最新消息桃園7月不動產市場回暖：建物移轉棟數創新高，買氣依然熱絡
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在2024年7月，桃園市的不動產市場熱度再度攀升，顯示出強勁的增長勢頭。根據桃園市地政局的統計，7月份的買賣登記案件量達5,789件，較上月增加7.6%，而建物移轉棟數也達到4,993棟，增幅同樣為7.6%。這些數據表明，桃園市的房市依然保持著活躍的交易熱潮。
這一增長主要受到市場需求增強和房價預期上升的驅動。桃園市經濟的穩定增長和人口擴張，提升了購房需求，尤其是年輕家庭和新移民的需求逐步上升。同時，改善的基礎設施和政策激勵措施，如新青安房貸政策，也提高了市場的信心和交易量。土地供應的增加和開發項目的推進為市場帶來了更多選擇，進一步激發了購房者的積極性。這些因素共同推動了桃園市房地產市場的持續繁榮。
桃園市7月不動產交易熱度持續攀升：建物移轉棟數創新高，買氣依然熱絡
桃園市地政局近日發布了7月不動產交易統計月報，顯示出桃園市的房市依然保持著強勁的增長勢頭。根據最新數據，7月份的買賣登記案件量達到5,789件，較上月增加了7.6%。同時，建物移轉棟數也達到4,993棟，增幅同樣為7.6%，顯示出桃園市的房市買氣持續熱絡。
一、桃園市7月不動產交易熱度持續攀升原因
(一)市場需求增強
1.需求驅動： 桃園市的經濟穩定增長和人口擴張是推動不動產需求增加的主要因素。隨著經濟發展和生活水平提高，購房需求也隨之增長。尤其是年輕家庭和新移民對於首購房屋的需求逐步上升，推動了市場交易的活躍。
2.生活品質提升： 桃園市的基礎設施建設（如交通、教育、醫療）不斷改善，提升了居住吸引力。改善的生活品質和便利的交通設施吸引了更多人選擇在桃園購房，進一步刺激了市場需求。
(二)房價預期上升
1.市場預期： 投資者和購房者對未來房價的樂觀預期也促使了交易活動的增加。如果市場普遍預期房價將上漲，潛在買家會加快購房步伐，以避免未來價格上升帶來的成本增加。這種心理預期對於提高市場交易量具有積極影響。
2.政策影響： 新青安房貸政策的推出也可能提高了市場的信心。這類政策通常會降低購房成本或提高貸款額度，使得購房變得更具吸引力，從而推動市場交易增長。
(三)土地供應和開發項目增加
1.土地供應： 桃園市的土地供應增加以及大型開發項目的推進，也為市場帶來了更多的選擇。這些新開發項目提供了更多的房源，滿足了不同層次買家的需求，從而提升了市場活躍度。
2.開發商策略： 開發商可能會在市場需求增長的背景下加快新項目的推進，這不僅滿足了市場需求，還能提高公司的業績。這種積極的市場策略助長了整體交易量的增長。
(四)經濟環境的改善
1.經濟增長： 桃園市的經濟增長有助於提升民眾的購買力和消費信心。經濟狀況良好，意味著人們有更多的財力來投資房產，這是市場熱度上升的一個重要原因。
2.就業市場： 穩定的就業市場和收入增長提高了家庭的購房能力。隨著人均收入的提高，更多家庭可以承擔得起房屋購買成本，進一步推動市場交易。
(五)政策變化和稅制調整
1.稅制改革： 如囤房稅2.0的預期實施，將於明年5月開始徵收，對持有單一自住房屋的家庭提供稅負減輕，這可能會促使一些家庭在政策實施前加快購房進程。對於房地產市場的長期影響，這些政策變化也可能會促進短期內的交易熱度。
2.貸款政策： 例如新青安房貸等政策的放寬或優惠也會提高貸款申請量，使得購房者的資金需求得到更好滿足，進而提升交易量。
