅：依賣方收入計算，最高20%。

🌏 外國人購房注意事項：
✔️ 資金來源：購房款須從海外匯入，並取得外匯交易證明（FET）
✔️ 購房限制：外國人只能購買公寓（外籍持有比例不超過49%）
✔️ 土地擁有權：外國人不可直接持有土地，可透過30年租賃契約

💡 節稅策略：長期持有房產、申請免稅優惠、透過公司架構購買，降低稅務負擔，提升投資效益！

📌 外國人泰國買房稅務攻略！省錢避坑必看，手把手教你計算！

📖 目錄

1️⃣ 泰國房產稅概述
2️⃣ 持有稅解析（地產稅）
3️⃣ 交易稅解析（特種商業稅、印花稅、預扣所得稅）
4️⃣ 外國人購房稅務注意事項
5️⃣ 房產稅務計算實例
6️⃣ 減少房產稅務成本的策略
7️⃣ 觀點與投資建議
8️⃣ 結論

🏡 泰國房產稅概述

泰國擁有穩定的經濟發展與活躍的房地產市場，吸引許多外國投資者。然而，購房前務必深入了解泰國的房產稅，包括 持有稅（地產稅）與 交易稅（特種商業稅、印花稅、預扣所得稅）。這些稅費不僅影響購房成本，也會影響投資報酬率與長期財務規劃。

💡 為何要了解泰國房產稅？
✅ 避免不必要的額外支出
✅ 依法納稅，避免法律風險
✅ 提前規劃，降低投資風險

下文將逐項解析泰國的房產稅，提供詳細的計算方式，幫助投資者規劃最佳策略！

🏠 持有稅解析（地產稅）

地產稅（Land and Building Tax）是泰國政府對所有不動產持有者徵收的稅項。這項稅費根據房產用途與估值計算，適用於住宅、商業、農業等類型的不動產。

🏡 房產類型	📊 稅率範圍	📌 免稅條件
住宅物業	0.02% - 0.1%	自住房產價值不超過50萬泰銖可免稅
商業物業	0.3% - 0.7%	無免稅優惠
農業用地	0.01% - 0.15%	低於一定價值可能免稅

📢 持有稅計算公式
📌 稅額 = 房產估值 × 稅率

📌 範例計算
假設一名投資者持有一間估值 800萬泰銖 的住宅物業，適用 0.02% 的地產稅率：
🔹 稅額 = 800萬 × 0.02% = 1,600泰銖/年

📌 持有稅減免策略
✅ 申請 自住房產免稅優惠
✅ 農地持有 可享更低稅率
✅ 透過 房產結構規劃（如成立公司持有房產）降低稅負

🔄 交易稅解析（特種商業稅、印花稅、預扣所得稅）

泰國房產交易時，賣方與買方需支付多種交易稅。以下是主要的稅費類型及適用情況：

💰 稅項類型	📊 稅率	適用對象	適用條件
特種商業稅（SBT）	3%	賣方	持有房產少於5年需繳
印花稅（Stamp Duty）	0.5%	賣方	所有交易皆適用
預扣所得稅（Withholding Tax）	5% - 20%	賣方	依賣方年收入計算

📢 交易稅計算公式
📌 總稅額 = SBT + 印花稅 + 預扣所得稅

📌 交易稅計算範例
假設一名賣家出售價值 1,500萬泰銖 的房產，且持有時間 不到5年，適用以下稅率：

🔹 特種商業稅（SBT）= 1,500萬 × 3% = 450,000泰銖
🔹 印花稅 = 1,500萬 × 0.5% = 75,000泰銖
🔹 預扣所得稅（按10%計算）= 1,500萬 × 10% = 150,000泰銖
🔹 總交易稅額：675,000泰銖

📌 減少交易稅策略
✅ 持有房產超過5年，可免除特種商業稅
✅ 合理規劃出售時間點，避免高額預扣所得稅
✅ 適當選擇房產類型，降低交易稅率

🌏 外國人購房稅務注意事項（詳細解析）

泰國房地產市場因穩定的經濟環境、較低的房價與吸引人的租金收益，吸引了大量外國投資者。然而，外國人在泰國購房時，涉及的稅務規範與法規較為嚴格，若未能妥善規劃，很可能會面臨額外的財務負擔或法律風險。

🔎外國人購房的主要稅務與合規要求

📢 外國人購房前，應特別關注以下關鍵規定，確保交易順利進行：

✅ 資金匯入要求

所有購房資金 必須從海外匯入泰國，並透過泰國銀行系統進行。
匯款時，需備註「購房用途（For the purpose of purchasing a condominium in Thailand）」，以確保符合泰國政府的資金來源要求。
銀行將提供 外匯交易證明書（Foreign Exchange Transaction Form, FET），作為合法資金來源的證明，否則無法完成過戶手續。

