最新消息商用不動產市場現狀：辦公室交易主導，工業廠房與廠辦交易活躍
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隨著台灣經濟的穩定增長和出口表現的強勁，商用不動產市場呈現出多元化的發展趨勢。在這波經濟回暖中，辦公室需求顯著升溫，顯示出商用不動產市場的活力。2024年第二季的報告中，辦公室類不動產交易總額達237億元，占整體商用不動產交易的36%，反映出市場對高品質辦公空間的強勁需求。尤其是在市中心的中古大樓，因其潛在的改建價值而受到投資型買家的青睞，而自用型企業則更偏好新建或預售的辦公室以符合其ESG目標。
與此同時，工業廠房市場仍保持熱絡，交易總額達175億元。工業廠房的需求主要來自於科技業和製造業，尤其是在新竹科學園區，需求的急劇上升已經引發了市場的激烈競標。隨著科技產業的擴張和土地市場的活躍，未來商用不動產市場的走向將充滿挑戰與機遇。
商用不動產交易現況：辦公室需求升溫，工業廠房仍然搶手
一、經濟強勁驅動市場活絡
近期的統計數據顯示，台灣經濟與出口表現強勁，這一波經濟回暖正推動全台住宅與預售市場的熱絡發展。與此同時，商用不動產市場則顯現出相對穩定的趨勢。根據2024年第二季報告，大型商用不動產交易金額達249億元，雖然因去年新光一號REITs標售案的高基期影響，季減率和年減率分別為56%與39%，但整體市場表現仍具穩健性。
(一) 台灣經濟與出口表現強勁
台灣近期經濟表現的強勁，主要得益於出口業務的顯著增長和整體經濟的回暖。以下是詳細解析：
1. 經濟增長的驅動因素
台灣經濟的回暖反映在多個方面，包括GDP增長、出口貿易的增加以及消費者支出的上升。這些因素共同推動了經濟的全面復甦，帶來了市場活躍度的提升。
2. 出口業務的增長
台灣的出口業務顯示出顯著的增長，這主要受到全球需求上升的推動。主要出口品項如電子產品和半導體等，繼續受到國際市場的青睞。出口的增長不僅提升了外匯收入，也支持了國內製造業和相關產業的繁榮。
3. 消費者信心和購買力
經濟增長提高了消費者的信心，這對於購房需求產生了正面影響。消費者對經濟前景持樂觀態度，增加了購買力，促使住宅市場和預售市場的需求上升。良好的經濟環境還促使消費者更願意投資於住宅市場，推動了市場活躍。
(二) 住宅與預售市場的熱絡發展
隨著經濟回暖，台灣的住宅市場和預售市場顯示出顯著的活躍。詳細解析如下：
1. 需求增長
經濟增長和低利率環境推動了住宅和預售市場的需求。消費者對新住宅的需求增加，特別是在預售屋市場中，需求顯著增長。低利率使得借貸成本降低，增加了購房者的購買力，進一步推動了市場的活躍。
2. 建商策略調整
為了滿足市場需求，建商積極推出新案。面對強勁的市場需求，建商調整了策略，推出更多的新項目以滿足消費者需求。這包括新建住宅和預售屋的推出，旨在把握市場機遇，增加銷售。
3. 價格預期影響
未來價格上漲的預期也促使了消費者的積極購買行為。許多人擔心未來價格會上漲，因此選擇提前購房，以便在價格上漲前鎖定當前的價格。
(三) 商用不動產市場的穩定趨勢
與住宅和預售市場的熱絡相比，商用不動產市場顯示出相對穩定的趨勢。以下是具體分析：
1. 交易金額和市場表現
2024年第二季的大型商用不動產交易金額達249億元。儘管這一數字較去年有所下降，主要因受到去年新光一號REITs標售案高基期影響，季減率和年減率分別為56%和39%，但商用不動產市場仍顯示出穩健的表現。市場在面對挑戰時保持了穩定，顯示出一定的韌性。
2. 市場穩定性
商用不動產市場的穩定性反映在交易量和價格的相對平穩上。儘管面臨高基期的挑戰，但市場需求和投資者的信心仍支持了市場的穩定發展。
(四) 高基期的影響
高基期效應是影響商用不動產市場數據的重要因素，詳細解析如下：