(六)市場供應與需求平衡
1.供應狀況： 在市場需求增長的情況下，供應量能夠適當增長，使得市場能夠滿足需求，這有助於保持交易活躍。如果市場供應無法跟上需求增長，則可能會導致價格上升而抑制交易量。
2.市場調整： 市場的自我調節機制也能夠在需求增長的同時，通過調整價格和供應量，保持市場的平衡和穩定。這種調整有助於促進交易活動的持續增長。
二、預售屋市場動態
在預售屋市場方面，桃園市6月的申報件數為2,730件，比上月減少了10.9%。儘管成交均價每坪40.5萬元較上月微幅下跌0.1%，但與去年同期相比，卻上漲了11.0%。這表明儘管短期內市場有所調整，但長期趨勢仍顯示預售屋價格上升的趨勢。
(一)申報件數減少
1.數據概況： 桃園市6月的預售屋申報件數為2,730件，較上月減少了10.9%。
2.原因分析：
市場季節性波動： 預售屋申報件數的減少可能與市場的季節性波動有關。例如，某些季節可能會看到建案減少，因為開發商會根據市場需求和天氣條件調整申報時間。
市場需求調整： 隨著市場需求的變化，開發商可能會根據當前市場情況來調整新項目的申報計劃。市場需求的減少或預期的市場放緩可能會使開發商推遲或減少新項目的申報。
政策或規範變化： 政府或地方的政策變化可能影響開發商的申報決策。如果出現了新的建設規範或稅收政策，開發商可能會調整其項目申報的策略。
(二)成交均價波動
1.數據概況： 預售屋的成交均價在6月為每坪40.5萬元，較上月微幅下跌0.1%。然而，與去年同期相比，上漲了11.0%。
2.原因分析：
短期價格波動： 成交均價的輕微下跌可能是由於短期內市場供需關係的調整或經濟因素的影響。例如，建設成本、利率變化或短期需求波動可能導致價格出現微幅調整。
長期價格趨勢： 儘管短期內價格有所下跌，但長期趨勢顯示預售屋價格上漲11.0%。這表明市場整體仍然是向上的。長期價格上漲可能由於市場需求增加、土地成本上升、建設成本提高等因素驅動。
需求增長與供應緊張： 長期價格上漲通常反映了需求的增長超過了供應的增長。需求增長可能來自於人口增長、經濟發展、利率環境等因素，而供應緊張則可能來自於土地取得困難、建設限制等問題。
(三)短期調整與長期趨勢
1.短期市場調整： 預售屋市場的短期調整（如申報件數減少和價格微幅下跌）通常是正常的市場現象。這可能是因為市場對未來價格的預期或政策調整造成的暫時性波動。
2.長期價格上升： 儘管短期內市場存在波動，但從長期來看，預售屋市場的價格上升顯示出持續的增長趨勢。這表明市場在長期內依然健康且具有增長潛力。
(四)影響預售屋市場的因素
經濟狀況： 桃園市的經濟增長對預售屋市場有直接影響。經濟增長提升了人們的購買力和投資意願，進一步推高了房價。
政策環境： 政府的房地產政策、利率政策以及稅收政策會影響預售屋市場的表現。例如，降低貸款利率可能會刺激需求，而稅收政策變化則可能影響投資者的決策。
建設成本： 建設成本的上升（如材料和勞工成本）會推高房價，從而影響預售屋的成交均價。成本上升可能會轉嫁到最終售價中，造成價格上漲。
市場預期： 購房者和投資者對未來房市的預期對市場走勢有重要影響。如果市場預期未來價格將上升，則會促使更多的購房活動，進一步推高價格。
三、行政區交易量分析
