最新消息房貸荒的根源與政府應對：未來市場趨勢與預測
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2024年8月，央行擔心不動產貸款過度集中，要求銀行制定房貸改善計畫，從而引發了市場對房貸是否會遭遇全面限貸的擔憂。雖然政府高層已澄清不會實施限貸政策，並強調此舉旨在穩定金融體系，而非阻止貸款發放，但市場反應依然強烈。此背景下，房貸申請者面臨加長的審核周期和資金撥付延遲，顯示出市場對房貸政策的高度關注。央行此次政策意在引導銀行降低不動產貸款的集中風險，平衡金融資源的配置，以確保市場的穩定運行。本篇將深入解析當前房貸荒的成因、政府應對措施及未來展望。
房貸荒解析：政府應對措施及未來展望
2024年8月，央行因擔憂不動產貸款集中度過高，要求銀行提出房貸改善計畫，引發民眾對銀行是否會停止核撥房貸的憂慮。雖然政府高層如總統賴清德、行政院長卓榮泰已經公開澄清，表示並無限貸令，並強調政策目的在於穩定金融體系而非限制貸款，然而市場反應依然不小。
一、 為何會發生房貸荒？
去年，財政部推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，將貸款額度從800萬元擴大至1000萬元，並將貸款年限延長至40年。此舉吸引了大量購屋需求，推高了房市溫度。隨著購屋需求激增，部分銀行因接近內部警戒值或法規上限，開始實施房貸管控措施，如審核期延長和排隊撥款，這引發了市場上的擔憂。
(一) 政策推動與市場反應
去年，財政部推出了「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，這是一項針對年輕人的購屋優惠政策，旨在降低購屋門檻。根據新方案，貸款額度從原先的800萬元提高至1000萬元，貸款年限也由最長30年延長至40年，並且寬限期由3年延長至5年。這些改變使得年輕人能夠更輕鬆地獲得大額貸款，從而進一步推高了市場上的購屋需求。
(二)銀行貸款承作壓力
隨著新政策的推出，房市活動顯著增溫，購屋需求大幅上升，這對銀行的房貸業務造成了巨大的壓力。大量的貸款申請迅速積壓，銀行面臨著前所未有的貸款申請量。這些申請量的激增使得一些銀行開始接近其內部警戒值或法律規定的放款上限。例如，銀行法第72條之2規定了不動產放款總額不得超過銀行所收存款總餘額及金融債券發售額的30%。由於許多銀行的房貸集中度已經接近這個上限，為了控制風險，銀行不得不採取相應的調控措施。
(三)銀行的調控措施
在應對激增的房貸申請時，一些銀行開始實施房貸管控措施。這些措施包括延長審核期和實施排隊撥款。延長審核期意味著貸款申請的處理時間變長，這會造成民眾申請貸款的等待時間增加；而排隊撥款則意味著即使貸款已經批准，資金的實際撥付也會延遲。這些措施旨在減少銀行的即期風險，但也引發了市場的擔憂，許多人擔心自己的貸款申請會被拒絕或面臨不必要的延遲。
(四)央行的反應
面對這種情況，央行於8月12日至21日邀請34家主要銀行的總經理進行會談，要求他們提交為期一年的自主管理不動產貸款總量改善計畫。央行的目的是希望銀行能夠自行調整貸款策略，以避免過度集中在不動產貸款上，從而保障金融市場的穩定。
(五) 市場反應與擔憂
儘管央行並未實施具體的限貸令，但市場上的訊息仍然引起了民眾的擔憂。一些人誤解了央行的調控要求，認為銀行可能會實施全面的限貸政策。這種擔憂進一步加劇了市場的不安情緒，導致了更多人擔心自己無法如願以償地獲得房貸。
二、 央行的措施是什麼？
