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近期，銀行公會發布的「銀行購置住宅貸款資訊彙總表」揭示了當前房貸市場的變化與挑戰。報告指出，儘管大多數銀行仍在提供房貸服務，但有11家銀行的撥款已經出現排隊現象，其中一家的排隊時間甚至延長至明年1月。這一現象反映出市場上資金的緊張以及銀行貸款政策的調整。特別值得注意的是，許多銀行現行的政策更加偏向首購族群，這使得首購族在申請房貸時擁有一定的優勢。然而，對於非首購族群而言，申請房貸的難度增加，且可能面臨較高的利率。這一現象引起了房仲業者的關注，並促使申請者需提前準備充足的自備款，以提高申請成功的機會。本文將對銀行房貸排隊現象進行詳細分析，並探討首購族群的優勢及非首購族群面臨的挑戰。

銀行公會公布「銀行購置住宅貸款資訊彙總表」：排隊撥款現象及首購族優勢分析

最近，銀行公會公布的「銀行購置住宅貸款資訊彙總表」揭示了當前房貸市場的最新動態。儘管大多數銀行仍提供房貸額度，但11家銀行需排隊等待撥款，有一家甚至要等到明年1月。這一現象引起了房仲業者的關注，他們指出，銀行普遍優先將資金分配給首購族群，非首購族的申貸難度因此增加，利率也可能較高。

一、銀行房貸排隊現象嚴峻

(一)背景介紹

近期，銀行公會公布的「銀行購置住宅貸款資訊彙總表」顯示，許多銀行在房貸撥款上出現了排隊現象。這種情況反映了目前房貸市場的資金緊張和銀行貸款政策的調整。以下是對幾家主要銀行的具體狀況的詳細解析。

(二)各銀行房貸排隊情況分析

1.合庫銀行

• 狀況概述：合庫銀行的房貸主要集中在新青安貸款及首購貸款上。由於目前案件量大，銀行的審核時間相對較長，這導致撥款的速度變慢。銀行表示會根據資金狀況，依序撥款。
• 影響分析：合庫銀行的排隊現象顯示出銀行在處理大批申請案件時的資金壓力。首購貸款的優先處理政策也意味著資金對於首購族群的支持力度更大，這對其他申請者造成了一定的影響。申請者可能需要面對更長的等待時間，尤其是當案件量激增時。

2.華南銀行

• 狀況概述：華南銀行目前優先處理申請中且已核准但未撥款的客戶。對於新申請案件，銀行會根據現有額度的使用情況安排撥款時間。
• 影響分析：華南銀行的策略是確保已核准但未撥款的案件能夠優先獲得資金，這使得新申請者需要等待更長時間。這種做法可能會影響新申請者的購屋計畫，尤其是那些急需資金的申請者。

3.遠東銀行

• 狀況概述：遠東銀行的排隊撥款情況較為嚴峻，目前排隊撥款的時間已經延續到明年1月。這意味著申請者需要耐心等待較長的時間才能獲得撥款。
• 影響分析：遠東銀行的排隊現象顯示出資金的供應緊張。這種情況對於急需房貸的申請者來說，會造成顯著的困擾。申請者可能需要考慮其他的融資途徑或重新安排購房計劃，以應對延遲的風險。

4.玉山銀行

• 狀況概述：玉山銀行提供的自用住宅購屋貸款利率起點為2.6%，而其他購屋貸款的利率起點為2.98%。
• 影響分析：雖然玉山銀行提供的利率較為吸引，但排隊撥款的現象仍然存在。這意味著，即便利率具有競爭力，申請者仍然需要面對資金撥款延遲的挑戰。

二、資金分配與首購族群的優勢

目前的排隊撥款現象揭示了銀行在資金分配上的策略調整。多數銀行將資金優先分配給首購族群，這主要是因為首購族群通常具有較低的購房能力，需要銀行的資金支持來實現購房夢想。此外，首購貸款政策的優先處理也是銀行應對市場需求的一種策略。

對於非首購族群，尤其是二手房購買者，申請房貸的難度增大，利率也可能較高。這是由於資金排擠效應所致，即銀行資金優先流向首購族群，非首購族群的資金需求未能得到及時滿足。

(一)首購族群的優勢分析

1. 首購族群的特點

   首購族群通常指的是那些首次購買住宅的人群。這部分人群的購房能力相對較低，需要更多的金融支持才能完成購房計劃。銀行對於這類申請者提供優先處理和優惠貸款條件的策略，有助於促進首次購房者進入市場，這也是銀行的一種市場拓展手段。