根據地政局統計，各行政區的預售屋資訊及買賣定型化契約的申報備查案件數量和交易量也有顯著變化。中壢區在過去一年中申報備查案件數量最多，主要集中於青埔地區及機場捷運A20站周邊。而6月的交易量則以桃園區為主。近一年來，中壢區的交易量最多，其次是龜山區，顯示出這些區域在市場上的重要性。
(一)中壢區的申報備查案件數量
1.數據概況： 在過去一年中，中壢區的預售屋申報備查案件數量最多，主要集中於青埔地區和機場捷運A20站周邊。
2.原因分析：
地理位置優勢： 青埔地區和機場捷運A20站周邊地區因其優越的地理位置，吸引了大量的預售屋開發。機場捷運A20站的設立提升了該地區的交通便利性，使得這些地區對開發商和買家都具有吸引力。
基礎設施建設： 中壢區的基礎設施建設（如交通、教育、醫療）在過去一年中有顯著提升，增加了區域的吸引力。這種提升通常會促使開發商加速申報新的預售屋項目，以滿足市場需求。
市場需求： 中壢區的市場需求可能較高，這導致開發商在該區域有更多的預售屋申報。需求的增長可能源於人口增長、經濟發展以及該區域的吸引力。
(二)桃園區的6月交易量
1.數據概況： 6月的預售屋交易量以桃園區為主。
2.原因分析：
交易活躍度： 桃園區在6月成為主要的交易地點，這可能與該區的需求旺盛以及供應充足有關。交易量的增高可能是由於該區域的房屋供應能夠滿足市場需求，並且購房者對該區域的興趣和需求增強。
地區特徵： 桃園區的地理位置和生活便利性可能吸引了大量的購房者。例如，桃園區可能擁有更好的商業和生活設施，吸引了更多的家庭和投資者進行交易。
(三)中壢區和龜山區的年度交易量
1.數據概況： 在過去一年內，中壢區的交易量最多，其次是龜山區。
2.原因分析：
中壢區的持續吸引力： 中壢區的高交易量顯示出其在市場上的重要性。這可能與該區域的發展潛力、交通便利性以及基礎設施改善有關。長期的市場需求和開發活動使得中壢區成為投資者和購房者的首選地點。
龜山區的增長潛力： 龜山區的交易量排名第二，表明這個區域也在市場上扮演著重要角色。龜山區的交易增長可能與其發展規劃、土地供應及改善的基礎設施有關。龜山區的吸引力也可能來自於其相對較低的房價水平，對於預算有限的購房者或投資者而言具有吸引力。
(四)市場趨勢與未來展望
1.市場趨勢： 各行政區的交易量變化顯示出市場的動態和區域之間的差異。中壢區和桃園區在預售屋市場中的突出表現表明這些地區的市場需求強勁。這些區域的交易量增長可能會吸引更多的開發商和投資者，進一步促進市場活動。
2.未來展望： 隨著基礎設施建設和經濟發展的推進，這些熱門區域的市場活動可能會持續增長。投資者和購房者可以關注這些地區的發展計劃和政策變化，以把握未來的投資機會。此外，對於未來市場的預期變化，應密切關注政府政策、經濟狀況以及市場需求的變化。
四、住宅市場實價登錄
在住宅市場方面，4月的實價登錄數據顯示，大樓（含華廈）的均價為每坪29.7萬元，較上月的29.2萬元上漲了1.7%，也較去年同期的26.8萬元上漲了10.8%。相對地，公寓的均價為每坪18.7萬元，較上月下跌了6.5%，但與去年同期相比仍上漲了14%。
(一)大樓（含華廈）的價格變化
1.數據概況： 大樓（含華廈）的均價為每坪29.7萬元，較上月的29.2萬元上漲了1.7%，也較去年同期的26.8萬元上漲了10.8%。
2.原因分析：
需求增長： 大樓（含華廈）作為一種主要的住宅形式，其價格上升可能與需求增長有關。隨著經濟增長和居民收入增加，更多的人選擇購買這類住宅，推高了其市場價格。