央行於8月12日至21日間邀請34家銀行總經理，要求各銀行提交為期1年的不動產貸款改善計畫。這些計畫需要具體量化，從今年第4季開始實施，並強調不會影響到正常的資金需求。這些措施旨在控制不動產貸款過度集中，但不等於限貸令。
(一) 央行的召集與要求
為了應對房貸荒並確保金融市場穩定，央行於2023年8月12日至21日間，召集了34家主要銀行的總經理進行會談。此次會議的核心目的在於了解銀行的不動產貸款情況，以及要求這些銀行提交為期1年的不動產貸款改善計畫。這一措施的出發點是希望銀行能夠在不影響正常資金需求的情況下，自主管理不動產貸款的總量，避免貸款過度集中。
(二)不動產貸款改善計畫的要求
央行要求的改善計畫需要具體量化，即各銀行必須明確提出具體的數字目標和計畫，來管理和調控其不動產貸款業務。這些計畫需涵蓋以下幾個方面：
- 貸款總量控管：銀行需要設定每季度的不動產貸款額度目標，以防止貸款過度集中。
- 風險控制措施：銀行應提出如何通過內部風控措施來降低不動產貸款的風險，例如提高貸款利率、縮短貸款審核周期等。
- 資金調配：在控制不動產貸款的同時，銀行還需保證其他資金需求領域不受影響，特別是自用住宅貸款和已承諾的貸款案件應予以優先考量。
這些計畫將於2023年第4季開始實施，並持續至2024年第4季。央行強調，這些要求的目的是為了平衡金融市場中的不動產貸款風險，而不會對正常的資金需求造成不必要的影響。
(三)政策的核心目標
央行提出這些措施的核心目標是防範和減少銀行的不動產貸款過度集中，從而保持金融體系的穩定性。具體來說，央行希望達到以下幾個效果：
- 風險管理：避免不動產貸款過度集中可能帶來的風險，例如市場價格波動對銀行資產負擔的影響。
- 資源分配：促使銀行在資金分配上更為均衡，將資金投放於更多元化的領域，減少對單一領域的依賴。
- 穩定市場：減少因銀行過度集中放貸造成的市場波動，穩定金融市場，避免可能的金融風險擴散。
(四)央行政策的意圖與實際效果
央行的措施在本質上並非限貸令。雖然這些改善計畫會對不動產貸款進行控制，但央行明確表示這不等於限貸令。限貸令通常指的是對某一特定領域的貸款實施全面或部分的限制，而央行的措施更多的是希望銀行能夠自我調整，通過改善計畫來控制不動產貸款的風險。
實際上，央行的這些要求旨在促使銀行在保持金融穩定的同時，依然能夠滿足正常的資金需求。這些政策措施的落實，應有助於避免市場對房貸需求過度擴張，從而在保障金融穩定的同時，維持市場的正常運行。
(五)可能面臨的挑戰與未來展望
儘管央行已經制定了明確的改善計畫要求，但在實際執行過程中，銀行可能會面臨一定的挑戰。例如，如何在控制不動產貸款的同時，確保其他貸款需求的順利實施，可能會需要銀行進一步調整其風險管理和資金分配策略。此外，市場對央行政策的反應也可能影響政策的實施效果，需要央行和銀行共同努力來解決這些挑戰。
三、央行所提的改善方案與限貸令有何不同？
央行要求銀行提出的改善方案，是為了避免不動產貸款過度集中，並未要求銀行限制貸款額度。這些措施著重於平衡資源配置，避免金融風險，而不是限制貸款數量。央行強調，貸款仍會根據市場需求進行調整，但會加強對不動產貸款的監控。
(一) 改善方案的核心內容
央行要求銀行提出的改善方案主要集中於以下幾個方面：
量化控管目標：央行要求銀行在其改善計畫中設定具體的量化目標，以控制不動產貸款的增長速度。這些目標需要涵蓋貸款總額、風險控制措施以及資金調配策略等方面。
風險管理：改善方案要求銀行加強對不動產貸款風險的管理。這包括提高風險評估標準、增加不動產貸款的風險準備金、以及確保不動產貸款不會對銀行的整體資本結構造成過度壓力。
資源分配：央行的方案強調銀行在資金分配上的均衡，即在控制不動產貸款的同時，仍需滿足其他領域的資金需求，例如自用住宅貸款和已承諾的貸款案件。