✅ 購房類型限制

外國人不能直接購買 土地或獨棟房屋，但可購買公寓（Condominium）。
公寓項目內，外國人持有比例 不得超過49%，即若一棟公寓樓共有100個單位，則外國人最多只能擁有49個單位，其餘51%需由泰國公民或公司持有。

✅ 租賃土地方式

由於外國人無法直接購買土地，若想持有土地上的獨棟房屋，可以透過 30年長期租賃契約（Leasehold） 持有。
租約可申請 最多兩次續約（每次30年），使租期達到90年，但仍需透過泰國律師確保合約有效。

✅ 購房稅務與持有費用

除了購房款外，外國人還需支付 交易稅（SBT、印花稅、預扣所得稅）、持有稅（地產稅） 及 公寓管理費。
若計畫出租物業，則需 繳納租金所得稅（個人所得稅），通常介於 5%~35% 之間。

❌外國人購房常見錯誤

📢 外國人在泰國購房時，常因不了解當地法規，而導致交易受阻或繳納額外稅費。以下為常見錯誤：

❌ 資金未透過銀行合規匯入，導致交易失敗

若未獲取 FET證明，將無法完成過戶登記，導致交易失敗或需額外支付手續費。

❌ 未考慮交易稅費，忽略額外成本

許多投資者僅考慮房價，卻忽略了 高額交易稅（最高達10%以上），導致超出預算。

❌ 持有房產方式不當，導致繳稅負擔增加

直接持有房產，可能面臨較高的個人稅負，但透過 設立公司或信託，可降低稅務成本。

❌ 未了解出租收入的稅務規範

許多投資者購房後選擇短租Airbnb，但泰國法律 嚴格規範短期租賃（少於30天），未取得執照可能會被罰款。

❌ 忽略外匯管制，導致未來資金轉出困難

外國人在出售房產後，若無法提供原始 FET證明，可能無法順利將資金匯回母國。

📊外國人房產稅務計算實例（超詳細解析）

📢 假設一名外國投資者計畫購買價值 1,000萬泰銖的公寓，以下為所需支付的稅項：

🏠 稅項類別	📊 稅率	💰 稅額（泰銖）	📌 付款對象
特種商業稅（SBT）	3%	300,000	賣方（持有房產少於5年）
印花稅（Stamp Duty）	0.5%	50,000	賣方
預扣所得稅（Withholding Tax）	5% - 20%	100,000（假設為10%）	賣方
過戶費（Transfer Fee）	2%	200,000	買賣雙方平均分擔
地產稅（持有稅）	0.02%	2,000/年	買方（持有期間）
總交易稅額	-	450,000	-

🎯減少房產稅務成本的策略

📢 透過以下策略，外國投資者可有效降低房產稅負擔：

✅ 持有房產超過5年，免除特種商業稅

若無急迫出售需求，建議持有房產 超過5年，以免除 SBT（3%），大幅降低交易成本。

✅ 申請自住房產免稅優惠，降低持有成本

若房產是 自住房產（而非出租用途），則可申請 地產稅減免，減少持有成本。

✅ 透過信託或公司結構持有，享受稅務優惠

若計畫投資 多套房產，可考慮透過泰國 公司名義 持有，以享受稅務抵扣與企業稅務優惠。

✅ 適當規劃出售時間，降低預扣所得稅

根據泰國稅法，預扣所得稅 採 累進稅率，若在收入較低的年份出售，則可適用較低的稅率。

✅ 確保所有資金匯款合規，避免額外手續費

所有購房款項 需透過國際匯款，並取得 FET證明，以確保日後資金能夠順利匯回母國。

💡觀點與投資建議

📢 短期 vs 長期投資比較
🔹 短期交易（少於5年）：交易稅負擔較高，適合短線套利
🔹 長期持有（超過5年）：享有持有稅優惠，適合穩定收益

📢 政策變動應對策略
🔹 監控泰國稅務政策，提前調整投資計畫
🔹 咨詢專業顧問，確保交易合規

🏆結論

泰國房地產市場為外國投資者提供了極具吸引力的機會，但 稅務與法律合規性 是每位投資者必須深入了解的關鍵。

📢 投資泰國房地產前，請記住以下重點：
✅ 了解所有房產稅種與計算方式，提前規劃預算
✅ 持有房產超過5年，可節省高額交易稅
✅ 資金匯款必須合規，確保FET證明
✅ 透過信託或公司持有房產，可降低稅務負擔
✅ 定期關注泰國房產稅政策變動，避免潛在風險

透過正確的策略與專業顧問建議，投資者可以 合法降低房產稅負擔，提高投資回報率，實現穩定收益！