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二代健保補充保費如何避免？出租廠房這些方法讓你少繳！

作者：管理員於 2025-04-01

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出租廠房時，房東需注意多方面的稅務問題。若租賃行為屬非營業性質，例如僅出租單一廠房，則可免繳營業稅。然而，若租金收入過高，可能會觸及營業稅的範疇，因此應評估租賃情形，適時進行稅務規劃。二代健保補充保費也需要注意，若租金收入超過一定金額，將需繳納額外保費。為避免此問題，房東可選擇將租金收入分期支付或適度調低租金額度，使其低於規定的上限。

房東在出租廠房時，應了解相關的稅務規定，合理規劃，減少不必要的稅負，並採取適當的節稅策略。透過合法減稅，房東能提高租賃業務的利潤，並確保業務的可持續發展。因此，提前掌握稅務知識，並根據自身情況做出最佳選擇，是成功出租廠房的關鍵。

二代健保補充保費如何避免？出租廠房這些方法讓你少繳！

📖 引言

隨著台灣工業與商業活動的發展，自然人出租廠房逐漸成為穩定的收入來源。許多房東透過出租廠房獲得可觀的租金收益，但在實際操作過程中，許多人對於出租廠房所涉及的稅務規範並不十分了解。正確的稅務規劃不僅能幫助房東避免罰款、減少稅務風險，還能有效提高其租賃收益。

本篇文章將全面解析自然人出租廠房所需繳納的各類稅費，並提供節稅策略和實用建議，協助房東了解並應對各種稅務問題，從而合理規劃出租廠房的財務與稅務。

💼 自然人租廠房應繳稅款一覽

在台灣，當自然人出租廠房時，除了獲得租金收入外，還需繳納一系列稅款。以下表格整理了出租廠房需繳納的主要稅款及相關注意事項，幫助房東迅速了解應付的稅務負擔。

稅種	適用對象	稅率	備註
綜合所得稅	個人房東	依所得級距	可選擇43%必要費用扣除額或實報實銷
二代健保補充保費	個人房東（若租金單筆收入 > 20,000 元）	2.11%	由承租人（企業）代扣並申報
營業稅	視情況適用	5%	若出租行為具營業性質，需開發票
房屋稅	非自住房屋	1.5% - 3.6%	依縣市規定，工業廠房稅率較高
地價稅	非自用土地	1% - 5.5%	自用優惠稅率為0.2%，出租後應變更適用稅率
印花稅	租賃契約	0.1%	租約應貼印花稅票，避免補稅

⚠️ 關鍵提醒

所得稅節稅策略：房東可選擇標準扣除 43% 的必要費用，或實報實銷扣除裝修、維護等成本。
二代健保補充保費：若單筆租金收入超過 20,000 元，承租方（企業）須代扣 2.11% 並申報。
房屋稅與地價稅：出租廠房後，須注意稅率是否變更，避免被追補稅款。
租賃契約應貼印花稅票，避免遭稽查補稅或罰款。

透過上述整理，房東可提前規劃租賃稅務，確保合規並有效降低財務負擔。

💡 各類稅負詳細解析

在自然人出租廠房時，涉及多項稅負。以下將逐一解析綜合所得稅、二代健保補充保費、營業稅、房屋稅、地價稅及印花稅等各類稅務，並提出相應的節稅策略。

1. 💰 綜合所得稅

出租廠房所得需併入個人綜合所得稅計算，根據租金收入的高低，適用不同的扣除方式。

43%必要費用扣除額：房東可選擇將租金總額的43%作為必要費用扣除額，剩餘的57%才需申報所得稅。這適用於無法提供實際支出證明的情況。
實報實銷（扣除貸款利息、修繕費、折舊等）：此方式需提供完整支出證明，若成本超過43%，可選擇減少應納稅所得額。這對於有大量修繕或貸款支出的房東尤為有利。

💡 節稅策略：若實際支出超過43%，建議選擇實報實銷，以降低應納稅所得額。

2. 🏥 二代健保補充保費（2.11%）

若單筆租金收入超過 20,000 元，企業承租人需代扣 2.11% 的二代健保補充保費。

計算公式：租金收入超過 20,000 元的部分，需乘以 2.11%，即： $（單筆租金收入 - 20, 000 ） \times 2.11$

📌 案例分析：假設租金 50,000 元，應繳補充保費 =（50,000 - 20,000）× 2.11% = 630 元。

💡 節稅策略：可以將租金拆分成每月小於 20,000 元，避免被扣補充保費。

3. 🧾 營業稅（5%）

若出租行為被認定為營業性質，則需開發票並繳納5%的營業稅。

📌 判定標準：

是否持續出租多處廠房？
是否以公司名義出租？
是否有營利性質？

💡 應對策略：若僅有一間廠房出租，建議避免以商業方式經營，以降低營業稅風險。

4. 🏢 房屋稅與地價稅

房屋稅：工業廠房的稅率較高（1.5% - 3.6%），依各縣市規定有所不同。
地價稅：若出租的土地原屬自用，出租後需變更適用的稅率，並按照一般稅率（1% - 5.5%）繳納。

