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「父母購買預售屋並轉賣給子女：稅務申報須知與實務案例分析」

作者：管理員於 2024-08-13

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在新青安政策的推動下，台灣的預售屋市場迎來了前所未有的繁榮。隨著市場的火熱，許多家庭面臨著一個關鍵的問題：當父母將已購預售屋轉讓給子女時，如何妥善處理贈與稅的問題。尤其是當預售屋尚未建成，且父母已支付部分工程款的情況下，如何正確申報贈與稅和房地合一稅成為挑戰。以陳爸爸為例，他在110年購入了一戶預售屋並已支付500萬元工程款，於112年將該預售屋轉賣給子女。此情況下，如何計算贈與稅並確保申報合規，是每個家庭必須面對的問題。本文將通過詳細分析新青安政策及房地合一2.0的相關規定，幫助您了解預售屋轉讓中的贈與稅申報流程及要點，從而有效管理家庭財務，避免潛在的法律風險。

新青安政策下預售屋市場火熱：如何處理父母轉賣預售屋給子女的贈與稅問題

隨著新青安政策的推出，台灣的房市顯著回暖，尤其是預售屋市場的升溫速度更是驚人。然而，對於許多家庭而言，當父母購買預售屋並已支付部分工程款後，若決定將預售屋轉賣給子女，如何正確申報贈與稅成為一大挑戰。本文將通過案例分析，為您解答預售屋轉讓的贈與稅問題。
以陳爸爸為例，他在110年5月15日購買了一戶總價3,000萬元的預售屋，並在112年11月20日與建設公司簽訂契約，將該預售屋轉賣給他的兒子。值得注意的是，陳爸爸在轉賣之前已支付了500萬元的工程款。

一、房地合一2.0的影響

隨著112年7月1日房地合一2.0政策的實施，預售屋交易也需申報房地合一稅。這對於預售屋轉賣給子女的情形，如何進行正確的稅務申報成為關鍵。

(一) 房地合一2.0政策概述

1.政策背景：

實施時間：房地合一2.0政策自2023年7月1日起生效。
政策目的：該政策旨在統一不動產交易的稅務處理，強化稅收的公平性和透明度，並打擊房市投機行為。

2.主要內容：

申報範圍：不僅涵蓋已完成建設的現有房產，還包括預售屋（尚未交屋的房產）。
稅務要求：要求所有房地產交易，包括預售屋的轉讓，都需按照政策申報房地合一稅。

(二)預售屋交易的稅務申報

1.預售屋的特性：

定義：預售屋是指尚在建設過程中，購買時僅獲得購買權利，尚未完成交屋。
交易模式：購買者在房產建設期間支付工程款，並在建設完成後完成所有權轉移。

2.房地合一2.0對預售屋的影響：

申報義務：根據房地合一2.0政策，預售屋的交易無論是首次購買還是二次轉售，都需要申報房地合一稅。
申報流程：
- 報稅時間：交易完成後，需在法定期限內向國稅局申報，並繳納應繳稅款。
- 必要文件：包括交易合同、支付證明、房屋買賣協議等，這些文件用於確定交易金額和計算稅金。

(三)預售屋轉賣給子女的稅務考量

1.交易屬性：

權利轉讓：當父母將預售屋轉賣給子女，實際上是將已支付的工程款和購買權利轉讓給子女。
剩餘款項：子女需支付剩餘的工程款，這部分金額也會影響總稅額的計算。

2.申報步驟：

(1)確認交易價值：

預售屋的市場價值：需根據市場價格和合同金額確定預售屋的交易價值。
已支付款項：包含父母已支付的500萬元工程款和子女支付的剩餘款項。

(2)申報房地合一稅：

計算基礎：以交易總價值為基礎，扣除購屋成本（已支付工程款和其他相關費用），計算應稅收入。
稅率：根據房地合一2.0政策的稅率計算應繳稅款。通常，房地合一稅的稅率取決於持有期間和房屋使用情況。

(3)提交申報文件：

文件準備：包括交易合同、支付證明、預售屋的市場價值報告、工程款支付記錄等。
申報程序：需在交易完成後的一定期限內向國稅局提交申報表，並繳納相應的稅款。

(四)實際案例中的應用

1.案例背景：

陳爸爸的情況：陳爸爸在2023年7月1日後的預售屋轉賣給子女，需要遵循房地合一2.0政策申報稅務。
應用房地合一2.0：在這種情況下，即使預售屋尚未建成，依然需要按照政策申報和繳納相應的房地合一稅。

