最新消息財政部新規解讀：如何利用房地合一所得稅制優化繼承房地交易
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隨著2024年的到來，財政部中區國稅局對房地合一所得稅制進行了重大修訂，特別是針對繼承或受遺贈房屋和土地的稅務處理。此次新規主要在於提升稅制的公平性，尤其是對於多次繼承或受遺贈的房地產交易。根據最新規定，持有期間的計算將進行合併處理，這意味著所有繼承或受遺贈人的持有時間將被累積計算，以確定最終的稅率。此外，對於自住優惠的條件也做出了調整，納稅人若符合一定的居住要求，將能享受稅率優惠。這些變更不僅有助於減少因短期持有而產生的高稅負，還能有效提升整體稅制的公平性。對於涉足房地產交易的納稅人來說，熟悉並適應這些新規，將能在繼承或交易房地產時獲得更合理的稅收待遇。
財政部中區國稅局新規：繼承房地交易的房地合一所得稅制解讀
一、2024年最新稅制規範更新
財政部中區國稅局近期宣布了針對房地合一所得稅制的重要變更，尤其涉及繼承或受遺贈取得的房屋及土地。這一新規旨在改善稅制公平性，尤其是針對多次繼承或受遺贈的房地產交易。
(一)財政部中區國稅局新規背景
財政部中區國稅局於2024年宣布了一項針對房地合一所得稅制的重要更新，這一新規專注於繼承或受遺贈取得的房屋及土地的稅制處理。此次變更主要目的是提升稅制的公平性，並解決以往對於多次繼承或受遺贈的房地產交易在稅負計算中的不足之處。
(二)主要變更內容
持有期間合併計算
根據新規，繼承或受遺贈取得的房屋及土地，其持有期間計算方式將被調整。以前的規定中，房地產的持有期間僅能計算最近一次被繼承人或遺贈人的持有期間。然而，根據最新的規範，所有經歷的繼承或受遺贈人所持有的期間將合併計算。這意味著，不論房地產經過多少次繼承或受遺贈，所有這些期間都將被納入計算中，以確定最終的稅率。稅率調整
新規中，若經合併計算後的持有期間達到一定年限，則可能適用較低的稅率。這項變更主要是為了防止因為多次繼承而在短期內出售房地產，導致應用高稅率的情況。例如，若房地產的持有期間從最初取得日至目前超過了預定的門檻，則可以享有低稅率優惠。自住優惠規定
新稅制還對自住優惠條件做出了調整。若房地產在連續持有期間內滿足自住要求（例如，申請者及其家庭成員需在該房產中實際居住並滿足自住期限），則在出售時可以享受自住優惠的稅率，這可以進一步減少稅負。自住優惠規定的關鍵在於，房產需在過去六年內未曾出租或用於營業，且申請者在這段期間內未曾享有過自住房地租稅優惠。舊制適用情況
針對104年12月31日之前取得的房地產，若出售時仍適用舊制規定，需要於交易次年的5月進行結算申報。若該房地產符合新制自住條件，亦可以選擇適用新制進行申報，這提供了納稅人一定的靈活性。防範規避行為
財政部明確指出，新規對於明顯藉由法律形式規避或減少納稅義務的行為不適用。即便新的持有期間計算方法已經放寬，若稽徵機關發現有不正當手段利用新規避稅，仍會依法追究。
(三)實際案例分析
假設甲於100年5月購入某房地，並於111年5月去世，由乙繼承。乙若於113年5月出售該房地，根據新規，乙可以將從100年5月至113年5月的持有期間13年計算在內，這樣適用的稅率會比只計算乙的持有期來得低。
若乙在111年5月去世後，房地產由丙繼承，丙於113年5月出售房地，則新的稅制會合併從100年5月到113年5月的整個持有期間，使丙可以享有較低的稅率，避免因為短期持有而遭受高稅負。
二、持有期間合併計算的新規定