💡 節稅策略：如長期出租，可與租客協商由其承租土地產權，降低地價稅負擔。

5. 💵 印花稅（0.1%）

租賃契約需貼上印花稅票，未繳納可能遭罰款。

計算方式：租金總額 × 0.1%

📌 案例：假設租金 100 萬元，需繳 1,000 元印花稅。

💡 節稅策略：長期租約可考慮分期簽訂不同合約，以減少單次印花稅負擔。

📝 租賃契約與報稅注意事項

在租賃過程中，房東需確保租賃契約內容清晰，並遵守稅務申報規範。以下是幾個關鍵注意事項：

1. ✅ 確認租客身份與代扣所得稅

若租客為企業，企業需代扣10%所得稅，並向國稅局申報。房東應確認企業是否已代扣所得稅並提供扣繳憑單。

2. 🖊️ 租賃契約需明確載明關鍵條款

租賃契約中應載明租金金額、支付方式、租期、維修責任及稅負分擔條款，以避免未來糾紛或稅務爭議。

3. 🔎 判斷是否構成營業行為

若出租的廠房數量較多或出租行為具規模性，可能會被視為營業行為，需開發票並繳納營業稅。

📉 節稅策略

節稅是自然人出租廠房的重要考量，合理的規劃可以大大減少稅負。以下是幾種有效的節稅策略：

選擇實報實銷扣除費用：對於有高額支出的房東，選擇實報實銷方式能夠顯著減少應納稅所得額。
協商租金拆分：將每月租金控制在20,000元以下，可避免二代健保補充保費的扣繳。
長期租約分期簽訂：分期簽訂租約可降低單次印花稅的負擔。
提高必要費用扣除：例如，進行房屋維修或購置折舊設備等，可以有效提高必要費用扣除。

❓ 常見問題與解決方案

問：租賃廠房能否避開營業稅？

若出租行為屬於非營業性質，則無需繳納營業稅。根據稅務規範，營業稅適用於具有營業性質的租賃行為，例如長期以公司名義經營多處房產出租，或是以租賃為主要盈利業務。若您只是偶爾或是單純將一間廠房出租，且無持續經營或多處出租的情形，則這種情形下的出租行為通常不會被視為營業行為，無需繳納營業稅。

解決方案：

若您租賃的廠房數量較少，且出租行為不以營利為主，則可盡量避免使用公司名義進行出租，這樣能有效降低營業稅的風險。
另外，若只是偶爾出租，您可以準備相關證明材料，證明出租行為並無營業性質，以避免被認定為需繳納營業稅的情況。

問：二代健保補充保費該如何避免？

當出租收入超過每月20,000元時，承租人需代扣2.11%的二代健保補充保費。若您希望避免這項費用，以下是一些方法：

租金拆分：將租金收入分期支付或拆分成每月不超過20,000元的額度，從而避免扣繳補充保費。這樣，租賃契約將每月租金維持在20,000元以下，從而不觸及補充保費的規定。
協商租金條款：如果租賃合約中的租金金額超過20,000元，您可以考慮與租戶協商調整租金額度，讓每期租金維持在規定的上限內，從而減少或避免補充保費的繳納。
轉為年租：若合適的情況下，可以將租賃契約設定為年租，而非月租。這樣，租賃收入會在契約簽訂時一次性收取，從而避免每月收取的部分，減少補充保費的累積。

解決方案：

若您選擇拆分租金或調整條款，需要與租戶提前協商好，並確保所有變更在租賃契約中有所記載，避免日後發生爭議。
此外，保持與承租方良好的溝通，了解他們是否會代扣補充保費，並確認所扣繳的金額是否準確。

問：如果我不申報租賃收入會有什麼風險？

若未申報租賃收入，您可能會面臨稅務機關的稽查、罰款及滯納金等處罰。根據台灣稅法規定，租賃收入無論是否正式申報，皆需依法納稅。隱瞞或未如實申報可能導致被補繳稅款，並處以最高五倍的罰款。

解決方案：

及早了解並遵守當地的稅務規範，確保租賃收入已經正確申報並繳納所有應付的稅款。
如對報稅程序不熟悉，可考慮聘請會計師或稅務顧問，協助您準確申報，並降低未來稅務風險。

問：我該如何處理出租廠房的房屋稅和地價稅？

出租的廠房及土地可能會面臨房屋稅與地價稅的負擔。房屋稅適用於工業用途的房產，而地價稅則涉及土地所有權的變更。當廠房轉為出租使用時，可能需要按照商業使用的標準繳納較高的房屋稅和地價稅。

解決方案：

調整土地使用性質：如果您仍然自用部分土地，可以保留部分土地的自用性質，享受較低的地價稅優惠。
長期出租規劃：若計劃長期出租，可以考慮與承租方協商，讓承租方負擔房屋及地價稅，這樣能減少您的稅負。
了解當地規定：由於各地的稅率和規定不同，建議向當地稅務機關了解具體政策，確保遵守當地的法規，並根據地區特點規劃稅務策略。

問：我可以選擇不繳印花稅嗎？

根據台灣的稅法，所有租賃契約都應該貼上印花稅票，印花稅率為租賃金額的0.1%。若未繳納印花稅，可能會面臨罰款及補稅的風險。

解決方案：

您應確保每一份租賃契約都貼上印花稅票。若租賃契約額度較大，可能會有較高的印花稅費用，因此，最好將印花稅納入您的財務規劃中。
若租賃契約涉及長期租賃或大額租金，考慮分期簽訂契約，分攤印花稅的繳納。

🏁 結論

自然人出租廠房所需繳納的稅款涉及多方面的內容，房東需全面了解並準確計算各項稅負。在租賃過程中，合規報稅與適當的節稅策略至關重要。透過正確的稅務規劃，您不僅能減少稅務風險，還能提高租賃業務的長期收益。無論是綜合所得稅、二代健保補充保費還是房屋稅、營業稅等，都需要根據具體情況進行規劃，並定期檢視稅務情況。

遵守稅務規範、合理規劃租賃收入、選擇適合的節稅方法，將有助於達到合法減稅的目的，並確保租賃業務在合規的框架下順利發展。因此，建議房東們在開始出租前了解當地的稅法，並定期與專業會計師或稅務顧問合作，確保所有申報工作符合規定，從而提高租賃業務的財務效益與可持續性。