1. 高基期效應
去年新光一號REITs標售案設立了高基準，這對今年的數據造成了比較影響。高基期效應指的是因去年基期數據較高，造成今年相對數據顯示出下降。這種影響使得今年的交易金額相對下降，但這並不意味著市場表現不佳，而是需要考慮到基期效應的影響。
2. 基期效應的考量
在分析市場數據時，需要考慮基期效應對數據變化的影響。這有助於更準確地理解市場趨勢，避免僅憑數據變化做出片面的判斷。即使面臨高基期挑戰，市場的長期趨勢和潛在增長機會仍然值得關注。
(五) 市場未來展望
展望未來，台灣經濟的持續增長和出口的穩定表現預示著市場有可能持續發展。以下是具體展望：
1. 住宅與預售市場的展望
隨著經濟的持續增長和市場需求的穩定，住宅和預售市場可能會繼續保持活躍。經濟增長有助於提高購房需求，並且建商將根據市場需求調整策略，推出更多的新案，以滿足市場需求。
2. 商用不動產市場的增長機會
儘管商用不動產市場面臨高基期挑戰，但隨著經濟的回暖和市場需求的變化，未來仍有可能出現新的增長機會。投資者和業界需要關注市場動態，及時調整策略，以把握潛在的市場機遇。
二、商用不動產市場現況
今年上半年，辦公室類商用不動產成為交易的主要焦點，總交易額達237億元，占整體商用不動產交易的36%。主要交易包括海悅國際等開發商購置仁愛路芙蓉大樓，交易金額高達131億元，折合土地單價每坪1,526萬，該大樓將進一步整合重建為豪宅產品。此外，力麒建設總部大樓以12.8億元出售予佳旺資本，圓山站周邊的辦公樓則以18億元出售。
近期的辦公室市場中，投資型買方偏好市中心的中古大樓，認為這些物件改建後能提升價值。另一方面，自用型企業則更傾向於購置新建或預售的辦公室，以符合ESG目標並提升工作環境。
(一)辦公室類商用不動產交易的主導地位
上半年，辦公室類商用不動產的交易總額達到237億元，占整體商用不動產交易額的36%。這顯示出辦公室市場在商用不動產領域中的重要地位。以下是幾個主要的交易案例：
仁愛路芙蓉大樓：由海悅國際等多家開發商共同購置，交易金額達131億元。該大樓的土地單價高達每坪1,526萬，顯示出其在高端市場中的價值。這筆交易不僅創下了高額交易記錄，還預示著未來的改建計劃——該大樓將被整合重建為豪宅產品，進一步提升其市場價值。
力麒建設總部大樓：以12.8億元出售給佳旺資本，顯示出專業投資機構對於優質辦公空間的需求。這筆交易彰顯了投資型買方對於高品質商用不動產的重視。
圓山站周邊辦公樓：以18億元成交，該交易顯示出地理位置對於辦公室市場的重要性。圓山站作為重要交通樞紐，其周邊辦公樓的高交易價格反映了市場對於便利位置的高度青睞。
(二)投資型買方與自用型企業的不同需求
在辦公室市場中，買方的需求呈現出明顯的分化：
投資型買方：這類買方主要偏好市中心的中古大樓。投資型買方看重這些大樓的改建潛力，認為透過改建可以大幅提升物件的價值。這種偏好反映了市場對於能夠進行價值提升的物件的重視。
自用型企業：這些企業更傾向於購置新建或預售的辦公室。這些辦公室不僅能夠符合企業的環保、社會責任和公司治理（ESG）目標，還能提供更佳的工作環境。自用型企業的需求體現了對於新設施和現代化工作空間的追求。
(三)辦公室市場的趨勢與未來展望
目前辦公室市場的交易趨勢顯示出以下幾個關鍵點：
高價交易的驅動力：高價交易案例，如仁愛路芙蓉大樓的交易，表明市場對於高端辦公空間的需求依然強勁。這類交易不僅反映了投資者對於高價值物件的青睞，也顯示出市場中高端產品的需求潛力。
地理位置的重要性：辦公樓的地理位置對於其價值的影響依然顯著。圓山站周邊辦公樓的高交易額顯示出，便利的地理位置能夠為辦公室帶來額外的市場價值。
ESG趨勢的影響：隨著企業對ESG目標的重視，新建和預售的辦公室逐漸成為自用型企業的選擇。這不僅是對現代工作環境的需求，也是企業履行社會責任的一部分。