2.處理要點：

確認申報細節：確保申報過程中所有資料準確，尤其是涉及工程款和剩餘款項的部分。
計算和繳納稅款：根據房地合一2.0政策計算應繳稅款，並在指定期限內完成繳納。

(五)結論與建議

1.遵循政策：

了解規定：詳細了解房地合一2.0政策的具體要求，確保在預售屋交易過程中遵循正確的稅務申報流程。
專業建議：由於政策複雜，建議尋求專業稅務顧問或律師的幫助，確保所有申報和繳納過程合規，避免潛在的法律風險和罰款。

2.合理規劃：

提前準備：在預售屋交易之前，提前了解並準備所需的申報文件，確保交易的順利進行。
定期檢查：關注政策的最新變化，及時調整稅務規劃和申報策略。

二、預售屋出售也需繳納房地合一稅

根據臺北國稅局的說明，當父母購買預售屋並支付部分工程款後，將尚未建成的預售屋轉賣給子女，實際上是將「已支付的款項所產生的權利」轉讓給子女，由子女負責支付剩餘的工程款。這一過程需要遵循贈與稅法第5條第6款的規定，將未建成的預售屋視為父母的贈與行為。

(一) 預售屋交易的基本概念

1.預售屋定義：

預售屋：指在建設階段的房產，購房者在建設完成之前購買該房產的購買權利。預售屋通常需要支付一部分工程款，剩餘款項在交屋時結清。

2.交易模式：

部分付款：購房者在預售屋的建設期間支付一部分工程款，這些款項不僅代表了購買權利，還影響了最終的財產所有權轉移。
剩餘付款：預售屋建設完成後，剩餘的工程款需在交屋時支付。

(二)房地合一稅的適用範圍

1.房地合一2.0政策的適用：

適用範圍：房地合一2.0政策適用於所有房地產交易，包括預售屋的買賣。
稅務要求：無論是已建成的房產還是預售屋，只要進行交易，都需要按照房地合一2.0的規定申報和繳納房地合一稅。

2.稅務申報的要點：

申報義務：在預售屋的交易過程中，不僅需報告交易的金額，還要提供所有相關的付款證明和交易文件。
計算基礎：房地合一稅的計算基礎是預售屋的交易價值，包括所有已支付和待支付的款項。

(三)預售屋轉賣給子女的稅務處理

1.實際轉讓過程：

已支付款項：當父母將預售屋轉賣給子女時，實際上是將已支付的工程款和相關購買權利轉讓給子女。
剩餘工程款：子女需要支付剩餘的工程款。這部分款項將在交屋時支付，並影響最終的稅務計算。

2.贈與稅法的適用：

贈與行為：根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，將已支付的工程款和預售屋的購買權利視為贈與行為。這是因為預售屋尚未建成，實際上交易的是購買權利和已支付款項。
申報要求：父母在轉讓預售屋給子女時，需要按照贈與稅法的規定申報贈與稅。

(四)實際操作中的稅務計算

1.交易價值的確定：

預售屋的市場價值：確定預售屋的市場價值時，需要考慮整體交易金額和預售屋的建設進度。
已支付款項：包括父母已支付的500萬元工程款，這些款項在稅務申報時會被視為贈與。

2.房地合一稅的計算：

計算方式：以預售屋的總價值為基礎，扣除購買者已支付的款項和其他成本，計算應稅收入。房地合一稅的計算基礎包括所有交易金額和已支付的款項。
稅率：根據房地合一2.0政策的稅率計算應繳稅款。稅率通常根據持有期間和房屋用途的不同而有所不同。

3.贈與稅的計算：

贈與金額：假設父母已支付500萬元工程款，而該預售屋的市場價值是3000萬元，則贈與金額為500萬元（已支付工程款），在扣除贈與免稅額後，需要補繳相應的贈與稅。

(五)稅務申報的步驟和建議

1.申報流程：

(1)準備文件：

交易合同：包括預售屋的購買合同和轉讓合同。
支付證明：包括所有已支付的款項和剩餘款項的證明文件。
市場價值報告：由專業機構提供的預售屋市場價值報告。

(2)申報和繳納：

申報期限：在交易完成後的規定期限內向國稅局申報房地合一稅和贈與稅。
繳納稅款：按照計算結果繳納相應的稅款。

2.專業建議：

尋求專業協助：由於預售屋交易和稅務申報涉及複雜的規定，建議尋求稅務顧問或律師的協助，以確保申報和繳納過程的正確性。
定期更新：關注政策變化和更新，確保所有稅務處理符合最新的法律要求。

三、如何正確申報贈與稅

如果陳爸爸的兒子在簽約時支付了500萬元，並在交易後30日內向國稅局提供了付款流程及資金來源證明文件，經過國稅局審查確認這筆交易為正常買賣行為，則無需繳納贈與稅。重要的是，支付款項的證明不僅包括匯款紀錄，還需要子女提供合理的收入或資金流向證明，以證明其資金來源的合法性。