根據財政部於112年11月2日頒布的台財稅字第11204619060號令，自105年1月1日起，對於因連續繼承或受遺贈取得的房屋和土地，計算持有期間時，現在可以將所有被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。這意味著，若房地產在多次繼承或遺贈過程中持有多年，出售時可以依據更長的持有期間適用較低的稅率。
(一)背景與政策目的
財政部於2023年11月2日頒布的台財稅字第11204619060號令，對房地合一所得稅制進行了關鍵更新，旨在改善房地產交易中的稅制公平性，特別是對於因連續繼承或受遺贈取得的房屋及土地的稅收處理。此次修訂主要解決了以往政策中對於多次繼承或受遺贈房地產的持有期間計算的不足之處，通過合併計算持有期間來實現更公平的稅負分配。
(二)新規定的核心內容
持有期間合併計算
根據新的規定，自2015年1月1日起，若房屋或土地在多次繼承或受遺贈過程中被轉移，持有期間的計算將不僅僅依賴於最近一次繼承人或遺贈人的持有時間，而是將所有被繼承人或遺贈人所持有的期間合併計算。這意味著，如果一個房地產在多次繼承過程中持有了很長時間，那麼在出售時，可以依據累積的更長持有期間來計算稅率，這有助於減少由於短期持有而導致的高稅負。
稅率適用
新規定使得持有期間的計算變得更加合理。例如，如果一處房地產經過了數次繼承，每次繼承人都持有了幾年，那麼在計算最終稅負時，可以將這些持有期間相加，從而適用較低的稅率。這樣的安排有助於鼓勵長期持有和繼承財產，而不是因為短期內需要出售房地產而面臨高稅負。
稅制公平性提升
在以前的稅制下，僅能計算最近一次繼承人的持有期間，這可能導致一些因多次繼承的房地產在出售時面臨較高稅率的情況。新規定的推出，通過合併計算所有繼承人或遺贈人的持有期間，提升了稅制的公平性，避免了因歷次繼承的持有時間被忽略而導致的不公平稅負。
(三)實際應用範例
假設甲在2000年5月購買了一處房地產，並在2010年5月去世，房地產由乙繼承。乙在2020年5月去世，房地產由丙繼承。若丙於2024年5月出售該房地產，按照新規定，其持有期間應計算為2000年5月到2024年5月，共24年。
在舊規下：若依據舊規定，持有期間僅計算從乙繼承後的期間，即2020年5月到2024年5月，共4年。因此，丙可能需要適用較高的稅率。
在新規下：按照新規定，持有期間從2000年5月到2024年5月，共24年。這樣，丙可以適用較低的稅率，減少了因為短期持有而導致的高稅負。
(四)申報與合規要求
申報義務
在新規定下，房地產所有權移轉後，納稅人應於所有權登記日（房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日）之次日起30日內，填具申報書，並附上相關的交易契約書影本及其他必要文件進行申報。
合規檢查
財政部將加強對納稅人申報材料的審核，以確保所有繼承或受遺贈的持有期間計算準確。如果稽徵機關發現有不當使用新規避稅的情況，將不適用此規定，且可能會追究相關責任。
三、新舊制的區別
舊制：對於104年12月31日以前取得的房地產，出售時須按舊制計算，並於交易次年5月完成申報。若符合自住條件，也可選擇適用新制自住優惠。
新制：對於105年1月1日後取得的房地產，適用房地合一所得稅制。若房地產經歷多次繼承或受遺贈，則可合併所有持有期間計算，以享受較低稅率或自住房地優惠。
(一)舊制與新制的基本概述
1.舊制：
舊制適用於104年12月31日以前取得的房地產。在此制度下，出售這些房地產時，需要按原有的規範進行所得稅的計算。具體規定如下：
- 申報時間： 出售房地產後，納稅人需於交易日的次年5月完成綜合所得總額的結算申報。
