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2024年台灣預售市場經歷大幅震盪，交易量自6月的高峰1.66萬件急劇下降至11月的5000件，跌幅超過70%。此變化主要受中央銀行信用管制政策、房價理性化及經濟信心下滑影響。即便整體市場盤整，桃園市仍維持穩定表現，月交易量穩居全台第一，顯示出其獨特的市場優勢。桃園之所以能夠逆勢成長，與當地的交通紅利（如高鐵青埔特區、捷運綠線建設）、價格優勢（新案單價較雙北更親民）及穩定的人口增長密切相關。

其他主要城市如台中、高雄、新北市等，則面臨交易量大幅下滑。高雄市供過於求，台中市的房價飆升壓縮了剛需購屋者的空間，而新北市則因價格過高與高利率影響，購屋需求逐漸轉向外圍城市。2024年台灣房市進入冷卻期，未來市場的發展將取決於政策調控與經濟環境的變化。

為何桃園市的預售市場逆勢上升？解密背後的原因

📚 目錄

1. 🔍 引言

2. 📉 預售市場現況分析：谷底量與交易萎縮的主因

3. 🌆 桃園市逆勢突圍：穩居全台交易量第一的關鍵

4. 📊 五都市場詳細對比：哪些城市跌幅最慘重？

5. 🛠 開發商如何應對：延長銷售期與創新行銷策略

6. 💡 房市觀點與建議：投資與購屋的時機點判斷

7. 🔮 展望未來：2025年市場可能反轉的關鍵因素

8. 🔚 結論：從數據看未來房市的發展方向

🔍 引言

當前，台灣的房地產市場正在經歷一個前所未有的變動期。自2024年上半年開始，隨著各種經濟與政策因素的交織，市場熱度顯著回落，尤其是預售市場的成交量，經歷了驟降的現象。2024年6月，預售市場的成交量達到了16,600件的高峰，但僅僅過了五個月，這一數字便急劇下滑至5,000件，下降幅度超過70%。這一變化，不僅是市場需求減少的結果，也是由於各種宏觀政策調整所引起的。特別是央行推出的選擇性信用管制政策，以及國際與本地經濟狀況的雙重壓力，使得原本燒錢模式下的房市逐步回歸理性，進入了更為平穩的調整期。

然而，儘管整體市場處於低迷狀態，各地區的表現卻呈現出顯著的差異。以桃園市為例，雖然全台大多數城市的交易量都出現大幅萎縮，但桃園市依然能夠保持相對穩健的表現，穩居全台交易量第一。這一現象引起了市場的廣泛關注，背後究竟有哪些因素助推了桃園的表現，成為當前房市的“逆勢之星”？

在此背景下，本篇文章將深入分析2024年下半年台灣預售市場的現況，從各大都市的市場變化入手，並通過數據對比，解析哪些城市的跌幅最為慘重，哪些區域則逆勢突圍。尤其對於桃園市，其穩定的交易量背後，不僅有交通建設和價格優勢的支持，還有該地區日益增長的人口與需求基礎。本篇文章將帶您一探究竟，了解當前台灣房市的內在變化，以及未來市場可能的發展趨勢。

📉 預售市場現況分析：谷底量與交易萎縮的主因

自2024年6月達到1.66萬件的高峰後，預售市場迅速進入盤整期，並且呈現出驟降的現象。2024年11月全台的交易量降至僅約5千件，較6月的高峰減少超過70%，這一趨勢使得房市的情況充滿不確定性。隨著交易量的急劇下滑，不少市場觀察者認為目前的低迷期或將持續，甚至可能進一步延伸。

三大主因導致市場盤整：

1. 政策壓力： 央行於2024年下半年啟動選擇性信用管制，藉此抑制房市過熱的投資需求。貸款成數的下修讓不少購屋者和投資人無法進行原本計劃的交易，導致市場活力顯著下降。尤其對於投資型購屋者而言，信貸管制政策無疑是一個直接打擊，使得他們的購屋意圖大幅降低。

2. 房價理性化： 隨著央行加強信用管控，房價也逐漸走向理性化的方向，買方市場的情緒轉為觀望。市場普遍認為，房價已經觸及高點，過去兩年快速上漲的情形已無法持續，因此不少潛在買家選擇等待價格回調，這加劇了市場的不確定性。

3. 經濟信心下滑： 受到全球通膨壓力與台灣本地產業外移等雙重因素影響，整體經濟信心顯著下降。許多消費者對未來的財務狀況感到擔憂，導致即便有購屋需求，也選擇延後出手。此情況同樣對房市需求造成了負面影響。