政策靈活性：央行的措施不會對貸款額度進行直接限制，而是要求銀行在自主調整貸款額度的同時，保持對不動產貸款的監控，並根據市場需求進行調整。
(二) 限貸令的特點
限貸令是一種更為直接且嚴格的控制措施，其主要特點包括：
直接限制貸款額度：限貸令通常會對特定類型的貸款設置上限，例如限制某一類型的貸款額度，或是對貸款申請進行數量上的限制。
強制性規定：限貸令是一種強制性規定，銀行必須遵守這些限制，無論是對貸款總額、單筆貸款額度，還是貸款申請的批准數量。
市場影響：限貸令的實施會對市場產生明顯的影響，例如可能會造成貸款需求的抑制，導致市場上的資金流動性下降。
風險管理取向：限貸令主要是通過限制貸款數量來降低風險，而不是通過其他風險管理手段來控制貸款過度集中。
(三) 改善方案與限貸令的主要區別
目標差異：央行提出的改善方案主要目的是平衡資源配置、加強風險管理，並防範不動產貸款過度集中。改善方案重點在於控制風險和資源分配，而限貸令則是直接限制貸款數量，以達到降低市場過熱的目的。
實施方式：改善方案要求銀行自主制定並執行改善計畫，這些計畫需要量化，並且強調靈活調整。相比之下，限貸令則是由政策制定者直接設置限制，對銀行的貸款業務有更為明確的限制性規定。
市場影響：改善方案的實施不會直接影響貸款額度，而是希望通過提高風險管理和資源配置的效率來達到預期效果。限貸令則會直接對貸款數量進行限制，對市場的影響更為顯著，可能會造成資金流動性的變化。
政策靈活性：改善方案具有更高的靈活性，銀行可以根據市場需求和自身狀況進行調整。而限貸令的靈活性較低，銀行必須遵守政策的具體規定，無法進行自主調整。
(四) 政策意圖與實施效果
央行的改善方案旨在通過提高風險管理水平和優化資源配置來減少不動產貸款的集中度，維護金融市場的穩定性，而非單純的限制貸款。這些措施的實施應能夠在保護金融穩定的同時，避免對正常資金需求造成過大影響。
限貸令則可能會對市場造成較大的波動，例如可能會抑制貸款需求，影響市場流動性，但能夠更直接地控制貸款過度擴張的風險。
四、 為何民眾仍難以順利申請房貸？
儘管沒有正式的限貸令，但實際上，部分銀行因為房貸承作量接近警戒值，導致貸款流程延遲。一些銀行可能採取「以價制量」的策略，即使貸款可得，偏高的利率也使得申請者卻步。這使得部分民眾在申請過程中遇到困難。
(一) 銀行房貸承作量接近警戒值
1. 內部警戒值
銀行在處理不動產貸款時，通常會設置內部警戒值以控制風險。這些警戒值是銀行根據過往經驗和風險評估來確定的，以避免過度集中在不動產貸款上。當房貸承作量接近或達到這些警戒值時，銀行會採取措施來減少風險。
2. 審核流程延遲
當銀行的房貸承作量接近警戒值時，為了維持資金的安全和流動性，銀行可能會延長審核期，或者對貸款申請進行更加嚴格的審查。這樣一來，申請房貸的民眾就會遇到延遲和不確定性，從而影響申請的順利程度。
3. 批核標準收緊
銀行可能會在接近警戒值時，收緊貸款的批准標準，例如提高貸款的信用要求或資金準備金，這也會使得部分申請者難以符合條件，進而難以順利獲批房貸。
(二) 銀行採取「以價制量」策略
1. 利率上升
面對高需求和資金壓力，部分銀行可能會提高房貸利率，以減少貸款申請量。這種「以價制量」的策略使得即便貸款額度尚有剩餘，申請者可能因為高利率而選擇放棄申請或尋找其他貸款方案。
2. 高利率對申請者的影響
高利率增加了貸款成本，使得購房成本上升，尤其對於首次購房或資金較緊張的申請者來說，這可能會成為阻礙。高利率可能使部分民眾無法承擔增加的月供壓力，從而選擇放棄或延期申請。
3. 市場需求調整