三、工業廠房與廠辦市場
工業廠房市場第二大宗交易類別，總金額為175億元，主要交易包括怡華實業斥資31億元購入新北市五股的舊廠，以及矽格聯測以16.8億元購得新竹科學園區的整棟廠房。工業廠辦交易也顯示活絡，總金額達149億元，其中科技業、製造業及餐飲零售業的自用買方占據主要地位。
(一) 工業廠房市場的交易情況
工業廠房成為今年上半年市場中的第二大交易類別。總交易金額達175億元，顯示出工業廠房市場的穩定需求。主要的交易包括：
怡華實業斥資31億元購入位於新北市五股的舊廠。這一交易表明，大型企業對於擁有地理優勢的工業廠房的重視，即使是舊廠，也具有顯著的市場吸引力，特別是在重建或改造的情境下。
矽格聯測以16.8億元購得新竹科學園區的整棟廠房。新竹科學園區作為台灣科技產業的核心區域，其廠房交易的活躍反映了科技業對於高端研發和生產空間的需求。這一地區的廠房市場受到了大量科技公司和半導體企業的青睞。
(二)廠辦市場的交易情況
工業廠辦市場的交易總金額達149億元。廠辦空間的需求活躍，特別是在以下幾個行業中：
科技業：科技企業對於廠辦空間的需求持續增長，主要用於研發和生產。隨著AI和半導體等高科技產業的蓬勃發展，這些企業需要擴充研發和製造空間，以支持其業務增長。
製造業：製造業對廠辦空間的需求也顯示出增長趨勢。這些企業需要適應生產流程的變化和擴張需求，因此對於靈活的廠辦空間有較高的需求。
餐飲零售業：餐飲零售業的自用廠辦空間需求增長，主要用於物流和倉儲功能。隨著電子商務的發展，這些行業需要更多的倉儲和配送空間來支持業務運營。
(三)市場趨勢與未來展望
科技業驅動的需求：科技業的持續增長對工業廠房和廠辦空間需求產生了積極影響。尤其是在新竹科學園區等科技重鎮，廠房的需求將持續增加。這一趨勢可能會驅動市場上的空間租金上漲和空間短缺。
製造業的擴張：隨著製造業的復甦和擴張，廠辦空間的需求也將保持活躍。企業對於現代化、生產效率提升的需求，會促使廠辦市場保持穩定的交易活躍度。
餐飲零售業的物流需求：餐飲和零售業的倉儲需求也顯示出持續增長的趨勢。尤其是對於電子商務和線上訂單的需求增長，將進一步推動對廠辦空間的需求。
四、土地市場與建商動態
今年上半年，土地市場保持強勁動能，交易金額達507億元，年增率高達61%。建商在土地市場中的積極表現顯著，投入金額達670億元，同比增長120%。新北市和高雄市成為主要交易熱區，分別達217億元和186億元。建商如海悅國際、遠雄、亞昕等積極購地，顯示出對未來市場的樂觀預期。
(一)土地市場概況
在今年上半年，台灣的土地市場顯示出顯著的強勁動能。土地交易金額達到507億元，相比去年同期增長了61%。這一增長反映了市場對於土地資產的需求和投資信心的提升。主要驅動因素包括：
經濟增長：台灣經濟的強勁表現，尤其是科技產業的繁榮，推動了土地需求的上升。經濟增長為土地市場提供了穩定的基礎，吸引了更多的投資者和開發商參與市場。
基建需求：隨著城市化進程的加快以及基礎設施建設需求的增加，土地市場的需求也隨之提升。尤其是在主要城市和經濟發展區域，土地需求更加旺盛。
低利率環境：儘管利率有所波動，但整體的金融環境仍然支持投資。低利率環境使得購地融資成本相對較低，進一步刺激了土地市場的交易活動。
(二)建商的市場動態
建商在土地市場中的表現非常積極。今年上半年，建商在土地市場中的投入金額達到670億元，同比增長了120%。這表明建商對未來市場持有高度的樂觀預期，主要表現包括：
大規模購地：建商如海悅國際、遠雄、亞昕等積極參與土地購置，顯示出對未來市場的信心。這些建商的購地行為不僅是對當前市場狀況的回應，也反映了對未來土地價值增長的預期。
