最新消息囤房稅2.0與選擇性信用管制影響：全台贈與移轉大幅增加
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2024年上半年，台灣房產市場出現了一股贈與熱潮。根據內政部的統計數據，全台贈與移轉的房產數量高達2萬8771棟，創下歷史新高。這一增長主要受到政府政策調整的推動，特別是囤房稅2.0政策的實施。該政策於2024年7月上路，對持有多處房產的納稅人加徵重稅，顯著提高了持有成本。為了應對這一財務壓力，許多高資產族選擇將房產贈與親人，以利用每年244萬元的贈與免稅額，減少未來的稅務負擔。此次贈與潮不僅反映出政府政策對市場的深遠影響，也顯示了高房價區域如雙北市在贈與活動中的顯著增長。這一現象標誌著台灣房產市場在應對政策變化中的新趨勢。
囤房稅2.0引發贈與潮：2024年上半年贈與房產數達2萬8771棟
近期，台灣政府為應對房地產市場的過熱，對多房者課以重稅，這一政策改變引發了全台「富爸媽」們的積極應對。根據內政部的最新統計數據，2024年上半年，全台贈與與繼承移轉的房產數量分別達到2萬8771棟和3萬7367棟，創下自1991年以來的同期新高和次高紀錄。這一變化背後的主要推動力，包括了最近政府推出的選擇性信用管制措施及7月上路的「囤房稅2.0」。
一、贈與房產熱潮：數據揭示新高紀錄
根據內政部的數據，全台2024年上半年贈與移轉的房產數量達2萬8771棟，比去年同期增長3%。雖然增幅看似不高，但仍為有統計以來的同期新高。這一現象背後的原因主要是政府為了抑制房市過熱，推出了一系列針對多房者的重稅政策，使得高資產族為了節稅而選擇將房產贈與親人。
1. 政府重稅政策的背景
政府為了應對房地產市場的過熱，近年來實施了一系列針對多房者的重稅政策。其中最具影響力的措施包括：
- 囤房稅2.0：這項新政策於2024年7月上路，對非自住住宅採取全國歸戶標準，並提高了多屋者的房屋稅率，從2%調高至4.8%。這一政策旨在通過增加持有成本，減少投資性房產的需求。
- 選擇性信用管制：央行對購房貸款的成數進行調整，針對自然人購買第二戶的貸款成數由7成降至6成，第三戶及以上住宅的貸款成數則進一步降至4成，並且不提供寬限期。
這些政策直接增加了持有多戶房產的成本，特別是對於高資產族群而言，這些額外的稅費和貸款限制提高了持有房產的財務壓力。
2. 高資產族的節稅策略
為了應對這些新政策，許多高資產族選擇將房產贈與親人，這樣可以在一定程度上減少稅負。具體的節稅策略包括：
- 贈與房產：高資產人士通過贈與的方式將房產轉移給親人，可以避開或降低部分稅費。根據內政部數據，全台2024年上半年贈與移轉的房產數量創下新高，顯示出高資產族對於這種節稅策略的積極應對。
- 利用免稅額：每人每年有244萬元的贈與免稅額。若所贈與的房產評定現值較低，可以充分利用這一免稅額，達到節稅效果。
3. 贈與數量的增長
全台贈與移轉的房產數量達到2萬8771棟，比去年同期增長3%，這一增長雖然看似不高，但仍反映出政策變化帶來的影響。尤其在高房價區域，如台北市和新北市，贈與數量的增長更為顯著。台北市的贈與移轉數量較去年同期增長了7.3%，顯示出高房價區域的需求更加迫切。
4. 贈與熱潮的市場影響
贈與房產熱潮對市場產生了以下幾個影響：
- 市場流動性提升：房產的贈與轉移促使市場上出現更多的房源，這可能有助於提升市場的流動性。
- 稅收收入的變化：由於高資產族選擇贈與而非持有房產，政府可能會面臨短期內稅收收入的變化。然而，長期而言，這樣的策略有助於政府實現房市的穩定目標。
二、囤房稅2.0與選擇性信用管制的影響
央行在6月的理監事會議中決議，針對六都及新竹縣市自然人購買第二戶的貸款成數由原先的7成降低至6成，且無寬限期。更進一步，針對高價住宅及第3戶以上住宅的貸款上限也降至4成，這一政策與過去的選擇性信用管制措施相配合，加大了多戶持有者的持有成本。特別是7月推出的「囤房稅2.0」，要求非自住住宅改採「全國歸戶」，並調高多屋者的房屋稅率至2%至4.8%。這些政策對多房者的財務壓力顯著增加，促使其選擇贈與房產以達到節稅效果。
1. 央行的貸款成數調整