銀行透過提高利率來調整市場需求，這不僅是出於風險控制的考量，也是為了平衡市場供需。這種策略可能會導致市場上的房貸申請量減少，但也會讓符合條件的申請者更難獲得優惠的貸款條件。
(三) 房貸流程和資金分配問題
1. 貸款處理積壓
在房貸需求激增的情況下，銀行的貸款處理流程可能會出現積壓。這種情況下，申請者需要等待更長時間才能獲得貸款批准和撥款，進而影響整體申請體驗。
2. 資金分配優先級
銀行通常會根據風險控制和資金使用效率來設定貸款的優先級。這意味著，自住首購和已承諾的貸款案件會被優先處理，而其他類型的貸款可能會被推遲或放緩。這也會使得一些民眾難以獲得及時的貸款服務。
3. 貸款額度的分配
銀行可能會根據市場風險和資金狀況，對不同客戶群體的貸款額度進行調整。一些申請者可能會面臨貸款額度減少的情況，這也會使得部分民眾難以獲得滿足其需求的貸款。
(四) 政策與市場因素
1. 政府政策的影響
儘管政府沒有出台限貸令，但政策的變化和央行的指導意見仍會影響銀行的貸款策略。央行要求銀行提交改善計畫，雖然不等同於限貸令，但仍會促使銀行對不動產貸款進行更加嚴格的管理。
2. 市場預期和情緒
市場上的房貸荒也受到預期和情緒的影響。當市場預期未來房貸會變得更加困難或成本增加時，申請者可能會提前擔心或放慢申請步伐。這種心理效應可能會進一步加劇房貸申請的困難。
五、 政府如何應對房貸困境？
財金部會迅速反應，召開多次會議以處理房貸問題。金管會指示銀行公會建立「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，讓民眾了解各銀行的貸款額度情況，並優先處理首購族、自用住宅及已承諾的貸款案件。此舉旨在提升透明度，穩定市場情緒。
(一) 快速反應與應對
1. 財金部會的緊急應對
財金部會（包括財政部、金融監督管理委員會等）在面對房貸問題時，迅速召開多次會議，協商並制定應對措施。這些會議涉及國銀、民營銀行、公股銀行以及房貸業務的主要相關方，旨在了解問題的根源，並協調解決方案。這種快速反應體現了政府在金融穩定和市場管理上的高效。
2. 政策調整與指導
政府在確定問題後，會對相關政策進行調整和指導，明確各金融機構應該如何操作。這些指導方針不僅涵蓋了具體的操作細節，還包括對風險的預判和資源的分配，目的是確保房貸市場的平穩運行。
(二) 建立資訊透明機制
1. 銀行購置住宅貸款資訊揭露專區
金管會指示銀行公會建立「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，這一舉措旨在提升市場的透明度。該專區將提供以下信息：
- 各銀行的貸款額度情況：讓民眾了解目前各銀行是否還有可用的貸款額度，以及哪些銀行仍然接受房貸申請。
- 聯絡窗口：提供直接的聯絡渠道，讓申請者可以快速獲得銀行的具體貸款資訊和申請流程。
2. 增進資訊對稱
資訊揭露專區有助於減少信息不對稱，使得民眾可以更清楚地了解每家銀行的貸款政策和剩餘額度，從而做出更明智的決策。這不僅有助於降低申請困難，還能防止民眾因為缺乏信息而無意間選擇了額度已經用盡的銀行。
(三) 優先處理特定類別的貸款案件
1. 首購族和自用住宅
政府指示銀行在處理房貸案件時，應優先考慮首購族和自用住宅的貸款需求。這意味著，這些群體將會獲得優先處理，這樣可以確保基本的住房需求得到滿足。首購族通常包括年輕人和首次購房的家庭，自用住宅則包括那些購買房屋自住而非投資的申請者。
2. 已承諾的貸款案件
政府也強調，銀行應該優先處理已經承諾的貸款案件，這樣可以確保那些已經獲得批准的申請者能夠按時獲得所需資金，避免因為市場動盪而影響到已經完成的交易。