土地和建設成本上升： 大樓（含華廈）的價格上漲可能與土地成本和建設成本的上升有關。當土地價格和建設材料成本上升時，這些成本通常會轉嫁到房屋售價中，導致均價上升。
地區發展和基礎設施： 大樓所在區域的基礎設施改善和地區發展也會推高價格。地理位置優越、交通便利、生活設施完善的區域對大樓的需求通常更高，從而推動價格上升。
投資需求： 投資者對於大樓（含華廈）的需求也可能推高價格。這類住宅通常被視為穩定的投資選擇，因此在市場上具有較高的需求，推動了價格的增長。
(二)公寓的價格變化
1.數據概況： 公寓的均價為每坪18.7萬元，較上月下跌了6.5%，但與去年同期相比仍上漲了14%。
2.原因分析：
短期價格波動： 公寓價格的短期下跌可能與市場供需關係的變化有關。比如，短期內公寓的供應增加或需求減少，可能導致價格下跌。
市場競爭： 公寓市場可能面臨更激烈的競爭，尤其是當新建案增多或二手公寓供應增加時，可能會導致價格壓力上升，進而出現下跌。
長期價格上漲： 儘管公寓價格在短期內下跌，但與去年同期相比仍上漲了14%，顯示出市場對公寓的長期需求依然強勁。這表明，儘管存在短期波動，但整體市場趨勢仍然向上。
購房者偏好： 購房者對於公寓的需求可能因地區、價格和生活方式的偏好而有所變化。公寓通常提供相對較低的入市門檻，對於中低收入家庭和年輕家庭具有吸引力。
(三)市場趨勢分析
1.短期與長期趨勢：
大樓市場的穩定增長： 大樓（含華廈）價格的穩定上升顯示了該市場的強勁需求和增長潛力。長期來看，大樓市場可能繼續受到需求增長和成本上升的推動。
公寓市場的波動性： 公寓價格的短期下跌可能顯示出市場的調整，但長期價格上漲表明該市場依然受到需求支持。短期內的價格波動不一定能反映出長期市場趨勢。
2.供需平衡：
大樓市場供需關係： 大樓市場的價格上升通常表明需求超過了供應，或者市場對於大樓的偏好較強。這可能是由於大樓提供了更多的生活空間和更好的設施。
公寓市場的調整： 公寓市場的價格波動可能與供需關係的變化有關。當市場供應增加或需求減少時，價格會出現下跌，但整體需求依然強勁，支持長期價格的上升。
(四)影響因素
1.經濟因素： 整體經濟狀況對住宅市場價格有重要影響。經濟增長、利率變化和通脹水平等因素都會影響房地產市場的表現。
2.政策因素： 政府的住房政策、貸款利率政策和稅收政策會影響市場需求和供應，從而影響住宅價格。例如，利率下降可能會促進需求，推高價格。
3.地區因素： 地區的發展、基礎設施改善以及生活品質提升等因素對住宅價格有直接影響。發展迅速的區域通常會見證價格上升。
五、市場展望與政策影響
地政局指出，整體而言，無論是「買賣移轉登記之移轉件數及建物移轉棟數」還是「預售屋實價登錄之成交數量及成交均價」，均顯示出相較於去年同期的上漲或增加趨勢。此外，新青安房貸政策的推動也促進了不動產市場交易量的增長。然而，建築行業的勞工短缺現象加劇，進一步推高了整體營造成本。
值得注意的是，囤房稅2.0將於明年5月開徵，此政策將對全國僅持有單一房屋且供自住的家戶提供減輕房屋稅負擔的誘因。地政局表示，這一政策可能會對市場產生影響，並預期民眾對未來房價的預期會趨向樂觀。未來市場的價量走勢將受到多種政策因素的影響，值得持續關注。
(一)市場現狀
1.市場趨勢：
買賣移轉登記數據： 根據地政局的統計，不動產市場的「買賣移轉登記之移轉件數及建物移轉棟數」均顯示出比去年同期上漲或增加的趨勢。這表明市場活動的增強，可能受到需求增長和經濟復甦的推動。