2024年6月，央行理監事會議決定調整貸款成數，這一舉措對房地產市場的影響深遠：
第二戶貸款成數調整：針對六都（台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市）及新竹縣市，自然人購買第二戶的貸款成數由7成降至6成。這意味著，購買第二戶住宅時，借款人需要自備更高比例的自有資金，這增加了購房的成本。
高價住宅及第3戶以上住宅貸款成數調整：對於高價住宅及第三戶以上住宅的貸款成數則降至4成。這一措施使得購買高價住宅或持有多戶住宅的貸款成本大幅上升，進一步加重了多房者的財務負擔。
這些貸款成數的降低，意味著購房者在取得貸款時需要提供更多的自有資金，對於那些投資性購房者尤其是多房持有者來說，這無疑提高了持有成本，並迫使他們重新考慮持有多處房產的財務壓力。
2. 囤房稅2.0的實施
2024年7月，政府推出的囤房稅2.0政策，進一步加重了多房者的持有成本：
全國歸戶政策：囤房稅2.0要求所有非自住住宅採取全國歸戶的計算方式，即全台範圍內的住宅都納入計算範圍。這一政策使得多房者不得不面對統一的稅率標準，而不是根據地區差異的不同稅率。
房屋稅率調整：囤房稅2.0將多屋者的房屋稅率調高至2%至4.8%。這一調整大幅提高了持有多處房產的稅負，進一步促使多房者尋求節稅方案，例如通過贈與房產來降低持有成本。
3. 政策對多房者的影響
這些政策共同作用下，對多房者的影響主要體現在以下幾個方面：
財務壓力增加：貸款成數的降低和房屋稅率的提高顯著增加了多房者的持有成本。對於擁有多處房產的高資產族來說，這意味著每年需支付的房屋稅和借款利息將大幅增加，財務壓力隨之加重。
節稅需求上升：為了降低持有成本，多房者會尋求各種節稅方式。其中，贈與房產成為一個主要手段。通過贈與，原本需要支付的持有稅和未來出售房產所需繳納的稅費可以得到減少。
市場流動性影響：由於多房者將房產贈與親人或其他方式處置房產，市場上出現了更多的房源，這可能會提升市場流動性，促使房產交易更加活躍。
4. 市場的長期影響
這些政策的長期影響包括：
房價調整：隨著多房者減少持有或出售房產，市場上的供應量增加，這可能會對房價產生一定的壓力。特別是在高房價區域，這種壓力會更加明顯。
稅收收入變化：短期內，政府可能會面臨稅收收入的波動。雖然多房者的持有稅負增加，但如果贈與或出售房產的量大幅增加，政府的稅收收入可能會有所變化。
政策調整的可能性：若市場反應超過政府預期，未來政策可能會根據市場狀況進行調整。政府可能會根據市場變化和經濟狀況，進一步調整相關政策以達到預期的市場穩定效果。
三、雙北市成為贈與重點區域
根據統計數據，2024年上半年，新北市的贈與移轉數量為5,653棟，台北市為4,817棟，分別位居全台之冠和亞軍。其中，台北市的贈與移轉數量較去年同期增長了7.3%，顯示出高房價區域的贈與需求尤其旺盛。雙北市作為台灣房價最高的都會區，房屋稅等持有成本較高，使得高資產族更傾向於通過贈與來減少稅負。
1. 高房價帶來的持有成本壓力
房屋稅負擔：雙北市是台灣房價最高的都會區，尤其是台北市。高房價意味著房屋的評估價值高，因此持有這些房產的稅負也相對較重。包括房屋稅和囤房稅，對多房者來說，持有成本很高。隨著囤房稅2.0政策的實施，房屋稅率提高到2%至4.8%，對高房價區域的影響尤其顯著。
管理成本：除了稅負，高價位房產的管理和維護成本也相對較高。對於擁有多處房產的高資產族來說，這些額外的支出積累起來也是一筆不小的數目。
2. 政策影響
囤房稅2.0：囤房稅2.0政策要求全國範圍內的住宅都納入稅率計算，且提高了多屋者的房屋稅率。這對於雙北市的多房者而言，增加了持有成本，使得他們更加傾向於尋求通過贈與房產來減少稅負。
選擇性信用管制：央行針對第二戶及以上住宅的貸款成數調整，要求購房者需要自備更多的資金，對高價住宅的影響更為顯著。這一政策使得高房價區域的房產持有成本提高，進一步推動了房產贈與的需求。
3. 投資與資產管理
高資產族的財務規劃：雙北市擁有大量高資產族，他們通常擁有多處房產。這些高資產族需要有效的財務規劃來優化資產配置，尤其在面對高額稅負和持有成本的情況下。贈與房產是他們減少稅負的一種有效方式，通過將房產轉移給親人來降低持有成本和未來的稅務負擔。