- 自住優惠選擇： 雖然按舊制計算，但如果房地產符合自住條件，納稅人可以選擇適用新制房地合一所得稅制中的自住優惠規定。
2.新制：
新制適用於105年1月1日後取得的房地產，標誌著房地合一所得稅制的實施。主要變化包括：
- 持有期間合併計算： 對於經歷多次繼承或受遺贈的房地產，新的規定允許將所有被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算，從而適用較長的持有期間來享受更低的稅率。
- 自住優惠： 若房地產在持有期間內符合自住條件，可依照新制享有自住優惠。
(二)新舊制的主要區別
1.計算持有期間的方式
舊制：
在舊制下，持有期間僅能計算最近期繼承人或受遺贈人的持有時間。這種計算方式對於多次繼承或受遺贈的房地產不夠公平，尤其是當短期持有的情況下，可能會面臨高稅率。新制：
新規定下，持有期間可以合併所有被繼承人或遺贈人的持有期間。這意味著，如果房地產在多次繼承過程中被持有多年，那麼在出售時可以依據累積的更長持有期間來計算稅率。這樣的變化旨在減少因短期持有而產生的高稅負，提升稅制的公平性。
2.稅率適用
舊制：
按舊制計算的稅率與持有期間密切相關。持有時間較短的房地產，可能需要支付較高的稅率。這對於在多次繼承後出售房地產的情況不夠友好。新制：
新規定允許將所有繼承或遺贈人的持有期間合併計算，適用較低的稅率。這樣可以減少高稅率對納稅人的影響，提高整體稅制的公平性。
3.自住優惠
舊制：
雖然舊制下出售房地產需要按原規計算，但納稅人可以選擇適用新制的自住優惠。如果符合自住條件，則可以享受新的優惠規定。新制：
新制下，若房地產符合自住條件，則可以在計算稅率時享有自住優惠。這包括課稅所得400萬元以內免稅及超過部分以10%的優惠稅率計算，這對於長期持有且自住的房地產所有者是一項利好。
4.申報要求
舊制：
按舊制計算的房地產，出售後須於交易日的次年5月完成申報。如果符合自住條件，則可選擇適用新制的自住優惠，但申報仍需按照舊制要求完成。新制：
在新制下，所有房地產交易均需在所有權移轉登記日（房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日）之次日起30日內完成申報。申報內容需包括契約書影本及其他相關文件，並且對於符合自住條件的房地產，還需按照新制的自住優惠進行申報。
(三)實際影響分析
1.對於納稅人的影響
舊制納稅人： 若持有的房地產於104年12月31日以前取得，納稅人在出售時仍需依舊制計算。但如果該房地產符合自住條件，可以選擇適用新制的自住優惠。這意味著納稅人需要熟悉兩套規定，以便在申報時選擇最有利的方案。
新制納稅人： 若房地產在105年1月1日後取得，納稅人能夠享受持有期間合併計算的好處，這將大幅降低因短期持有而產生的稅負。此外，自住優惠也會對長期持有且自住的納稅人帶來額外的稅收減免。
2.對於稅務機關的影響
舊制管理： 稅務機關需處理舊制下的申報和自住優惠選擇，這可能需要額外的行政工作來確保申報準確無誤。
新制管理： 新制下的稅務管理將變得更為複雜，特別是在持有期間合併計算的過程中，稅務機關需仔細核查納稅人提供的持有期間證明，以防止濫用或錯誤申報。
四、具體示例
假設甲於100年5月購入A房地，並於111年5月過世，由乙繼承。若乙於113年5月出售A房地，則根據舊制計算，適用較高稅率。根據新規定，若乙不幸於112年5月去世，丙繼承該房地並於113年5月出售，則其持有期間將合併計算，從100年5月至113年5月，適用15％的稅率，而非45％。