預售屋市場： 預售屋的成交數量和均價也顯示出上漲趨勢。雖然短期內有些微的波動，但長期趨勢仍顯示出預售屋價格的增長，這反映了市場對新建住宅項目的持續需求。
2.市場增長動因：
需求增加： 隨著經濟的增長和購房需求的增加，市場交易量和價格都有所上升。居民收入水平提升、投資需求增加以及城市化進程加快，都對市場產生了積極影響。
政策推動： 新青安房貸政策的推動促使了不動產市場交易量的增長。這項政策提供了更優惠的貸款條件，降低了購房成本，從而刺激了市場需求。
(二)政策影響
1.新青安房貸政策：
政策概要： 新青安房貸政策旨在提供更優惠的貸款條件，以促進住房購置。這通常包括較低的利率、更長的貸款期限或其他財務優惠，旨在減輕購房者的經濟壓力。
市場影響： 該政策對不動產市場有直接的促進作用。更低的貸款利率使得更多的潛在購房者能夠負擔得起住房，從而提升了市場的交易量和活躍度。這也可能進一步推高房價，因為更高的需求推動了價格上升。
2.囤房稅2.0政策：
政策概要： 囤房稅2.0將於明年5月開始徵收，主要針對擁有多套房產但僅自住一套的家戶。該政策旨在減輕對於僅持有單一房屋且供自住的家戶的房屋稅負擔。
政策影響： 囤房稅2.0政策的實施可能會對市場產生雙重影響：
- 促進市場流通： 該政策可能會鼓勵一些房產持有者出售多餘的房產，增加市場上的房源供應，從而促進市場流通。
- 提升市場預期： 減輕自住家戶的稅負可能會使民眾對未來房價的預期趨向樂觀，從而進一步推動市場需求。
(三)建築行業挑戰
1.勞工短缺：
問題概述： 建築行業的勞工短缺問題加劇，這一挑戰主要來自於勞動力市場的不平衡。建築行業需要大量技術工人和建設工人，但目前市場上可用的勞工數量不足。
影響分析： 勞工短缺加劇了建設成本的上升。當勞工需求超過供應時，工資水平上升，進而推高了整體營造成本。這可能會使得新建房屋的售價上升，進一步影響市場價格和購房成本。
2.市場應對：
成本轉嫁： 建設成本的上升通常會轉嫁到最終售價中，使得新建住宅的價格上升。這可能會抑制部分購房需求，尤其是對於預算有限的買家。
技術改進： 建築行業可能會通過技術創新和提升施工效率來應對勞工短缺問題。利用新技術和自動化設備可以在一定程度上緩解對人工的需求。
(四)未來展望
1.市場動態：
短期展望： 短期內，不動產市場可能會受到政策影響和經濟環境的影響，交易量和價格可能會持續波動。新青安房貸政策的促進作用以及囤房稅2.0政策的影響會成為主要關注點。
長期趨勢： 長期來看，市場預期仍然樂觀，尤其是考慮到政策的支持和經濟的持續增長。儘管面臨建築成本上升的挑戰，但市場需求的增強和政策的刺激可能會繼續推動市場的增長。
2.政策與市場的互動：
政策調整： 政府可能會根據市場情況進行政策調整，以確保市場的穩定性和健康發展。對於房地產市場的影響需要密切關注政策變化。
市場適應： 市場參與者需要靈活應對政策和市場變化，調整策略以適應新的市場環境。了解政策影響並進行相應調整是成功投資和購房的關鍵。
六、未來房地產趨勢分析
(一)經濟環境的影響
1.經濟增長：
- 經濟復甦： 隨著全球經濟逐步復甦，經濟增長將對房地產市場產生積極影響。經濟增長通常會提升居民的購房能力和需求，從而推動市場活躍度和價格上升。
- 通脹與利率： 高通脹可能會促使中央銀行提高利率。高利率會增加購房貸款的成本，可能會對房地產市場需求造成壓力。然而，通脹也可能推高房地產的實際價格，因為建設成本和物價上漲。
