最新消息
2025年最冷房市？央行新政策如何改變你的購屋策略？

作者：管理員於 2025-04-02

138
次閱讀

2025年4月，央行啟動第七波信用管制政策（919政策），旨在抑制房市過度投機和金融風險。政策的主要措施包括調降第二戶以上房貸成數、強化高資產族群審查、規範房貸收入比和收緊特定區域貸款條件。這些措施直接影響了投資型購屋需求，並使市場進入觀望階段。

隨著政策出台，台灣房市的交易量急劇下降，投資型需求大幅縮減，房價在部分區域出現鬆動。市場的情緒變得保守，許多準買家選擇觀望，等待價格進一步回調。對於建商而言，推案步伐放緩，市場上新案曝光度減少。

儘管市場降溫，剛需市場仍然提供一定支撐，防止房市全面崩盤。與過去幾年相比，儘管面臨政策衝擊，市場並未進入極度冷清的狀態，因此目前的市場狀況仍不同於2015年至2019年的低迷期。未來市場走勢將取決於政策效應與經濟環境的變化。

2025年最冷房市？央行新政策如何改變你的購屋策略？

919信用管制政策概述
- 1.1 政策背景
- 1.2 主要內容
- 1.3 影響範圍
房市現況：政策後的市場變化
歷史比較：是否為近10年最冷時刻？
- 3.1 2015～2019年 vs. 2025年
房市影響因素分析
- 4.1 影響市場的五大關鍵因素
資金動能 vs. 剛需市場
現況數據分析與未來預測
投資者與購屋者策略建議
結論與觀點：919信用管制政策下的房市未來

引言

2025年4月，央行再次啟動第七波信用管制政策（簡稱「919政策」），對於當前過熱的房市產生了深遠影響。作為一項旨在降低金融體系風險的政策，此次調控措施的出台不僅改變了房市的資金流動性，更引發了各方對未來市場走勢的討論。許多業者與投資者都在關注，919政策究竟會讓房市迎來一場寒冬，還是僅僅進入冷卻期？

本文將深入剖析央行第七波信用管制的具體措施及其影響，並結合歷史數據，分析是否會成為近十年來最冷的房市時刻。同時，根據當前市場變化，提供投資者與購屋者的策略建議，幫助各界更好地應對未來房市的不確定性。

1. 919信用管制政策概述 🏦

1.1 政策背景 📉

央行於919推出的第七波信用管制政策，目的是為了遏制房市過度投機與資金槓桿操作。隨著「新青安貸款」等措施的推出，使得市場熱度急劇攀升，投資型購屋的現象再次擴大。政策的核心在於減少不必要的投機需求，並確保金融體系的穩定。這一政策的推行，雖然在短期內會對市場產生冷卻效應，但長期來看，對於市場的健康發展卻有著積極的作用。

自2019年以來，台灣的房市經歷了連續幾波熱潮，價格攀升的勢頭令人擔憂。而隨著市場過熱，政府必須采取行動，防止泡沫風險，並保持金融體系的穩定。因此，919政策被視為必要的調控手段之一。該政策的出台，標誌著政府對於房市投機行為的高度警惕，也表明了市場風險的積累已經達到不可忽視的程度。

1.2 主要內容 📊

本次信用管制政策的四大主要措施如下：

調整項目	內容描述
調降第二戶以上房貸成數	減少投資客的融資能力，減少投機需求，抑制短期內過度杠桿操作。
加強高資產族群審查	針對高資產族群加強房貸審查，防止資金流向高風險房地產投資。
強化房貸收入比規範	確保借款人還款能力，防止過度借貸與金融風險。
限制特定區域貸款成數	針對過度膨脹的區域（如台北、新竹）收緊貸款條件，防止房價過快上漲。

這些政策措施的目的是提高市場的穩定性，並限制過度投機行為的蔓延。通過降低高風險投資的吸引力，銀行對貸款的審查標準也變得更加嚴格，尤其是對於房地產市場的高資產群體和投資型需求。政策的出臺，顯示出政府在應對房市波動方面的決心，並試圖重塑房市的長期健康發展。

1.3 影響範圍 📉

這些政策措施的影響範圍包括不同的市場參與者，具體如下：

影響對象	影響程度	影響分析
首購族	低	政策對首購族影響較小，但市場觀望情緒仍然存在。
投資客	高	受限於貸款成數，槓桿操作受阻，短期內投資需求大幅減少。
建商	中等	預售市場受到影響，去化速度減慢，仍有需求支撐。
房仲業者	高	交易量下降，市場觀望情緒加重，業務拓展變得困難。