主要交易熱區：今年上半年，新北市和高雄市成為主要的交易熱區，分別達到217億元和186億元。這些地區的土地交易活躍主要是因為其地理位置優越、基建需求大以及經濟發展潛力強。
新北市：作為台北市的鄰近地區，新北市擁有豐富的土地資源，並且經濟發展迅速，吸引了大量建商的關注。新北市的土地交易熱度顯示出該地區未來發展的潛力。
高雄市：作為南部的經濟中心，高雄市在土地市場中的活躍表現反映了該市在區域經濟中的重要地位。高雄市的土地交易增長有助於提升城市的基建水平和經濟發展。
(三)建商的戰略布局
建商的購地策略顯示出對市場未來的高度關注和準備。具體策略包括：
選擇增值潛力區域：建商通常選擇那些具備未來增值潛力的區域進行購地。這些區域可能包括新興的開發區、交通樞紐周邊以及正在進行基建升級的地區。
多樣化投資：建商在土地購置上的多樣化策略也十分明顯。除了主要城市的土地，他們還積極考慮周邊區域及潛力大但尚未充分開發的地區，這有助於分散投資風險並獲取更高的回報。
預售市場的布局：許多建商在土地購置後，將重點放在預售市場的開發上。這不僅能夠迅速回籠資金，也能夠在市場需求高漲時迅速推出新項目，滿足市場需求。
(四)未來展望
展望未來，土地市場和建商動態的發展可能會受到以下幾個因素的影響：
經濟波動：全球和本地經濟的波動可能會對土地市場造成一定影響。建商需要密切關注經濟形勢的變化，調整其購地和開發策略。
政策調整：政府的土地政策和規劃變化也可能影響市場。建商需關注政策動向，並相應調整投資策略。
市場需求：隨著城市化進程和基建需求的增加，對土地的需求仍有增長潛力。建商需根據市場需求的變化，靈活調整其開發計劃和投資方向。
五、科技產業帶動的需求
隨著台灣經濟增長和科技產業的發展，國際大廠如輝達、AMD、亞馬遜AWS和蘋果紛紛表示計畫在台擴大布局，這將推動工業不動產的需求。特別是在新竹科學園區，供應短缺的狀況已引發市場熱絡，吸引了眾多企業參與競標。
(一)科技產業的迅猛發展
台灣的科技產業已成為全球科技領域的重要樞紐。國際大廠如輝達、AMD、亞馬遜AWS和蘋果，紛紛宣布計畫在台灣擴大投資，這些計畫包括設立新的研發中心、資料中心和製造設施。這些大廠的擴張計畫顯示出台灣在全球科技產業中的核心地位和吸引力。
輝達和AMD：這兩家半導體巨頭計畫在台灣擴大其研發活動，以滿足對先進半導體技術日益增長的需求。這些投資將促使更多的高科技製造設施在台灣建立，進一步推動工業不動產需求。
亞馬遜AWS：作為全球領先的雲計算服務提供商，亞馬遜AWS的擴張計畫包括建設大型資料中心。這些資料中心需要大量的空間和先進的設施，從而推動工業不動產市場的需求。
蘋果：蘋果計畫在台灣設立新的研發中心，這將進一步提升台灣在全球科技研發領域的地位，同時推動相關不動產市場的活躍。
(二)工業不動產需求的推動
科技產業的擴張直接推動了工業不動產市場的需求，具體表現如下：
新竹科學園區的供應短缺：新竹科學園區作為台灣最重要的科技產業基地之一，近年來受到科技產業擴張的強烈推動。然而，園區內的工業不動產供應一直無法跟上需求的增長，造成了市場的供應短缺。這種短缺引發了激烈的競標和交易活動，吸引了大量企業積極參與。
市場熱絡：供應短缺的狀況使得新竹科學園區的工業不動產市場變得非常熱絡。許多科技公司和投資者對該地區的工業不動產充滿興趣，競標活動頻繁，價格也因此上升。這表明市場對科技產業需求的強烈反應和未來增長的預期。
(三)科技產業對工業不動產的具體影響
研發和製造設施的需求增加：隨著更多科技公司進駐台灣，對於研發中心和製造設施的需求急劇上升。這些設施需要先進的工業不動產支持，包括專業化的辦公室、實驗室和生產空間。
租賃需求增長：由於許多科技公司正在尋找適合的工業不動產來支持其業務擴張，租賃需求顯著增加。尤其是在主要科技園區和經濟發展區域，租金和需求都在上升。