🌆 桃園市逆勢突圍：穩居全台交易量第一的關鍵

儘管整體預售市場面臨盤整，桃園市卻能夠逆勢突圍，並穩居全台交易量第一。根據統計，2024年11月，桃園市的月交易量達到1,000件，雖然較6月的2,000件減少一半，但仍領先其他五都，表現相對穩健。

桃園逆勢三大原因：

1. 交通紅利： 桃園市的高鐵青埔特區與捷運綠線建設提升了區域的可達性與價值，這使得該地區在吸引購屋者方面具備顯著優勢。尤其隨著交通的便利性增強，更多家庭和企業選擇在此安家。

2. 價格優勢： 相較於雙北地區，桃園市的預售新案單價顯著低於台北與新北，吸引了大量的首次購屋者與小家庭進場。以5字頭的價格對比雙北的價格，更具吸引力。

3. 人口紅利： 桃園市的中壢區與八德區等地的穩定人口成長，帶動了該區域的實質需求。隨著這些地區生活機能的完善與發展，需求依然強勁。

📊 五都市場詳細對比：哪些城市跌幅最慘重？

高雄市

• 受到市場熱度退潮的影響，高雄市的預售市場進入了疲弱期。尤其是左營、楠梓等區的推案量雖然大，但購屋者的興趣卻明顯萎縮。供給過剩導致庫存壓力加大，部分開發商甚至選擇延後開案，以避免市場冷清的局面。

台中市

• 台中市的七期與單元二等區域的房價飆高，使得很多首次購屋族無法承受，進而壓縮了剛需族的進場空間。尤其是過去兩年大量湧入的投資客現在紛紛退場，導致該地區的交易量急劇下降。

新北市

• 新北市的板橋與林口新案雖然不少，但高企的價格與不友善的貸款利率環境使得許多買家選擇轉向桃園、新竹等相對低價的外圍區域。這使得新北市的市場熱度急速回落，尤其是一些已經達到價格臨界點的地段，買方更加謹慎。

台南市

• 雖然台南市的科技題材仍然支撐部分區域的需求，但整體市場卻顯得疲軟。部分新開發區的價格缺乏支撐點，加上實價登錄的公開透明，讓不少潛在買家選擇觀望，導致買氣下滑明顯。

🛠 開發商如何應對：延長銷售期與創新行銷策略

面對預售市場盤整，建商調整策略因應逆風：

• 延長銷售期：避免一次性開盤，改採階段釋出維穩市場信心。

• 提高贈品價值：贈送冷暖氣、裝潢升級包等吸引買氣。

• 創新行銷：舉辦VR賞屋、線上直播看屋、結合社群平台投放廣告。

• 付款條件放寬：低自備、長付款期等方式協助首購族負擔減壓。

💡 房市觀點與建議：投資與購屋的時機點判斷

給自住族建議：

• 預售案在盤整期中有較大議價空間，可爭取較佳付款條件與優惠。

• 選擇交通便捷、生活機能成熟的地段仍為首要原則。

給投資族建議：

• 現階段不宜短線操作，需布局具未來性區域如青埔、沙崙、沙鹿。

• 精選具低總價、高出租報酬潛力產品，減少空置風險。

給觀望族建議：

• 建議再觀察至2025年第一季後是否有利率轉向與政策鬆綁。

• 若有明確自住需求，不必等最低點，價格穩定時反而更好談判。

🔮 展望未來：

2025年市場可能反轉的關鍵因素

1. 政策鬆綁與利率變化：若央行在2025年第二季開始釋出降息訊號，將為房市注入活水。

2. 科技與產業擴張拉動新興區域需求：台積電、高科技廠持續在台投資，相關生活圈如新竹寶山、台南善化仍具潛力。

3. 海外買盤回流：疫後移民回流潮與海外台商置產潮仍在醞釀中，需觀察匯率與財稅政策變化。

4. 建商開案策略調整：更多建商將採小坪數、高機能設計以降低總價，迎合市場趨勢。

🔚 結論：

從數據看未來房市的發展方向 預售市場盤整顯示短期調整趨勢已明確，2024年下半年至今的數據也證實了市場降溫態勢。然而，桃園市穩健的表現顯示「區域選擇」與「剛需支撐」才是關鍵。預期2025年初，隨政策調整與利率預期明朗，市場將逐步回穩，惟回溫速度將因地制宜。建議購屋者持續掌握市場資訊，依需求、財務能力與區域發展潛力做出審慎判斷，才是贏在起跑點的關鍵策略。

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