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2023年7月1日，台灣新竹市推出了房屋稅差別稅率2.0政策，這一新政策旨在通過調整稅率來促進房源釋出並推動社會住宅的發展。政策的核心在於對非自住住房進行更高稅率課徵，而對於公益出租人和社會住宅則提供較低稅率，以激勵房東將閒置房源投入市場。差別稅率2.0的變革包括將房屋稅的計算方式從「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，並對未充分利用的房屋施加更高的稅負。此舉意在改善房源利用率，緩解租屋市場的供需矛盾，並鼓勵更多房東參與公益出租和社會住宅項目。此外，政策還提供了包括修繕費用補助、租金所得稅減免等多方面的財政支持，以進一步促進房屋市場的健康發展。此政策的推行不僅期待改善住房市場的供應狀況，也希望能在長期內提升社會福利，促進住房公平。

新竹市房屋稅差別稅率2.0：促進房屋釋出與社會住宅發展的新政策

2023年7月1日，台灣房屋稅差別稅率2.0正式實施。這項新政策旨在合理化房屋稅負，並通過調整稅率來鼓勵房屋釋出及社會住宅發展。差別稅率2.0的核心變化包括將非自住住家用房屋的課稅方式從原來的「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，同時對於未作有效利用的房屋課以較高稅率。

一、政策重點與優惠

(一) 差別稅率調整

1.政策內容： 新政策的核心在於對房屋稅進行差別稅率調整，以激勵房東釋出未有效利用的房源。未作有效利用的房屋將被課以較高的稅率，而對於公益出租人及社會住宅（如包租代管）則維持較低的稅率1.2%。

2.分析：

• 提升房源利用率： 高稅率對未使用或未充分利用的房屋施加壓力，促使房東將閒置房產投入市場，增加房源供應。這有助於緩解租屋市場的供需矛盾，提升租金市場的穩定性。

• 鼓勵公益出租與社會住宅： 1.2%的低稅率優惠吸引更多房東將房產用於公益出租或投入社會住宅市場，進一步擴大這些房源的供應，有助於解決低收入家庭的住房問題。

• 政策導向： 此調整強調房屋的使用效益，推動房東根據市場需求做出相應的調整，減少空置房屋的比例，促進房屋市場的健康發展。

(二) 稅收優惠與補助

1.政策內容： 新竹市稅務局在2023年9月舉辦的研討座談會上，詳細介紹了社會住宅和公益出租人所能享有的稅收優惠和補助措施，包括：

• 租金所得稅、房屋稅與地價稅的減免
• 每屋每年1萬元的修繕費補助
• 公證費和居家安全保險費用的補助
• 3年專業租屋服務管理
• 300億元中央擴大租金補貼專案計畫

2.分析：

• 多方面的財政支持： 稅收減免和補助措施減輕了房東的經濟負擔，激勵他們參與公益出租或社會住宅項目，提升了這些房源的吸引力。

• 促進房屋維護和管理： 每屋每年1萬元的修繕費補助以及專業租屋服務管理，確保了出租房屋的質量和安全性，從而提升租客的居住體驗。

• 政策整合性： 通過綜合的稅收優惠和補助政策，政府有效地整合了財政支持，推動房東參與社會住宅和公益出租項目，並協調相關部門以達成共同目標。

(三) 所得稅優惠

1.政策內容： 對於社會住宅和公益出租人，租金收入每月最高15,000元可享免稅優惠。課稅標準調整如下：

• 社會住宅：按60%計算應課稅租金收入
• 公益出租人：按43%計算

2.案例分析： 例如，公益出租人每月租金收入20,000元，按照43%的標準計算，其應申報的租賃所得為34,200元，具體計算方式為： $\text{應申報租賃所得}=\left(\text{每月租金收入}-\text{免稅額}\right)\times \text{出租月份數}\times (1-\text{課稅比例})$

3.分析：

• 租金收入免稅優惠： 免稅額度的設定可以有效減少出租人的稅負，提高出租意願，進一步擴大公益出租和社會住宅的市場。

• 課稅標準調整： 課稅標準的降低使得出租人的租金收入在計算應課稅部分時，能夠享受更多的稅收優惠，從而提升出租人的實際收益，激勵他們繼續參與公益出租。

• 經濟效益： 調整後的課稅標準有助於提高房屋市場的活躍度，降低房東的經濟壓力，使得更多人願意參與到社會住宅和公益出租市場中。

二、政策推廣

座談會的重點在於推廣政策並解答參與者的疑問。都市發展處在會議中詳細介紹了社會住宅和公益出租人的申請資格與程序，財政部北區國稅局新竹分局則介紹了所得稅優惠措施及財產交易所得計算方法。此外，座談會上也強調了房屋稅差別稅率2.0的效益，包括減稅適用時間的調整，將原本按「月」課徵的房屋稅改為按「年」課徵，使納稅義務人受益。

