最新消息房地合一實價課稅十個為什麼：常見問題解析
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房地合一實價課稅制度自2016年上路，針對短期炒作房地產提高稅負，但也衍生許多疑問與爭議。本文透過十個常見的「為什麼」，解析土地增值稅與所得稅的關係、自住房地稅務優惠、繼承房地課稅、合建分屋稅負、房貸支出不可扣抵、國際比較、區段徵收抵價地課稅、國稅局認定行情價格、信託塗銷後稅制適用，以及個人與法人繳稅時間差異等問題。本稅制雖強調公平與透明，但部分規定仍影響一般民眾，如短期出售高稅負、持有期間計算方式等。瞭解這些規範，有助於合理規劃不動產交易，減少稅務負擔。
房地合一實價課稅十個為什麼：常見問題解析
一、既然實價課稅，就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？
答：
房地合一稅制改革未變動土地增值稅，且按稅基相減的方式排除重複課稅，使土地增值稅不受影響。
土地增值稅是根據公告土地現值計算的土地漲價總數額課稅，與房地合一按實價課徵所得稅的機制不同。
如果買賣土地有虧損，則免納所得稅。
二、因工作調動購屋後被裁員，為何賣房須課45%重稅？
答：
若因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願因素出售持有未滿2年的房屋、土地，稅率為20%。
若符合換屋條件，可申請重購退稅，換大屋可全額退稅，換小屋可比例退稅。
若不重購但符合自住條件，所得400萬元內免稅，超過部分按10%優惠稅率課稅。
三、繼承父親的房屋出售後，為何只能用公告現值當成本且課45%重稅？
答：
出售繼承取得的房屋、土地，得併計被繼承人持有期間，以適用長期優惠稅率。
若被繼承人持有房屋時已符合自住房地規定，繼承人如延續自住，可適用相關租稅優惠。
四、與建商合建換屋，為何需繳高額所得稅？
答：
提供土地與建商合建分得房屋時，無所得稅問題。
若土地取得於104年12月31日前並持有逾2年，土地免稅，房屋交易所得適用新制，並可適用長期優惠稅率。
若土地取得於105年1月1日後，房屋、土地交易所得適用新制，但仍可依持有期間適用長期優惠稅率。
若於取得土地2年內完成並銷售該房地，稅率為20%。
五、房貸利息、房屋稅、地價稅為何不能扣除？
答：
房地移轉登記前的相關稅費可列入成本費用減除。
自住房屋貸款利息可於綜合所得稅列舉扣除。
房屋稅、地價稅屬生活費用一部分，故不得自綜合所得總額中扣除。
六、其他國家自住房地優惠多，為何台灣僅400萬元免稅？
答：
各國稅制與房價不同，優惠方式亦有所差異。
台灣房地產稅制綜合考量持有稅與交易稅，並提供換屋退稅優惠。
自住房地所得400萬元內免稅，超過部分僅按10%優惠稅率課稅，已屬優惠。
400萬元免稅額係以交易總價2,000萬元計算，影響範圍有限。
七、區段徵收領取抵價地後出售，為何仍需繳所得稅？
答：
被徵收土地免納所得稅。
領取抵價地後未出售，無所得稅問題。
若領回後出售，原土地持有期間可併計，以適用長期優惠稅率。
八、為何國稅局可認定房屋低於行情，仍按標準課稅？
答： 房地合一按實價課稅，若個人確實低於行情價格出售，應由國稅局核實認定，無標準調整問題。
九、土地信託銀行後再賣，為何適用新制課稅？
答：
依我國所得稅法信託財產採「導管」理論，應以原始取得時間計算持有期間。
若土地於105年1月1日前取得，則不適用新制，仍依舊制免納所得稅。
十、為何個人出售房地需30天內繳稅，而公司可至次年繳納？
答：
個人房地合一所得稅採分離課稅，以比例稅率計算，未合併個人所得稅，簡政便民。
企業所得稅則合併至次年度結算申報，因此繳納時間不同。