資產流動性：在高房價區域，房產的價值也相對較高。贈與房產不僅能達到節稅的目的，也可以在需要時將資產流動性提高，為未來的投資或財務需求做好準備。
4. 市場趨勢和需求
需求旺盛：台北市和新北市的房市需求旺盛，這不僅包括購房需求，還包括贈與和繼承需求。高房價區域的住房需求強勁，房產的贈與活動相對活躍。
地段優勢：雙北市地段優越，擁有更好的生活便利性和教育資源，這使得房產的價值更高，贈與房產的吸引力也更大。持有多處優質房產的高資產族更傾向於將這些房產贈與親人，以便於規劃家庭資產和降低稅負。
5. 社會與人口因素
高齡化趨勢：隨著高齡化趨勢加劇，許多家庭面臨的情況是需要處理遺產分配問題。雙北市的高房價使得家庭在面對房產繼承時，需要考慮如何有效地分配和管理資產，贈與成為一種解決方案。
家庭需求：在雙北市，家庭對於房產的需求更為多樣化。贈與房產不僅是節稅的一種方式，也是一種家庭資產管理策略，可以幫助家庭成員更好地利用和規劃資產。
四、節稅策略與未來規劃
每人每年有244萬元的贈與免稅額，若房產評定現值較低，可通過贈與操作來實現節稅。然而，無論是贈與還是繼承，都需要考慮未來可能產生的稅費。專家建議，在進行贈與或繼承前，應提前規劃，包括考慮轉售後的重購退稅、房地合一自用稅率等方式，都是有效的節稅策略。
1. 贈與免稅額的運用
每人每年有244萬元的贈與免稅額，這意味著每年可以贈與244萬元的財產而不需要繳納贈與稅。對於房產來說，如果房產的評定現值低於這個數額，可以通過贈與來有效地轉移資產並實現節稅：
低估值房產的贈與：如果房產的評定現值低於244萬元，則可以完全利用這一免稅額，進行贈與而不需支付贈與稅。這對於低價位房產或土地尤其有效。
分批贈與：如果房產的現值高於免稅額，可以考慮將房產分批贈與。例如，每年贈與一部分，利用每年的免稅額來降低總體的稅負。
2. 贈與或繼承的未來稅費考量
無論是贈與還是繼承，都需考慮未來可能產生的稅費，以下是一些關鍵因素：
轉售後的稅費：如果受贈人或繼承人未來打算轉售這些房產，需要考慮轉售後可能產生的稅費。例如，房地合一稅是對房產交易利潤的課稅，需要事先了解房產的增值稅和相關稅率。
土地增值稅：對於繼承房產，土地增值稅是一項需要考慮的稅費。如果房產的土地公告現值上升，繼承後可能需要支付土地增值稅。計劃中可以考慮如何減少這些稅負。
3. 重購退稅的運用
重購退稅是針對房產購買和銷售的一種稅收優惠政策。如果受贈人或繼承人在出售原有房產後再購買新房，可以利用重購退稅來減少稅負：
退稅規定：了解當地重購退稅的規定，確保在購房時符合退稅的條件。例如，可能需要滿足一定的購房金額、購房期限等要求。
策略性購房：在進行房產贈與後，考慮是否需要購買新的房產。若需要購房，合理規劃時間以符合退稅政策，有效減少總體稅負。
4. 房地合一自用稅率的利用
房地合一自用稅率是一種針對自住房產的稅率優惠。若贈與或繼承後的房產為自住房產，可以利用這一稅率優惠來降低稅負：
自用住宅稅率：在房地合一稅制下，若房產被用作自住房屋，通常適用較低的稅率。了解自用住宅的稅率規定，並確保受贈人或繼承人符合自用住宅的條件。
稅收優惠：有些地區可能提供額外的稅收優惠或減免政策，了解並利用這些政策可以進一步減少稅負。
5. 充分規劃與專業建議
在進行房產贈與或繼承前，充分規劃和尋求專業建議非常重要：
財務規劃：與財務顧問或稅務專家合作，制定詳細的財務規劃。專家可以提供針對個人情況的節稅建議，幫助確保所有稅務安排合理有效。
法律合規：確保所有的贈與或繼承程序符合當地法律規範。法律合規不僅能夠避免法律風險，還能確保稅務處理的正確性。
五、結語
總結來說，政府的重稅政策和信用管制措施驅動了台灣房產贈與和繼承的變化。高資產族群的節稅需求使得贈與數量創下新高，而繼承移轉數量也因高房價和高齡化社會而持平高位。對於有意進行房產贈與或繼承的人士，合理規劃和策略選擇將有助於達到最佳的節稅效果。
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圖片來源:LovePIK