(一) 座談會的重點

2023年9月，新竹市稅務局舉辦了針對房屋稅差別稅率2.0政策的座談會，旨在推廣政策並解答參與者的疑問。此次座談會的主要參與者包括包租代管業者、都市發展處、社會處以及財政部北區國稅局新竹分局等機構。會議內容涵蓋了政策的推廣、申請程序、稅收優惠及其效益，並提出了房屋稅差別稅率2.0的具體應用。

(二) 申請資格與程序介紹

1.都市發展處的介紹：

• 申請資格： 都市發展處在會議中詳細介紹了社會住宅和公益出租人的申請資格。社會住宅通常需要符合一定的建設標準及使用條件，而公益出租人則需提供出租房屋的相關證明，並符合政府制定的房源利用要求。

• 申請程序： 申請人需按規定提交相關資料，包括房屋登記證明、租約、房屋使用狀況報告等。都市發展處提供了清晰的申請流程，幫助參與者順利完成申請，以便能夠享受相應的稅收優惠。

2.分析：

• 清晰的指導： 詳細的申請資格和程序介紹有助於減少申請過程中的困惑，提升申請的成功率，促進更多房東參與公益出租或社會住宅項目。
• 政策普及： 透過宣傳和解釋，使政策的適用範圍更加明確，有助於提高政策的認知度和參與度。

(三) 所得稅優惠措施及財產交易所得計算

1.財政部北區國稅局新竹分局的介紹：

• 所得稅優惠： 會議中，財政部北區國稅局新竹分局介紹了針對社會住宅和公益出租人的租金收入所得稅優惠措施，包括每月最高15,000元的免稅額度及調整後的課稅標準。這些優惠能夠顯著減少房東的稅負，激勵其投入公益出租市場。

• 財產交易所得計算： 分局還介紹了房地合一稅制的計算方法，包括舊制財產交易所得和新制的財產所得計算方式。這部分對於從事房地產交易的房東尤其重要，幫助他們更好地理解稅務義務。

2.分析：

• 降低稅負： 所得稅優惠措施的介紹，讓參與者能夠了解如何通過政策減少稅負，從而提升參與公益出租的意願。
• 稅務透明： 清晰的稅收計算方法介紹有助於避免因理解不清造成的稅務問題，保證政策的公平適用。

(四) 房屋稅差別稅率2.0的效益

1.政策效益：

• 減稅適用時間的調整： 座談會上強調了房屋稅差別稅率2.0的效益，包括將原本按「月」課徵的房屋稅改為按「年」課徵。這一調整使得納稅義務人可以享受到更長時間的減稅優惠。

• 提高政策吸引力： 年度課稅的調整簡化了納稅流程，減少了行政負擔，並有助於提高政策的吸引力和參與率。

2.分析：

• 行政便利性： 按年課徵的方式簡化了納稅流程，降低了納稅人的行政成本，使得政策更具吸引力。
• 政策效益擴大： 長期的減稅效益能夠更好地激勵房東釋出房源，促進公益出租和社會住宅的發展。

三、提醒與建議

針對近期有意出售房地產的民眾，稅務局提醒需要注意土地增值稅的「一生一次」自用住宅用地優惠稅率的適用條件。要享受10%的自住優惠稅率，必須滿足特定條件，如建物必須為土地所有權人或其直系親屬所有，且必須在出售前1年內未出租或供營業使用。

(一) 土地增值稅的「一生一次」自用住宅用地優惠稅率

稅務局針對近期有意出售房地產的民眾，特別提醒有關土地增值稅的「一生一次」自用住宅用地優惠稅率的適用條件。這項優惠稅率可為出售自用住宅用地提供10%的稅率優惠，但只有在滿足特定條件下才能享受。以下是相關條件的詳細解析：

1. 建物所有權要求

• 條件： 建物必須為土地所有權人或其直系親屬（如配偶、子女等）所有。
• 分析： 這一條件旨在確保自用住宅用地的優惠稅率僅適用於真正自住的情況。若房產所有者或其直系親屬擁有該建物，能夠證明該物業為其主要住所，從而享受優惠稅率。這有助於防止投資性房產或非自用物業申請優惠，維護稅收公平。

2. 出售前1年內未出租或供營業使用

• 條件： 出售前1年內該建物必須未出租或供營業使用。
• 分析： 該條件意在防止將自用住宅用地轉為出租或商業用途後再申請優惠稅率。若該物業在出售前1年內進行了出租或商業使用，將會喪失優惠稅率的資格。這一條件有助於保證優惠稅率真正服務於自住人群，而非商業投資者。

3. 房屋的評定現值與土地面積限制

• 條件： 房屋的評定現值需高於房屋基地公告現值的10%以上，並且都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝。
• 分析： 這一條件確保了優惠稅率僅適用於符合一定價值和面積限制的自用住宅，用於防範高價值或大面積土地的稅收優惠申請。這樣有助於保持政策的針對性和實用性，防止資源浪費。