土地價值上升：科技產業的擴張提升了相關地區的土地價值。投資者和建商在這些熱區積極購地和開發，以滿足未來需求，這也進一步推動了土地市場的活躍。
(四)未來展望
隨著科技產業的持續增長，工業不動產市場的需求預計將持續上升。未來幾個主要趨勢包括：
擴建和新建項目：為滿足不斷增長的需求，更多的工業不動產開發項目將啟動。這包括擴建現有設施和建設新項目，以提供更多符合需求的空間。
技術創新與不動產設計：隨著科技的不斷進步，工業不動產設計和建設將更注重技術創新。例如，智能化的辦公和生產設施將成為未來的趨勢。
長期投資機會：科技產業的擴張將為長期投資者提供穩定的回報機會。隨著科技公司的增長和擴張，投資工業不動產將成為一個具有吸引力的選擇。
六、投資市場展望
面對利率上升和市場風險增加，投資者對不動產投資的謹慎態度逐漸顯現。投資者偏好具有重建價值或屋齡新的辦公室及廠辦，以期在未來租金漲幅中獲得更好的回報。
(一)利率上升的影響
a. 增加持有成本
利率的上升直接推高了資金成本，使得購買不動產的融資成本增加。對於依賴貸款購置不動產的投資者來說，這意味著需要支付更高的利息，從而降低了投資的整體回報率。這種成本增加促使投資者重新考慮其不動產投資策略。
b. 抑制投資需求
隨著利率的提高，借貸成本上升，使得不少潛在投資者可能會推遲或放棄不動產投資。這種現象在高槓桿投資者中尤為明顯，他們的資金成本上升可能會導致流動性問題，進而抑制了市場的投資需求。
(二)市場風險增加
a. 經濟不確定性
在經濟增長放緩或不確定性增加的背景下，投資者對於未來市場表現的預測變得更加謹慎。特別是全球經濟環境的不穩定、政策調整及市場波動，都可能影響不動產市場的穩定性和投資回報。
b. 資本流動性風險
市場的不確定性和流動性風險使得投資者對於高風險資產的偏好降低，更多地關注於資產的穩定性和安全性。這導致投資者對於不動產的投資策略更加保守，選擇更加穩健的投資標的。
(三)投資者的投資策略調整
a. 偏好重建價值不動產
面對上升的持有成本和市場風險，投資者傾向於選擇具有重建價值的物件。這些物件通常位於地理位置優越的區域，擁有增值潛力。投資者希望通過對這些不動產進行改建或升級，實現增值，並獲得未來的租金回報。
b. 選擇屋齡新的辦公室和廠辦
新建或屋齡較新的辦公室和廠辦通常擁有更好的設施和現代化的設計，這些特徵可以提升租金回報和市場競爭力。投資者相信，這些物件能夠更好地吸引高品質租戶，從而提供更穩定的租金收入和資本增值機會。
(四)租金漲幅的預期
a. 租金回報提升的期望
隨著市場對新建和重建不動產的需求增加，租金回報有可能上升。投資者對未來租金漲幅的預期促使他們更積極地投資於高需求區域的物件。這些物件通常位於主要商業區或發展潛力大的地區，租金增長潛力相對較大。
b. 穩定的租賃需求
在經濟不穩定時期，投資者會選擇租金收入穩定的物件進行投資。新建辦公室和廠辦往往能提供更高的租賃需求和租金水平，因此成為投資者的首選。
(五)投資市場未來展望
a. 謹慎的投資環境
儘管市場存在挑戰，但對於具有增值潛力的優質不動產仍然存在穩定的投資需求。投資者需要在高風險環境中謹慎選擇投資標的，並根據市場變化調整策略。
b. 關注不動產長期價值
長期而言，具有良好地理位置和發展潛力的投資標的仍然具有吸引力。投資者可以通過對這些標的進行深入分析和長期規劃，尋求穩定的回報和增值機會。
七、總結
台灣的不動產市場正在經歷一波活絡的發展，從住宅市場的強勁需求到商用不動產的穩健表現，再到土地市場的強勁動能，都顯示出台灣經濟與不動產市場的多樣性與潛力。投資者需密切關注市場動態，把握機會以應對未來挑戰。
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圖片來源:維基百科