隨著政策的推動，房市呈現快速降溫的趨勢，市場的熱度逐漸消退，進入觀望階段。投資型購屋需求的減少，導致了房市活躍度的顯著下降，從而使得許多市場參與者開始對未來持保留態度。這一現象使得市場進一步陷入冷卻，並加劇了對未來走勢的不確定性。

2. 房市現況：政策後的市場變化 🏘️

在919政策出台後，台灣房市顯著降溫。市場交易量驟減，買氣明顯衰退，尤其是投資型購屋需求大幅縮減，房價也出現了部分區域的鬆動。以下是政策後幾個主要的市場變化：

市場觀望氛圍濃厚：
買方情緒較為保守，出價更加謹慎，許多準買家採取「再等等」策略，期待價格進一步下修。市場的不確定性使得購房者不敢輕易入市，期待更多調整空間。尤其在部分高價區域，觀望情緒更為明顯。
房貸審核趨嚴：
投資客遭遇貸款成數調降，銀行對其房貸申請的審查更加嚴格，資金周轉困難，進一步抑制了市場的流動性。貸款門檻的提高，讓投資者的資金運作受到極大限制，導致市場上的資金流動速度減緩，從而影響整體的交易量。
建商推案保守：
在市場降溫的情況下，建商放緩了推案的步伐，減少了廣告預算，市場上的新案曝光度下降。由於對未來市場的不確定性，許多建商選擇減少新案開發，等待市場回暖，這進一步加劇了市場的低迷狀態。

整體來看，這次政策帶來了房市深度調整，市場從過熱轉為冷卻，進入了觀望期。是否成為十年來最冷的時刻，仍需根據歷史數據來分析。

3. 歷史比較：是否為近10年最冷時刻？ 📅

3.1 2015～2019年 vs. 2025年 🔍

在回顧2015年至2019年間，台灣房市經歷了數個低迷期，那時政策調控相對嚴格，市場交易量低迷，房價經歷了顯著的下跌。然而，與2025年相比，當前的市場狀況雖然受到政策影響降溫，但依然未達到2015～2019年的極度冷清狀況。

時間	房市狀況
2015～2019年	交易量低迷，房價跌幅顯著，市場完全冷卻。
2025年	交易量下降，投資客退場，房價局部鬆動，但市場仍由剛需支撐。

2015至2019年，經濟增長緩慢，加上多項政策（如奢侈稅、房地合一稅等）的出台，市場陷入低迷。而2025年，儘管市場進入觀望期，但自住需求依然支撐了部分市場活動，房價未出現全面性下跌。儘管市場的冷卻情緒蔓延，但仍保持了一定的交易量和需求，與過去的極度冷清相比，這一時期的市場情況仍然較為活躍。

4. 房市影響因素分析 📊

房市的變動受到多重因素的影響，這些因素相互交織，並共同作用於市場的走向。從長期的角度來看，政府政策、利率變化、人口結構變動、經濟景氣及投資氣氛是最關鍵的五大因素，對於房市的冷熱波動起到了至關重要的作用。理解這些因素如何相互作用，對於預測房市走勢至關重要。