(四) 穩定市場情緒
1. 提升市場信心
通過透明的資訊揭露和優先處理特定貸款案件，政府希望提升市場的信心，減少民眾對房貸市場未來的不安。這樣的措施可以幫助穩定市場情緒，讓民眾感受到政府對金融市場的掌控和支持。
2. 應對市場恐慌
在房貸困境期間，市場上可能會出現恐慌情緒，擔心房貸難以獲得或條件變差。政府的措施有助於平息這種恐慌情緒，讓市場回到正常的運行軌道。
六、未來展望
目前，房市因為房貸荒而轉為觀望，成交量有所縮水，價格雖然高但難以再創新高。專家預測，雖然下半年房市熱度會有所降溫，但不會出現顯著的景氣反轉。經濟成長和投資需求仍然支撐著市場，整體趨勢仍會保持穩定。
(一)政策調整與金融市場穩定的未來展望
隨著政府和央行的迅速反應，未來幾個月內，房貸市場有望逐步恢復平穩。央行的改善計畫和財金部會的應對措施將在以下幾個方面展現其效果：
風險控制與資金流動性提升：
- 政策調整：央行要求銀行制定的不動產貸款改善計畫將有助於減少不動產貸款的集中度，降低金融風險。這些計畫包括量化控管目標和風險管理措施，將促使銀行在控制風險的同時，保持資金流動性。
- 資金分配：銀行將在資源分配上更為均衡，減少對不動產貸款的依賴，進而提升其他貸款領域的資金流動性。這種調整有望緩解房貸申請過程中的困難。
市場透明度提升：
- 資訊公開：金管會建立的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」將提升市場的透明度，使得民眾能夠清楚了解各銀行的貸款情況。這種透明度的提高將有助於減少信息不對稱，幫助申請者做出明智的決策。
- 市場信心：通過提高透明度和提供優先處理特定貸款案件的措施，政府希望能夠穩定市場情緒，提升民眾對房貸市場的信心。
政策效果的實施挑戰：
- 銀行調整：銀行在實施央行改善計畫的過程中，可能面臨一定的挑戰，例如如何在控制不動產貸款的同時，保持對其他貸款需求的滿足。銀行需要進一步調整風險管理和資金分配策略。
- 市場預期：市場對政策的反應可能會影響政策的實施效果。例如，若市場對房貸困難的預期過高，可能會提前影響申請者的行為，進一步加劇申請困難。
(二)長期展望與政策調整的影響
房市需求與供給的平衡：
- 需求調整：隨著房貸市場的調整，購屋需求可能會受到一定程度的抑制。高利率和嚴格的審核標準可能使得部分潛在購房者選擇觀望，這將對房市需求產生長期影響。
- 供給反應：房地產開發商和建設公司可能會根據市場需求的變化進行調整，減少新建房屋的供應或推遲開發計劃。這種調整將有助於平衡市場供需關係，避免房市過熱或過冷。
金融市場的穩定與改革：
- 金融穩定性：政府和央行的政策將有助於保持金融市場的穩定，避免不動產市場過度集中帶來的系統性風險。這將有助於保護金融體系的穩定性，維護經濟健康發展。
- 政策改革：政策的實施效果可能會促使政府在未來進一步改革和優化金融政策。經驗的積累將有助於制定更加有效的金融監管措施，應對可能出現的新的金融挑戰。
民眾與市場的適應能力：
- 適應能力：民眾和市場需要時間來適應新的房貸政策和市場環境。隨著政策逐步落實，市場對房貸的接受度和調整將變得更加明確。
- 長期影響：長期來看，政策的調整將促使房貸市場逐步回歸正常，提升市場的透明度和資源配置效率，有助於建立一個更加健康的房貸市場。
七、結論
了解央行的政策背景和政府的應對措施對於順利申請房貸至關重要。雖然市場上的房貸問題短期內可能仍會存在，但透過政府和金融機構的調整，未來房貸環境有望逐步改善。
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圖片來源:維基百科