假設情景
- 甲於100年5月購入A房地，並持有至111年5月。
- 乙於111年5月繼承了A房地。
- 乙於113年5月出售A房地。
(一)在舊制下的處理
1.根據舊制的規定：
- 持有期間計算： 乙繼承A房地的時間是從111年5月到113年5月，這總共是2年的持有期間。
- 稅率適用： 在舊制下，持有期間短的房地產需要按照較高的稅率計算。如果根據持有期，稅率為45%。
2.具體計算：
- 持有期間：2年（111年5月至113年5月）
- 稅率：45%
- 所得稅額：以45%稅率對交易所得進行計算。
(二)在新制下的處理
1.根據新的規定（自105年1月1日起適用）：
- 持有期間合併計算： 若乙於112年5月去世，丙繼承A房地。新規定允許將甲和乙的持有期間合併計算。因此，丙出售A房地時的持有期間是從100年5月到113年5月，共計13年。
- 稅率適用： 根據持有期間合併計算，新的稅率將適用15%。這是因為持有期間超過了6年，因此稅率大幅降低。
2.具體計算：
- 合併持有期間： 13年（100年5月至113年5月）
- 稅率： 15%（因為持有期間超過6年）
- 自住優惠： 若房地產符合自住條件，還可以享受額外的自住優惠。若滿足自住條件，課稅所得400萬元以內可免稅，超過部分適用10%的優惠稅率。
(三)綜合分析
1.在舊制下：
- 缺點： 持有期間僅計算最近一次的繼承或受遺贈的時間，對於經過多次繼承的房地產，納稅人面臨的稅率可能很高，尤其是短期持有的情況下。
- 舊制稅率的影響： 短期持有可能導致高達45%的稅率，增加了交易成本。
2.在新制下：
- 優點： 新規定允許合併所有持有期間，從而使得稅率顯著降低。這樣能夠更公平地反映房地產的實際持有時間，減少因短期持有而產生的高稅負。
- 新制稅率的影響： 長期持有可以享受15%的較低稅率，甚至在符合自住條件的情況下可以進一步降低稅負，對於長期持有且自住的納稅人尤其有利。
(四)實際影響
- 稅務負擔的減輕： 新制下，持有期間的合併計算能夠顯著減少稅務負擔，讓納稅人能夠在出售房地產時享受更低的稅率。
- 公平性提升： 新規定改善了多次繼承或受遺贈的情況下的稅制公平性，讓納稅人不會因短期持有而遭受過高稅率的困擾。
五、自住優惠
若丙及其家人符合自住條件，即實際居住且滿6年，且在交易前6年內未曾申請自住優惠，則可享有400萬元免稅及超過部分10％的優惠稅率。
(一)自住條件
要享受自住優惠，納稅人和其家人需滿足以下條件：
- 實際居住： 房地產必須作為實際居住用途，這意味著該房產必須是納稅人及其家庭成員的主要居住地。
- 持有時間： 房地產必須在交易前連續居住滿6年。這6年必須連續，而不能有中斷的情況。
- 未申請自住優惠： 在交易前6年內，納稅人及其家庭成員不得曾申請過自住優惠。這確保了該優惠的專屬性，只針對未曾享受過類似優惠的納稅人。
(二)自住優惠的具體規定
根據新規定，自住優惠的具體內容包括：
- 免稅額度： 房地產交易所得中的400萬元部分可以免稅。這意味著在計算房地產交易所得時，首400萬元的部分不需要繳納任何稅款。
- 優惠稅率： 超過400萬元的部分將按照10%的優惠稅率徵稅。這一稅率大大低於標準的稅率（例如，根據持有期間，標準稅率可高達45%）。
(三)計算示例
假設丙在符合自住條件的情況下出售A房地，以下是如何計算稅務的示例：
- 交易所得： 假設A房地的交易所得為800萬元。
- 免稅額度： 首400萬元免稅。
- 優惠稅率計算： 超過400萬元的部分（即400萬元）將按照10%的優惠稅率計算稅款。
具體計算過程：