(二) 建議事項

1. 確認資格與申請準備

   建議： 有意申請土地增值稅「一生一次」優惠稅率的房主應首先確認其房產是否符合上述所有條件。建議提前檢查房屋的所有權登記、出租記錄及房產使用狀況，並準備好相關證明文件，如所有權證明、租賃合同、使用報告等。

   分析： 提前準備有助於避免申請過程中的困難與延誤，保證在出售房產時能夠順利享受稅率優惠。對於不符合條件的情況，也可以及早做出調整或尋求其他的稅務規劃方案。

2. 尋求專業意見

   建議： 在計劃出售房產之前，應尋求專業的稅務顧問或法律顧問的意見。他們能夠提供專業的稅務規劃和法律建議，幫助確認是否符合優惠稅率的條件，並提供合適的申請策略。

   分析： 稅務和法律問題複雜多變，專業顧問可以提供量身定制的建議，避免因誤解或疏忽造成不必要的稅務損失。

3. 考慮長期規劃

   建議： 除了短期的稅務優惠，還應考慮長期的財務規劃。例如，是否有其他更符合需求的稅務優惠或資產處置策略。

   分析： 長期規劃有助於全面評估財務狀況和未來需求，避免僅為短期稅務優惠而做出可能不利於長期利益的決策。

四、未來展望：新竹市房屋稅差別稅率2.0政策

自2023年7月1日起，新竹市實施了房屋稅差別稅率2.0政策。這項政策旨在通過調整稅率來激勵房源釋放，支持社會住宅的發展，並提升房屋市場的使用效益。未來幾年內，這一政策有望對房地產市場及社會住房的發展產生深遠的影響。以下是針對政策的未來展望：

(一)促進房源釋放與市場活躍

1. 房屋市場供需關係的改善

• 展望： 高稅率對於未有效利用的房屋施加壓力，促使房東重新考慮其房產的使用方式。這將使更多閒置或未充分利用的房屋重新進入市場，增加可租房源，從而緩解房屋供應不足的問題。
• 預期效果： 房屋市場的活躍度提高，租金穩定性增強，住房供需矛盾得到緩解，有助於減少房租價格的劇烈波動，進一步提升租客的居住穩定性。

2. 鼓勵公益出租與社會住宅的增長

• 展望： 1.2%的低稅率優惠將吸引更多房東參與公益出租或社會住宅項目，推動社會住宅的擴展。隨著更多房源轉向公益出租或社會住宅市場，低收入家庭的住房需求將得到更好滿足。
• 預期效果： 社會住宅及公益出租市場的擴張有助於提升社會福利，減少低收入家庭的住房困難，實現住房公平。

(二)提升政策效果與公共支持

1. 財政支持與政策整合

• 展望： 政府提供的多方面財政支持，如修繕費補助、專業租屋服務管理等，將進一步提升房東參與公益出租或社會住宅的積極性。這種整合性的支持措施有助於減少房東的經濟壓力，並確保出租房屋的質量和安全。
• 預期效果： 政府財政支持的有效整合將提升政策的吸引力，使更多房東參與到公益出租和社會住宅項目中，從而推動房屋市場的健康發展。

2. 政策推廣與教育

• 展望： 座談會及其他宣傳活動有助於提高政策的知名度和參與度。通過清晰的申請程序和詳細的政策解釋，房東和相關機構將更容易了解和利用這些優惠政策。
• 預期效果： 政策的廣泛推廣和清晰指導將減少申請過程中的障礙，提高政策的實施效果，確保更多房東能夠充分利用政策優惠。

(三)長期影響與挑戰

1. 房市的長期變化

• 展望： 隨著房屋市場的活躍和社會住宅的增加，未來可能出現更穩定的住房市場。政策可能促使更多城市跟隨，逐步形成全國性的房屋稅差別稅率體系，進一步推動市場健康發展。
• 預期效果： 長期來看，政策有助於建立更加公平和有效的房屋市場，提升整體居住品質，減少空置房屋和無效房源。

2. 政策實施的挑戰

• 展望： 雖然政策有助於推動房屋市場發展，但在實施過程中仍面臨一些挑戰，例如政策的全面理解和執行、房東的參與意願，以及政策效果的評估和調整。
• 預期效果： 需持續監測政策實施效果，及時調整和完善政策細節，以應對可能出現的問題，確保政策目標的實現。

五、結語

房屋稅差別稅率2.0的實施旨在促進房屋市場的合理利用，鼓勵房源釋出並支持社會住宅的發展。通過新的稅率調整和稅收優惠政策，新竹市希望能夠更有效地激勵多屋族投入公益出租人或社會住宅市場，進一步提升租屋家庭的生活質量。希望各位房東能夠利用這些政策優惠，積極參與房屋市場的健康發展，為新竹市的安居計劃貢獻一份力量。

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圖片來源:維基百科