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近年來，台灣房市熱潮不斷，土地供給逐漸稀缺。每當大型開發案如重劃或徵收土地進行標售，即便底價已經高昂，建商們仍會前仆後繼搶標，最終成交價格輕鬆突破百萬。這不禁引發了許多人的好奇：為何建商願意在如此高的土地價格下仍然積極參與投標？

建商在購地時會考慮許多因素，並且「土地價格」並不等於「未來房價」。實際上，建商會使用一套公式將土地單價換算為預期的房屋售價，以此來評估投資的價值。這個公式涉及最高容積率、營建成本以及建商利潤等多方面因素。了解這一計算過程，有助於揭示建商高價收購住宅建地的背後原因，並為消費者提供對未來房價的預估參考。

這篇文章將深入探討建商如何計算土地單價，並分析區段徵收與市地重劃如何影響土地供給與房價。透過解密建商的價格計算公式，讓我們一同揭開這背後的秘密。

為何建商願意高價收購住宅建地？揭秘房價計算公式

近年房市熱潮與住宅建地供給困境

隨著台灣房市持續升溫，土地供給逐漸稀缺。每當有大型開發案如重劃或徵收土地標售，即便底價已經貴鬆鬆，仍能吸引建商前仆後繼搶標，最終成交價格更輕鬆突破百萬，這引起了許多人的好奇。為何建商會願意在如此高的土地價格下仍然積極參與投標？專家指出，這主要與建商在購地過程中的考量有關，並且「建地價格」並不等於「未來房價」。

住宅建地單價換算房屋售價：建商算法大解密

要了解建商如何將土地單價轉換為未來的房屋售價，首先需要了解一個關鍵公式，計算土地單價對應的每坪售價可以使用以下公式：

$（土地單價÷最高容積率÷1.51.6（銷貨比））＋1214萬（營建成本）$ Ｘ 1.35（建商利潤）＝ 未來預估價

例如，假設某土地單價為200萬，容積率為台北市住三的225%，銷貨比為1.6，建商利潤預估35%，則計算公式為：

$（200萬÷225$ Ｘ 1.35 = 92.5萬

這個計算公式能夠幫助購房者預估未來的房價，然而建商在實際操作中會有更為精細的算法，並會根據市場需求調整價格。購地時，建商會考量容積率、營建成本、預期銷售價格等多方面因素來進行綜合判斷。

開發案遍地開花：徵收與重劃挹注建地供給

政府在進行大規模開發時，會依據「區段徵收」或「市地重劃」兩種方法來整理土地。這些方法涉及的法律程序與實施過程對於土地供給的影響深遠。

區段徵收 需要先與所有權人協議購地，如未達成協議，則會進行強制徵收。徵收後，政府會將部分土地保留用於公共設施，剩餘土地則公開標售。地主可以選擇現金補償或領回部分建築土地，即「抵價地」。例如，桃園航空城和中路重劃區就是這類案例。

市地重劃 則有政府主導、公民申請政府辦理和獎勵自辦三種方式。重劃區內的公共設施費用由參與重劃的土地所有權人共同負擔。以板橋江翠重劃區為例，重劃前的土地每平方公尺約為4萬至4萬2千元，重劃後漲至6萬6千元至8萬6千元不等。

重劃前後地價三級跳：政府賣地籌財源

重劃前的土地價值通常較低，但重劃後，由於土地功能升級，地價往往會大幅上升。例如，板橋江翠重劃區的房價從2020年的每坪6字頭漲至今年的7至8字頭，翻漲幅度達30%。

政府透過區段徵收或市地重劃所取得的建地，能直接標售而不需要地方議會或行政院核准。這些土地標售後的資金可用於地方建設，對政府而言，是一項重要的財源。

建地標售「底價比市價高」：推升房價的隱藏推手

雖然建地標售能為地方政府增加財收，但近幾年建地標售的底價往往高於市場行情，這引起了外界的批評。由於土地稀缺，政府一釋出基地方正、位置精華的土地，便會出現多人搶標的情況，溢價率創下新高。這樣的高成本自然會反映在建築成本和房屋售價上，推高了整體房價。

此外，營建產業也面臨缺工缺料的問題，使得建築成本進一步增加。這些因素共同作用，導致房價上升，消費者面臨更高的購房成本。

社會層面的爭議與解決之道

區段徵收和市地重劃不僅涉及建地價格，還牽扯到居民的居住權益。政府進行強制徵收時，往往會遇到居民難以接受的問題，包括拆遷、安置、估價計算等。這些問題常常引發爭議，也可能會影響到建地開發的進度。

此外，一些大地主或建商可能會提前收購建地，導致原居民對土地價值的理解不足，進而引發權力不對等的問題，甚至可能出現法律糾紛。這些問題都需要政府在規劃和實施過程中加以妥善處理。

消費者視角：房價漲勢如何逆轉？

面對房價不斷上升的情況，消費者自然會感到焦慮，擔心不買房會更加昂貴。此時，開發商往往會選擇壓縮室內坪數、採用高單價策略等方法來迎合市場需求。此外，政府推出的優惠貸款方案如「新青安貸款」也能在一定程度上緩解購房壓力。

然而，專家洪立洲認為，解決房價上升的根本問題仍在於政府需要回顧並改善建地供應和市場機制。僅僅依靠貸款優惠無法根本解決問題，必須從源頭上改善土地供應和房價形成機制。

總結

住宅建地價格的高漲並未阻止建商積極參與土地標售，反而因為建地供應有限和市場需求強烈，推升了房價。了解建商的價格計算公式和土地開發過程，可以幫助我們更好地理解房市動態。面對高房價，政府和消費者需要共同關注並努力尋求有效的解決方案。希望未來在建地供應和市場機制的改善下，房價能夠回歸理性，更加符合市場需求。

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