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2025年房屋稅改革懶人包：新舊稅率差多少？誰該趕快設戶籍？

作者：管理員於 2025-04-11

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自2024年7月起，台北市正式實施「房屋稅差別稅率2.0」新制，納稅義務人以2025年2月28日擁有房屋者為準。未設立戶籍的房屋將無法享受自住優惠稅率1%，稅率恐提高至3.2%甚至4.8%，稅負恐增1.67倍以上。多屋族應儘早選定戶籍設立位置，以減輕稅金壓力。此外，出租房屋若未申報租賃所得，將遭課以高稅率，反之若申報達標，則可適用1.5%至2.4%的較低稅率。針對社會住宅或公益出租者，則仍可享有1.2%的優惠稅率。提醒納稅人於2025年3月24日前完成戶籍設立，避免稅負暴增。新制目的是鼓勵房屋有效利用，減少空屋，提高租屋市場供給。掌握新規、善用設籍與租賃申報策略，即可合法節稅、避開罰則。

2025年房屋稅改革懶人包：新舊稅率差多少？誰該趕快設戶籍？

📘 目錄

🔍 引言
🏢 新制概述
🏠 自住用稅率與設立戶籍的重要性
📈 符合條件可享優惠稅率
🏘️ 出租房屋的稅率調整規則
📝 稅捐處的建議與提醒
💡 觀點與建議
🏁 結論

🔍 引言

隨著都市化程度提升與房價長期高漲，住宅市場出現大量閒置與囤房現象，對租屋族、首購族與整體居住正義造成深遠影響。為了導正房屋空置現象，並促使房產回歸居住使用本質，台北市於2024年7月1日正式上路「房屋稅差別稅率2.0新制」，成為全台第一個全面推動房屋稅改革的地方政府。

這項改革方案可說是近年來地方稅制最大規模的調整，不僅對自住與非自住用途的稅率做出明確區隔，更藉由「設立戶籍」、「是否出租」與「是否申報租賃所得」作為認定依據，導入強化版的房屋用途審查機制。與過去採固定稅率（如1.2%~3.6%）不同，新制將稅率調整至1%至最高4.8%不等，稅負差距最高可達近5倍，對於多屋族、投資型買房者而言，是一項稅務成本上的重大轉變。

根據台北市稅捐稽徵處統計，目前全市仍有約7.4萬戶符合自住條件卻尚未設立戶籍的房屋，若未於2025年3月24日前完成設籍程序，將被視為非自住用途，不僅無法享有1%的稅率優惠，甚至可能適用3.2%或更高的稅率，年繳房屋稅金額恐飆升至原本的1.5倍至2倍。

此次房屋稅2.0改革的最大特色，便是引入差別化課稅制度，針對不同用途的房屋給予不同稅率，進一步細分為：

自住用房屋：僅限「本人、配偶與未成年子女合計一戶」且完成設籍者，方可享有最低1%的優惠稅率；
合法申報租賃所得的出租房屋：可享1.5%~2.4%較低稅率；
未申報或空置的房屋：將面臨3.2%~4.8%的高稅率懲罰性課徵。

此舉意在以「稅率懲罰」取代「限購政策」，藉由提高持有成本，迫使閒置房屋進入租賃市場，有效緩解租屋供需失衡問題，同時提升整體社會資源使用效率。

然而，這波政策雖具公益性，也對廣大屋主與房東帶來不小衝擊。特別是持有兩戶以上的多屋族，若不及早調整資產配置、善用戶籍與租賃策略，將可能面臨高額房屋稅與額外申報壓力。由於新制以「房屋實際用途」作為課稅依據，未來房屋的每一分「使用狀況」都將影響稅務結果，這對許多習慣以房產作為資產配置主軸的台灣家庭而言，是一項結構性挑戰。

本篇文章將以【房屋稅2.0改革】為核心，從制度概述、實際影響、自住房與出租房的稅率差異，到納稅人應注意的登記時限、合法申報技巧與資產規劃建議，全面拆解新制細節，協助民眾在這波房屋稅改革浪潮中，做出更理性與有效的因應策略。