(一)基本背景

1.案例回顧：

背景：陳爸爸於110年5月15日購入了一戶總價3,000萬的預售屋，並在112年11月20日將該預售屋轉賣給兒子。陳爸爸在轉賣前已支付了500萬元的工程款。
贈與稅問題：預售屋的轉賣涉及贈與稅的申報，尤其是在父母將房產轉讓給子女的情況下。

(二)申報贈與稅的法律依據

1.贈與稅法規定：

《遺產及贈與稅法》第5條第6款：規定限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付款項屬於購買人所有者，不在此限。這表示如果能證明款項為合法資金，則不會被視為贈與。

2.房地合一2.0政策：

房地合一2.0：將預售屋的交易也納入房地合一稅的範疇，但對於贈與稅的影響主要體現在如何正確報告和計算交易涉及的財產轉讓。

(三)申報贈與稅的步驟

1. 收集和準備必要的文件

交易合同：
- 包括原始的購房合同和轉讓合同，這些文件證明了預售屋的轉讓過程及條款。
支付證明：
- 包括所有支付的款項證明，如銀行匯款紀錄、支付憑證等。
資金來源證明：
- 提供兒子資金來源的證明文件，包括薪資單、銀行存款證明、資產證明等，以證明支付500萬元的資金來源是合法的。

2. 向國稅局申報

申報期限：
- 需在交易完成後30日內向國稅局申報。
申報內容：
- 詳細列出所有相關的支付憑證和證明文件，說明預售屋的轉讓情況及款項支付情形。
申報方式：
- 可以透過國稅局的網站或親自到稅務機關辦理申報。

3. 國稅局審查

審查流程：
- 國稅局會檢查提交的文件，確保資金來源合法，並確認支付款項是否符合正常的買賣行為。
審查結果：
- 若確認交易為正常買賣行為，並且付款來源合法，則該交易不會被認定為贈與，因此不需要繳納贈與稅。

(四)重要注意事項

1.支付款項的證明：

匯款紀錄：需詳細記錄所有款項的匯入和匯出紀錄。
資金流向證明：需提供子女的收入或資金流向證明，以顯示資金來源的合法性。包括：
- 薪資證明：顯示收入來源。
- 資產證明：顯示資金積累來源。
- 銀行對帳單：顯示資金流入和流出。

2.合理的收入證明：

收入來源：需證明兒子的收入足夠支付500萬元的款項，例如薪資、投資回報等。
資金積累：顯示兒子如何積累足夠的資金，這有助於國稅局認定資金來源的合理性。

3.申報過程中的常見錯誤：

文件不全：未能提供完整的付款證明或資金來源證明。
申報遲延：未能在規定期限內完成申報，可能會導致罰款或其他法律問題。

四、贈與稅計算：預售屋轉賣的具體案例

若兒子無法提供500萬元的合理資金來源，國稅局將該筆款項視為贈與，需繳納贈與稅。對於尚未交屋的預售屋，其交易標的是「對該房屋的購買權利」而非實際房屋。陳爸爸已支付的500萬元工程款被視為贈與額度，扣除贈與免稅額244萬元後，需補繳25萬6千元的贈與稅。

(一)背景概述

1.案例簡述：

陳爸爸：於110年5月15日購買了一戶總價3,000萬的預售屋。
支付工程款：在轉賣前已支付了500萬元的工程款。
轉賣情況：於112年11月20日將預售屋轉賣給兒子。

2.贈與稅問題：

由於房地合一2.0政策下，預售屋的交易也需申報贈與稅。尤其是在預售屋尚未交屋，且子女無法提供合理資金來源的情況下，如何計算贈與稅成為關鍵問題。

(二)預售屋的贈與稅計算原則

1.預售屋的交易標的：

購買權利：在預售屋交易中，實際的標的是對該房屋的購買權利，而非實際的房屋。這意味著，交易的實際內容是已支付的款項和未建成房屋的購買權利。

2.贈與稅的基本計算方法：

贈與額度：若子女無法提供500萬元的合理資金來源，則該筆款項被視為贈與，需計算贈與稅。
免稅額：根據台灣的遺產及贈與稅法，每年每人有一定的贈與免稅額。2024年的贈與免稅額為244萬元。

(三)具體計算過程

1. 確定贈與額度：

支付的工程款：陳爸爸已支付了500萬元的工程款。
贈與額度：若兒子無法提供500萬元的資金來源證明，則500萬元中的所有款項將視為贈與。

2. 計算贈與稅：

免稅額：從500萬元中扣除贈與免稅額244萬元。
應納贈與額：500萬元 - 244萬元 = 256萬元
贈與稅計算：
- 台灣的贈與稅稅率：依據贈與稅的計算方式，256萬元的贈與額度會依照累進稅率計算。以下為大致的稅率區間（具體稅率以最新法律為準）：
  - 0-500萬元：10%
  - 超過500萬元的部分：20%
- 計算示例：
  - 贈與稅 = 256萬元 × 10% = 25萬6千元