2. 首購貸款政策的優勢

   • 低利率與優惠條件：為了吸引首購族群，許多銀行提供較低的貸款利率或更為靈活的還款條件。這些優惠政策使得首購族群能夠以較低的成本獲得資金支持。
   • 資金優先分配：在資金緊張的情況下，銀行會優先將資金分配給首購族群。這不僅能夠幫助更多首次購房者實現購房夢想，也符合銀行對於支持首次購房者的長期策略。

3. 市場需求的應對策略

   銀行面臨的資金壓力使得資金分配的策略變得尤為重要。透過優先支持首購族群，銀行能夠在一定程度上平衡市場需求，減少資金流失風險。同時，這也有助於提升銀行在首次購房市場的競爭力。

(二)非首購族群的挑戰

1. 申請難度增加

   對於非首購族群，尤其是那些希望購買二手房或進行房產升級的申請者，申請房貸的難度顯著增加。由於資金優先流向首購族群，銀行對非首購族群的審核變得更加嚴格，這使得申請者在申請過程中面臨更高的門檻。

2. 較高的貸款利率

   隨著資金的排擠效應，非首購族群可能需要接受更高的貸款利率。銀行在資金有限的情況下，往往會提高非首購族群的利率，以補償資金短缺的問題。這對於計劃購買二手房或進行房產升級的申請者來說，是一個額外的財務負擔。

3. 資金分配的不均衡

   資金優先分配給首購族群的做法導致了非首購族群的資金需求未能得到及時滿足。這不僅影響了非首購族群的購房計劃，也使得他們在融資過程中遭遇了更多困難。

三、建議：如何應對房貸市場資金壓力

隨著房貸市場面臨資金壓力和排隊撥款現象，申請者應採取適當的策略來應對這一挑戰。以下是一些具體建議，以幫助購房者更好地適應當前的房貸市場環境。

(一)提前規劃

1. 提前準備購房計劃

在資金緊張的市場環境下，提前規劃是至關重要的。購房者應在決定購房之前，充分了解市場狀況和銀行的貸款政策。提前準備可以包括以下幾個方面：

• 市場調研：了解不同銀行的貸款條件、利率以及排隊撥款的情況。
• 財務準備：確認自己的財務狀況，包括自備款和負債比率，確保符合銀行的貸款要求。
• 申請準備：提前準備所需的文件和材料，如收入證明、信用報告等，以加快申請流程。

2. 設定合理的購房時間表

鑑於當前的資金壓力和排隊情況，購房者應設定合理的時間表，留出足夠的時間來處理房貸申請。這樣可以避免因撥款延遲而影響整個購房計劃。

(二)探索其他融資渠道

1. 純網銀

純網銀通常具有較低的運營成本，因此可能提供更具競爭力的貸款條件。它們的申請流程也往往比傳統銀行更為簡便。購房者可以考慮向純網銀申請房貸，尤其是當傳統銀行的資金緊張時。

2. 農漁會

農漁會在某些地區提供專門針對特定客群的貸款產品，其條件可能比傳統銀行更為靈活。這些機構有時會提供特定的優惠貸款方案，適合一些特定需求的購房者。

3. 保險公司

保險公司近年來積極進入房貸市場，提供房貸產品以擴展其金融服務範圍。保險公司通常擁有穩定的資金來源，並且在貸款條件上可能有一定的靈活性。購房者可以比較保險公司提供的貸款條件，尋找最適合自己的選擇。

(三)提升財務狀況

1. 增強財務實力

在資金緊張的環境下，銀行對申請者的財務狀況變得更加謹慎。提升財務狀況的措施包括：

• 提高自備款：增加自備款不僅能降低貸款額度，還能提高申請成功率。銀行通常會對自備款較高的申請者給予更大的信任。
• 改善信用記錄：保持良好的信用記錄能提高貸款申請的成功率。申請者應定期檢查自己的信用報告，並及時處理任何不良信用紀錄。

2. 優化負債結構

降低現有負債，改善負債比率有助於提升申請者的財務健康。銀行會對負債比率較低的申請者給予更高的評分，因此，儘量減少其他貸款或信用卡欠款是提高申請成功率的一個重要步驟。