🏢 新制概述：房屋稅2.0上路，調整稅負邏輯，劍指空屋與閒置房源

自2024年7月1日起，台北市正式施行「房屋稅差別稅率2.0」新制，這項政策的主軸在於優化都市空間利用、降低空屋比例，同時促進住宅市場的公平性與租賃供給。由於台北市長年面臨房價高漲與租屋市場供需失衡的雙重壓力，透過稅率設計來引導房屋有效利用，已成為市政改革的重要策略之一。這次新制不僅提高了空屋與未設戶籍房屋的稅率，更賦予租賃行為一定的稅負減免誘因，對多屋族群而言，稅務成本管理將成為關鍵課題。

根據新制，2025年度的房屋稅課稅對象將以2025年2月28日為準，凡於該日前為房屋所有權人或房屋使用權人的納稅人，皆須依新制計算房屋稅額。目前台北市初估有超過7.4萬戶原本應享自住房屋稅率的房屋，卻因尚未設立戶籍，恐無法享有優惠稅率。稅捐機關也特別強調，若未在2025年3月24日前完成戶籍登記作業，將視為非自住用，房屋稅率將依較高標準課徵，稅額增加可能高達1.67倍以上，對屋主將造成不小的財務衝擊。

🏠 自住用稅率與設立戶籍的重要性：一戶一戶籍，稅負省很大

在房屋稅2.0新制下，是否設立戶籍成為是否享有優惠稅率的「關鍵判斷標準」。舊制中，只要屋主聲明為自用住宅，即可享1%的稅率，而新制則明文規定，未設立戶籍即不具自住資格，一律視同非自住用途，將面臨3.2%甚至更高的稅率課徵，等同於原稅額的1.67倍起跳，稅金翻倍幾乎已成定局。

依據新制規定，符合下列三項條件的房屋才能認定為自住房屋，並享有最低1%稅率：

該房屋為本人、配偶與未成年子女合計名下的唯一自住房屋；
房屋不得出租、不得從事任何營業用途；
本人或直系親屬需完成戶籍登記，並實際居住於該房屋。

這三項條件須同時具備，若有一項未符，則將失去1%優惠稅率資格。對於尚未設立戶籍的屋主而言，應儘早檢視目前戶籍設立情形，尤其是多屋族，更需思考哪一間房屋稅額高、地段佳，選擇對自身最有利者進行戶籍設立，以有效降低整體房屋稅負。

📈 符合條件可享優惠稅率：多屋族掌握規則才能省稅

根據台北市稅捐稽徵處公告，對於多處房屋持有者，新制下稅率採差別課稅制度，視房屋是否實際自住或出租而定。若屋主將房屋用於出租，並主動申報租賃所得，稅率可落在**1.5%至2.4%**之間，視租金所得而定。這項設計是為了鼓勵合法出租、提升租屋市場供給，同時避免房屋閒置。

若未申報租賃所得，或租金未達申報門檻者，將被認定為空屋或閒置資產，房屋稅率則自動調高為3.2%至4.8%。這樣的差距稅率，讓租與不租、報與不報的結果差異高達兩倍，對資產多元的民眾而言，租賃行為及稅務申報策略須重新調整。

此外，政府也持續推動社會住宅、公益出租等政策，若屋主將房屋提供給地方政府作為社宅使用，或符合公益出租人條件，亦可享有1.2%的稅率優惠。對某些偏重社會責任與資產保值的屋主而言，這也是降低稅負並參與公共政策的新選擇。

🏘️ 出租房屋的稅率調整規則：報得好，稅負輕；報得少，荷包痛

新制針對非自住住家用房屋，採取更精緻化的稅率區分方式。首先，若未設立戶籍且無出租用途，則視為空屋稅率最高層級，稅率從基本的2%起跳，依據屋主名下房屋數量、是否集中在同一縣市等因素，最高可達4.8%。這代表，一間價值1,000萬元的空屋，其年稅額從舊制的10萬元跳升至48萬元，增加幅度極為驚人。

相對地，若將房屋實際出租並申報租金所得（如每月租金超過5,000元，須依法申報），房屋稅率即可降至1.5%-2.4%的優惠區間。此舉一方面補足國家稅收，另一方面也成為抑制空屋與炒房的工具。