- 免稅部分： 400萬元 × 0% = 0元（免稅）
- 優惠稅率部分： 400萬元 × 10% = 40萬元（稅款）
總稅額： 40萬元
(四) 政策的意圖和效果
1.政策意圖：
- 鼓勵自住： 自住優惠旨在鼓勵納稅人實際居住在所擁有的房地產中，這對於維持住宅市場的穩定性和減少投機活動有正面影響。
- 減少稅負： 通過免稅和優惠稅率，政策可以有效減輕自住者的稅務負擔，尤其是對於持有時間長、實際居住的家庭，這是一項支持其穩定居住的措施。
2.政策效果：
- 提高透明度： 自住優惠政策明確規範了稅務處理，使得納稅人能夠清楚了解符合條件後所能享受的稅收優惠。
- 促進公平： 這項政策能夠減少因投機活動導致的市場波動，使得資源分配更加公平。
(五)注意事項
- 審核嚴格： 在享受自住優惠時，稅務機關可能會進行詳細審核，以確認納稅人和其家人是否真正符合實際居住的要求。
- 記錄保存： 納稅人應妥善保存相關的居住證明文件，以備稅務機關查核。
六、申報要求
個人在進行房地交易時，不論是獲利還是虧損，都需在所有權移轉登記日後30日內完成申報。申報時需填寫申報書，附上契約書影本及其他相關文件，並如期向戶籍地稽徵機關辦理。
這些變更旨在使稅制更加公平，減少因多次繼承或受遺贈所帶來的稅負壓力。對於涉及房地產交易的納稅人而言，了解並適應這些新規定，有助於確保合規並最大化享受稅制優惠。
(一) 申報時限
- 申報期限： 在房地產交易中，納稅人必須在所有權移轉登記日後30日內完成申報。這意味著，從房地產交易完成並進行所有權轉移的日期起算，申報書及相關文件必須在30日內提交給稽徵機關。
- 遲延申報： 若未在規定期限內完成申報，納稅人可能面臨罰款或額外的稅務處罰。因此，及時申報是避免不必要財務風險的關鍵。
(二)申報流程
- 填寫申報書： 納稅人需填寫房地合一所得稅的申報書。申報書需包括交易的詳細信息，如交易金額、房地產的基本資料以及計算的所得額。
- 附上契約書影本： 申報時需要附上房地產交易契約書的影本，以證明交易事實。契約書應包括交易雙方的基本信息、房地產描述、成交金額等。
- 附加文件： 除了契約書，還需提供其他相關文件，如所有權移轉登記證明、證明實際居住的文件（若申請自住優惠）等。
(三)申報地點
- 戶籍地稽徵機關： 申報需向納稅人戶籍地的稽徵機關辦理。這是指納稅人居住地的地方稅務機關，負責處理其稅務申報和審核。
- 電子申報： 在某些情況下，稅務機關可能提供電子申報的選項，納稅人可以通過網上申報系統提交申報書及相關文件，這樣可以提高申報效率和便捷性。
(四)申報的注意事項
- 準備齊全的文件： 確保所有必須的文件和證明材料都準備齊全，避免因資料不全而導致申報延遲或被退回。完整的文件包括房地產交易契約書、所有權證明、居住證明等。
- 遵守申報規範： 按照稅務機關的要求填寫申報書，避免遺漏或錯誤。稅務機關通常提供申報指南或指導，納稅人應根據指南準備材料。
- 監控申報進度： 申報後，應定期跟進申報的處理狀況，確保稅務機關已成功接收並處理了申報材料。
(五)政策背景與影響
- 政策目的： 財政部近期的稅制變更旨在使稅制更加公平，尤其是在處理因多次繼承或受遺贈取得的房地產交易時。這些變更旨在減少由於短期持有或高稅率帶來的稅負壓力。
- 對納稅人的影響： 了解並適應新的申報要求有助於納稅人合規申報，避免因延遲或錯誤申報而承擔額外費用。準確申報有助於確保納稅人可以最大化地享受稅制優惠。
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圖片來源:維基百科