四、首購族群受惠，非首購族群面臨挑戰

目前，大部分銀行優先將資金提供給首購族群，這使得首購族在申請房貸時享有一定的優勢。許多銀行明確表示，符合首購貸款資格的申請者將獲得優先處理。然而，對於非首購族群，申貸難度明顯增加，且利率可能較高。

(一)首購族群的受惠

1. 資金優先分配

目前，大多數銀行在房貸業務中，對於首購族群展現了明顯的資金優先分配。這種策略的背後原因包括：

• 首購族群的需求穩定：首購族群通常是市場中的主要購房者，其需求穩定且具有長期增長潛力。銀行因此願意投入更多資金支持首購族群，確保他們能夠順利實現購房夢想。
• 政策支持：許多銀行基於政府的政策指引，優先考慮首購貸款。政府常推出支持首購族的優惠政策，以促進首次購房者進入市場，這也促使銀行更加重視對首購族的資金支持。
• 降低風險：首購族群通常負擔較少的舊有負債，其財務狀況相對穩定，對銀行的貸款風險較低。因此，銀行願意提供更多的資金支持，以吸引這一客群。

2. 優先處理政策

多數銀行在申請房貸時，明確表示對首購族群的優先處理政策，這表現在以下幾方面：

• 簡化申請流程：銀行對首購族群提供較為簡便的申請流程，減少審核時間，加快撥款速度。
• 優惠利率：對於符合首購貸款資格的申請者，銀行通常會提供較低的貸款利率，這有助於降低首購族群的借款成本。
• 提高貸款額度：一些銀行在資金有限的情況下，仍然願意提高首購族群的貸款額度，以滿足他們的購房需求。

(二)非首購族群的挑戰

1. 申貸難度增加

對於非首購族群，尤其是二手房買家，申請房貸的難度顯著增加，原因包括：

• 資金排擠效應：由於銀行將資金優先分配給首購族群，非首購族群的申請者面臨資金排擠效應。這意味著，非首購族群在資金不足的情況下，申請成功的機會相對降低。
• 申請審核更加嚴格：銀行對非首購族群的申請審核更加嚴格。由於這些申請者可能擁有較高的負債或複雜的財務狀況，銀行需要更仔細地審查其還款能力，這可能導致申請時間延長或被拒的風險增加。

2. 利率上升

在資金緊張的背景下，非首購族群面臨較高的房貸利率。原因包括：

• 風險補償：銀行為了補償資金風險，對非首購族群設定較高的利率。這是因為非首購族群的還款能力可能受到較多因素的影響，如舊有負債、信用記錄等。
• 市場供需不平衡：資金資源有限的情況下，銀行可能會提高非首購族群的貸款利率，以減少申請量和控制資金風險。

3. 政策限制

某些銀行對非首購族群的貸款政策可能更為保守，包括：

• 貸款額度限制：非首購族群的貸款額度可能受到限制，銀行對其貸款的審批標準更為嚴格，以控制風險。
• 額外要求：銀行可能會對非首購族群提出額外的貸款要求，如更高的自備款比例或更多的擔保措施。

五、政府關注與市場建議

政府對銀行房貸排隊現象的關注日益加深，銀行業的資金分配狀況可能會在未來進一步調整。在這種背景下，民眾在申請房貸時應該考慮其他可能的選擇，如純網銀、農漁會、保險公司等。

(一) 純網銀：新興的房貸選擇

1. 申請程序簡便

純網銀的申請程序通常比傳統銀行更為簡便。這些機構的操作大多數是在網絡上進行，省去了一些繁瑣的書面手續，申請過程更快捷、方便。對於希望快速獲得房貸批准的申請者，純網銀是一個值得考慮的選擇。

2. 利率和條件的競爭性

純網銀為了在市場中脫穎而出，通常會提供具有競爭力的利率和貸款條件。例如，某些純網銀可能提供低於傳統銀行的利率，或在貸款額度和還款期限上有更靈活的選擇。這些優惠政策可能會吸引尋求較低成本房貸的申請者。

3. 靈活性和創新

純網銀的業務模式通常更為靈活，可能會提供一些傳統銀行沒有的創新產品或服務。例如，某些純網銀可能提供根據個人財務狀況量身定制的貸款方案，或者在還款方式上提供更多選擇。