為了鼓勵屋主積極參與租賃市場，地方政府更進一步設計租金標準與稅率對照表，讓屋主可以依據租金行情預估稅負。此外，也開放屋主成為合法「公益出租人」，享受更多稅務與行政上的優惠。整體而言，報得清楚、報得合法，就能讓稅負減輕，租屋收益最大化。

📝 稅捐處的建議與提醒

臺北市稅捐稽徵處特別指出，目前台北市約有6萬戶房屋雖符合「自住用優惠稅率」條件，卻未設立戶籍，這代表每年恐因此損失數千元到數萬元的稅負優惠。根據2025年新制，若未完成戶籍設立，將無法享受1%的自住稅率，並將面臨高達3.6%至4.8%的非自住稅率課徵，整體稅負恐增加超過1.67倍以上。

✅ 官方建議：選擇「影響最大的房屋」設籍

對於名下有多戶房產的民眾，稅捐處建議應重新盤點所有持有物件，優先選擇每年應稅金額最高的房屋設立戶籍，藉此達到節稅效果最大化。例如：若某屋齡新、坪數大、地段佳的房屋持有稅負原本就較重，將戶籍設於該處可有效壓低總稅額支出。

此外，根據規定，每位納稅義務人最多可適用三戶「自住優惠稅率」，但須符合以下條件：

該房屋未出租或未供營業使用
本人、配偶或直系親屬於該房屋設立戶籍
所有權人名下合併計算三戶為限

若超出三戶限制，必須進行「免稅房屋指定」申報，未申報者視為非自住用途，則將適用一般住家非自住稅率，造成稅負大幅增加。

📌 重要提醒：

截止日為2025年3月24日（星期一），建議至少提前一週完成設籍手續，以避免系統壅塞或證件不齊等突發狀況。
若民眾需進行戶籍遷移或配偶合併設籍，應同時確認戶籍資料與房屋稅申報人資料一致，避免日後產生稅務糾紛或稅額錯誤。

💡 觀點與建議

🕰 趁早規劃，避免稅負遽增

不少民眾對「戶籍與稅務優惠」的連動性仍不夠熟悉，導致錯過申報或設籍時機，錯失合法節稅的機會。尤其在房價高漲、稅負升高的雙重壓力下，更應具備「稅務前瞻思維」，將設籍與租賃申報納入家庭資產管理一環。

🧾 出租不等於高稅，合理申報反而節稅

根據房屋稅2.0新制，非自住房屋若有實際出租行為，且租賃所得申報達標者，將享有「合規出租稅率優惠」，稅率僅介於1.5%至2.4%，遠低於未申報的3.6%-4.8%。因此，與其為了避稅而不申報，不如主動依「租金所得」申報，反而可減稅並避免未來被補稅與加罰利息的風險。

📊 多屋族策略建議：

狀況類型	建議行動
名下僅1戶	設籍即可享自住1%稅率
名下2-3戶	針對房屋稅高的物件優先設籍
名下超過3戶	指定三戶為自住用，其他需另行規劃
空屋未出租未設籍	屬高稅率區間，應出租或設籍避稅
有出租但未申報租金	將被課以最高稅率，應盡速申報所得

🏁 結論

房屋稅2.0新制是台北市政府推動房市改革的重要一步，除了抑制空屋，也希望透過稅制導向促進房屋合理使用。面對全新稅率架構與政策規範，房屋持有人不能再被動等待，應積極主動檢視自身名下物件：

✅ 是否符合設籍條件
✅ 是否已達可享自住優惠的三戶上限
✅ 是否有出租但未申報的情形

特別提醒，2025年3月24日是關鍵日，錯過之後，一整年的房屋稅都可能因此增加數倍。

在法令愈趨嚴謹與稅制精細化的趨勢下，稅務規劃與資產配置能力，將成為影響居住成本與財富累積的重要關鍵。建議每位房屋所有人都應儘早了解自身權益，並與稅務顧問、地政士或不動產經紀人合作，做好最有效益的節稅配置。

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(圖片來源:林園區公所)