4.1 影響市場的五大關鍵因素

政府政策：
政府政策一直是房市的核心影響因素之一，尤其是金融政策與稅制改革。每一次的信用管制、房產稅調整或貸款成數限制，對市場的影響都是直接且迅速的。例如，央行推出的信用管制政策直接影響投資客的融資條件，進而影響房市投資熱度。若政府加強對高資產族群的審查或提高貸款利率，則會抑制房市的過度投機行為，促使市場更加健康地發展。
此外，政府若推出刺激房市的政策（如降低首購族貸款成數、降低購房稅負等），則會對市場形成提振，提升市場需求，反之則會造成市場的降溫。
利率變化：
利率的變化直接影響到購房者的貸款成本，並間接改變他們的購房意願。當央行選擇升息時，貸款利率上升，購屋者需要支付更多的利息，這使得購房成本大幅增加，進而影響購房需求的減少。相反，當利率降低時，貸款成本減少，更多的購房者會考慮入市，這會推動需求的上升，從而對市場產生積極影響。
利率變化的幅度與持續時間是投資者與購屋者需密切關注的指標。短期內的利率變動，或許不會立刻對市場造成決定性影響，但若利率持續處於高位或低位，則將影響整體房市走向。
人口結構：
人口結構變化是房市長期走勢的重要基礎。台灣在過去幾年面臨少子化與高齡化的雙重挑戰，這對房市的需求結構造成了深遠影響。少子化意味著年輕人口的減少，這直接導致了首購需求的下降。而高齡化則帶來了對養老房或適老型住宅的需求增加。
隨著這些結構性變化的進一步深化，未來房市的需求將更加分化，從單一的投資型需求轉向更多元化的自住需求，包括更多中高齡族群的居住需求。這對開發商、投資者和政策制定者都是一個新的挑戰，需要在規劃上做出調整。
經濟景氣：
經濟景氣的變動對房市的影響不可忽視。當經濟增長強勁，企業盈利提升，薪資水準上升，消費者的購買力增強，這將帶動購房需求的上升。反之，當經濟下行，失業率上升，薪資增長停滯時，購房者的購房意願下降，市場需求減少。
此外，經濟景氣也影響到資金的流動性，當經濟環境不穩定時，金融機構可能會緊縮貸款，進一步影響房市的流動性和價格。
投資氣氛：
市場的預期心理以及資金流動性對房市有著重要的影響。當投資者對未來房市的前景樂觀時，市場上會湧現大量資金，推動房價上漲。相反，當市場情緒悲觀時，資金會撤出市場，導致房價下跌。這種市場的心理波動往往比實際的經濟數據更加迅速地影響市場走勢。
在金融市場高度發達的今天，資金的流動性對房市的影響尤為明顯。投資者的集體行為，無論是樂觀還是悲觀，都會放大市場的漲跌幅度。

5. 資金動能 vs. 剛需市場 💸

919信用管制政策在打擊過度投機與金融槓桿的同時，也對房市的資金動能產生了深遠影響。短期內，政策會使投資型資金逐步退出市場，這將直接降低市場的流動性，並加劇市場的冷卻。然而，這並不意味著市場完全失去活力，因為剛需市場仍將是支撐市場的主力。
剛需市場的需求雖然不像投資需求那樣強烈波動，但其穩定性強，且具有長期需求。在過去的幾年裡，台灣的剛需市場顯示出強大的韌性，儘管面對經濟下行和政策調控，購屋需求依然持續。隨著政策的調整，市場結構的重心將逐步向剛需市場轉移，這將促使市場逐步回歸理性，並推動房價的穩定。

6. 現況數據分析與未來預測 📈

根據2024年底至2025年初的市場數據，台灣房市的交易量出現了顯著下滑，預計2025年內的市場熱度將進一步減少。對於房價而言，部分過熱區域可能會出現5%-10%的修正，尤其是投資需求較高的區域。這一變動主要體現在高價區域，這些區域的房價漲幅過快，存在較大的回調風險。而在中低價區域，市場依然由剛需需求支撐，房價相對穩定，未來將呈現出分化的趨勢。
從長期來看，雖然短期內市場仍面臨一些挑戰，但剛需市場將繼續支撐房價的基本穩定，並可能在一定程度上對市場形成正向拉動。未來幾年，房市有可能逐漸回歸理性，價格調整後的市場將更加健康。

7. 投資者與購屋者策略建議 🧑‍💼

投資者：
投資者應密切關注市場的資金動向，並根據自身的風險承受能力選擇穩健的區域進行長期投資。在政策調控日益加強的背景下，短期的高風險投資將面臨更多挑戰，建議選擇有穩定需求的成熟區域或生活機能完善的區域，避免過度依賴短期市場波動。
購屋者：
購屋者應更加理性地進行決策，根據自身的需求與未來的生活規劃來選擇合適的物業，而非盲目跟風。面對當前的市場環境，購房者應優先考慮自住需求，避免過度依賴投資性回報的預期，這樣有助於減少市場波動帶來的風險。

8. 結論與觀點 🏁

央行第七波信用管制政策對市場產生了顯著影響，市場在短期內可能會進一步冷卻，特別是在高價區域，可能會出現局部的價格回調。然而，由於市場的剛需需求仍然存在，且投資市場並未完全退出，房市並不會像以往的政策所引發的冰點那樣全面萎縮。未來，市場的走向將由剛需市場主導，經濟穩定增長將有助於支撐房價，逐步恢復到健康的市場水平。