(二) 農漁會：專門機構的貸款方案

1. 優惠的貸款條件

農漁會在某些地區或情況下提供的貸款條件可能會相對優惠。這些機構有時針對農漁相關的住房需求提供專門的貸款方案。若申請者的住房需求與農漁業有關，農漁會的貸款方案可能具有更具吸引力的利率或貸款條件。

2. 社區支持

農漁會通常與當地社區有較深的聯繫，可能會對地方居民提供更具體的支持和優惠。這種社區支持可能表現在貸款申請的優先處理、減少手續費用或提供額外的貸款顧問服務上。

3. 農漁業相關需求

對於從事農漁業的申請者，農漁會可能提供專門針對農漁業者的貸款方案。例如，針對農村地區購房、農舍或漁業相關住房的貸款方案，可能具有專門的條件和優惠。

(三) 保險公司：積極進入房貸市場

1. 積極的市場策略

近期，保險公司在房貸市場中的態度變得更加積極。這些公司通常具有豐富的資金資源，並且希望通過提供房貸服務來擴展其業務範圍。這使得保險公司可能提供有競爭力的貸款方案，以吸引申請者。

2. 競爭力的貸款方案

保險公司提供的貸款方案可能包括較低的利率、靈活的還款條件以及其他優惠政策。例如，某些保險公司可能會提供與傳統銀行相比更具吸引力的利率，或在貸款額度和還款期限上提供更多選擇。

3. 綜合服務優勢

保險公司通常提供綜合的金融服務，包括保險和投資產品。申請者可以在同一機構內處理多項金融需求，這種綜合服務可能帶來更多的便利和潛在的優惠。

六、審核更為謹慎，自備款準備充足

目前，銀行對客戶的財力狀況檢視變得更加謹慎，房屋估價也可能趨於保守。申請人應提前準備充足的自備款，以增加申請成功的機會。

(一) 銀行審核變得更加謹慎

1. 財力檢視更為嚴格

銀行在處理房貸申請時，對於申請者的財力狀況的檢視變得更加仔細和嚴格。這是因為銀行希望確保申請者具有足夠的還款能力，以降低貸款風險。具體表現在以下幾個方面：

• 收入證明要求提高：銀行可能會要求提供更詳細的收入證明，包括工資單、納稅申報表和其他財務文件，以確認申請者的收入穩定性。
• 支出情況審核：申請者的支出情況也會被仔細檢查，銀行希望了解申請者的財務負擔是否會影響其還款能力。
• 負債比率要求：銀行會計算申請者的負債比率（即每月還款額與月收入的比例），以確保申請者的負債不會超過可承受範圍。

2. 房屋估價趨於保守

在房貸市場資金緊張的情況下，銀行對於房屋的估價也變得更加保守。這意味著：

• 估價保守：銀行可能會降低對房屋價值的估算，以減少潛在的風險。例如，某些銀行可能會在估價時採取更保守的標準，從而減少貸款額度。
• 擔保品要求：銀行可能會要求更高比例的自備款，或要求更多的擔保品，以保障貸款風險。

(二) 提前準備充足自備款

1. 提高自備款比率

在目前銀行對貸款申請的審核更加謹慎的環境下，申請者需要準備更高比例的自備款。充足的自備款不僅能提高申請的成功率，還能在以下方面帶來好處：

• 增加貸款批准的機會：較高的自備款能夠減少銀行的風險，提升申請者獲得貸款批准的機會。
• 改善貸款條件：在自備款充足的情況下，銀行可能會提供更優惠的貸款條件，如較低的利率或較長的還款期限。

2. 審慎計劃和準備

申請者應該提前計劃和準備自備款，包括以下幾個方面：

• 制定儲蓄計劃：設立明確的儲蓄目標和計劃，以儲備足夠的自備款。這可能包括設定每月儲蓄目標，控制支出，或尋求額外收入來源。
• 了解貸款要求：在申請房貸之前，了解不同銀行對自備款的要求。這有助於制定合理的儲蓄計劃，以滿足銀行的貸款要求。
• 保護信用記錄：良好的信用記錄對申請房貸至關重要。申請者應保持良好的信用評分，及時還款，避免過多的信用卡負債或其他財務問題。

七、結語

總的來說，銀行房貸市場的排隊現象反映了資金壓力及資金分配的挑戰。對於首購族群來說，這是一個相對有利的時期，而非首購族群則需要更加靈活地尋找其他貸款途徑。建議民眾密切關注市場動態，並適時調整申貸策略，以便順利完成房貸申請。

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圖片來源:維基百科