(四)贈與稅的申報與支付

1.申報程序：

報稅時間：需在交易完成後30日內向國稅局申報。
所需文件：
- 交易合同：顯示預售屋的轉讓細節。
- 支付證明：包括支付款項的所有證明文件。
- 資金來源證明（如無法提供則需計算贈與稅）：子女的收入證明或資產證明。

2.支付方式：

稅金繳納：申報後，需依照國稅局的要求在指定時間內繳納相應的贈與稅款。

(五)注意事項

1.避免常見錯誤：

資料不全：申報時需確保所有必要的文件齊全，避免因資料缺失而產生額外的問題。
申報遲延：逾期申報會面臨罰款或額外的利息費用。
資金來源證明：即使子女能夠提供資金來源證明，也需確保文件的真實性和完整性，以避免後續的稅務問題。

2.尋求專業幫助：

稅務顧問：在處理複雜的稅務申報時，尋求專業稅務顧問的協助可以有效避免錯誤，確保稅務申報的準確性和合法性。

五、專業建議：如何確保正確申報

預售屋的交易涉及複雜的稅務申報。若您也面臨類似情況，應及早了解並處理這些稅務細節，避免未來的財務風險。建議與專業稅務顧問預約諮詢，以確保您的財務規劃萬無一失。

總結來說，新青安政策下預售屋市場活躍，但在處理父母將預售屋轉賣給子女的贈與稅問題時，了解相關稅法及申報流程至關重要。透過精確的申報與專業的建議，您可以有效避免稅務風險，確保交易順利完成。

(一)了解稅務要求和法規

1.房地合一2.0政策影響

政策概述：房地合一2.0政策要求所有房地產交易，包括預售屋，都必須申報房地合一稅。這一政策加強了對房地產交易的稅務監管，目的是確保交易透明和公平。
申報要求：預售屋的轉讓也需按照這一政策進行申報，並且在交易中需考量贈與稅的問題。

2.贈與稅法規

贈與稅定義：父母將預售屋轉賣給子女的情形，若未能提供合理的支付證明，則部分款項可能被視為贈與。
免稅額和稅率：根據遺產及贈與稅法，每年每人有一定的免稅額。2024年的免稅額為244萬元，超過部分需按照累進稅率計算贈與稅。

(二)準備必要文件和證明

1.交易文件

合同：保留所有涉及交易的合同文件，包括預售屋的購買合同和轉賣合同。
付款證明：準備所有付款的證明文件，包括匯款紀錄和收據。

2.資金來源證明

收入證明：提供子女的收入證明，如薪資單、銀行存款證明等，以證明支付款項的來源。
資產證明：如有必要，提供資產清單或投資證明，證明資金的合法來源。

(三)進行正確的稅務申報

1.確保申報時效

申報期限：交易完成後30日內，需向國稅局申報相關稅務。
避免延遲：逾期申報會面臨罰款或利息，因此及時完成申報是關鍵。

2.完整提交文件

申報表格：填寫正確的申報表格，並附上所有必要的證明文件。
稅務顧問：考慮尋求專業稅務顧問的協助，確保所有文件準確無誤。

(四)尋求專業建議

1.諮詢專業稅務顧問

專業建議：稅務顧問可以幫助您解讀複雜的稅法，確保申報過程中不出錯。
避免風險：專業顧問能提供針對性的建議，協助您制定有效的財務和稅務規劃，避免未來可能的財務風險。

2.持續更新知識

政策變動：稅法和政策可能會變動，定期關注相關更新，並根據最新的法律要求進行調整。

六、結語

總結來說，在新青安政策推動下，預售屋市場的活躍為許多家庭帶來了機遇。然而，當父母決定將預售屋轉賣給子女時，贈與稅問題成為了不可忽視的挑戰。根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款，這類交易可能涉及贈與稅的申報，尤其是在預售屋尚未建成的情況下。房地合一2.0政策進一步要求所有房地產交易必須申報房地合一稅，包括預售屋的轉讓。

為確保正確處理這些稅務問題，家庭應詳細了解相關稅法和申報流程，並準備好所有必需的文件和證明。在面對複雜的稅務規定時，尋求專業稅務顧問的幫助是明智的選擇。他們可以提供專業建議，幫助您避免潛在的法律風險，確保交易的順利進行。通過準確的申報和適時的稅務規劃，您可以在保障財務利益的同時，順利完成預售屋的轉讓。