2.收入水平：
- 收入增長： 隨著居民收入水平的提高，購房能力和需求也會增強。高收入群體的增長將推動高端住宅市場，而中低收入群體的增長則可能刺激經濟適用房市場。
(二)政策影響
1.貨幣政策與財政政策：
- 貨幣政策： 如前所述，利率的變化會直接影響房貸成本。低利率通常會促進房地產市場的需求，而高利率則可能減少市場需求。此外，中央銀行的資金流動政策也會影響市場的流動性。
- 財政政策： 政府的住房補貼、稅收優惠以及貸款政策會對市場產生影響。例如，囤房稅2.0的實施可能會促使房產流通，影響市場供需平衡。
2.住房政策：
- 住房供應政策： 政府推動的住房供應政策，如增加土地供應、加快開發流程等，將直接影響市場供應，從而影響價格和交易量。
- 環保政策： 環保政策的推行，要求住宅項目符合環保標準，可能會推動綠色建築和可持續發展住宅的市場需求。
(三)人口結構變化
1.人口增長與城市化：
- 人口增長： 人口增長，特別是在城市地區，將增加對住宅的需求。城市化進程加快將推動對城市核心區域及周邊地區的需求。
- 年齡結構變化： 隨著人口老齡化，對無障礙住宅和老年人專用住宅的需求增加。同時，年輕人的購房需求可能更傾向於靈活的租賃市場和共享住房模式。
2.家庭結構變化：
- 家庭規模變化： 隨著家庭結構的變化，單身家庭和小型家庭的增長將推動對小型住宅和公寓的需求增加。大宗家庭和多代家庭的需求則可能推動對大面積住宅的需求。
(四)技術發展
1.智能家居與建築科技：
- 智能家居技術： 隨著科技的進步，智能家居技術（如智能安防、智能能源管理系統）將成為住宅市場的新趨勢。這些技術能提升居住舒適度和安全性，並吸引高端市場的購房者。
- 建築科技： 新興的建築技術（如3D打印、預製建築）將改變傳統建築模式，提高建設效率並降低成本，這可能會影響未來住宅的價格和供應。
2.在線交易與虛擬看房：
- 線上交易平台： 隨著數字化進程的加快，線上房地產交易平台的普及將改變購房方式，提升交易效率並擴大市場覆蓋範圍。
- 虛擬實境（VR）看房： VR技術的應用使得買家能夠在不實地看房的情況下，獲得全方位的房產資訊，從而改變傳統的購房流程。
(五)市場細分與新興需求
1.共享經濟與租賃市場：
- 共享經濟： 隨著共享經濟的興起，共享住房、短租房和靈活租賃市場的需求增長。這一趨勢促使開發商和投資者關注靈活的住房解決方案和短期租賃市場。
- 長期租賃： 長期租賃市場的需求增加，尤其是在年輕人和流動性較高的勞動力市場中。這促使對租賃市場的專業化管理和服務提供商的需求上升。
2.健康與可持續發展：
- 健康住宅： 隨著人們對健康生活的關注增加，對於符合健康和環保標準的住宅需求增長。例如，具有良好通風系統和綠化設施的住宅將受到更多關注。
- 可持續發展： 環保和可持續發展成為重要的市場趨勢，開發商和投資者越來越重視建築材料的環保性、能源效益和資源回收。
七、總結
桃園市的7月不動產交易數據顯示，市場活躍度仍然很高，無論是預售屋還是住宅市場都顯示出一定的增長趨勢。隨著新政策的實施及市場環境的變化，未來的市場走向仍需密切關注。對於買家和投資者而言，了解這些數據和趨勢將有助於做出更明智的投資決策。
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圖片來源:維基百科
