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在公司出售不動產的過程中，房地合一稅的申報是企業必須謹慎對待的稅務環節。財政部高雄國稅局近日提醒企業，雖然出售不動產時可以扣除取得成本及相關費用，但在費用的認定上必須格外小心，以避免影響申報結果並引發補稅風險。正確計算應納稅額的基礎在於明確的課稅所得計算，這包括成交價減去可認列的取得成本與相關費用。企業在這個過程中需要了解哪些費用可被認列，並注意避免常見的錯誤，如將日常營業費用或持有期間的稅費錯誤列入。適當的費用認列不僅影響稅負，還關係到企業的合規經營。因此，企業應保持完整的文件紀錄，並在不確定的情況下尋求專業的稅務建議，以降低潛在的風險。

公司出售不動產的房地合一稅申報注意事項

財政部高雄國稅局近日提醒企業，在計算房地合一稅時，出售不動產時可扣除取得成本及相關費用，但需特別注意費用的認定，以免影響申報結果，導致補稅風險。

一、申報房地合一稅須知

當營利事業出售適用房地合一稅制的房屋和土地時，計算應納稅額的方式為：將課稅所得乘以適用稅率。課稅所得則是用成交價減去取得成本及相關費用。如何認列成本與費用，直接影響應繳稅額的高低。

(一) 應納稅額的計算方式

當營利事業出售適用房地合一稅制的房屋和土地，計算應納稅額的基本公式為：

$$\text{應納稅額}=\text{課稅所得}\times \text{適用稅率}$$

(二) 課稅所得的計算

課稅所得的計算過程如下：

$$\text{課稅所得}=\text{成交價}-\text{取得成本}-\text{相關費用}$$

• 成交價：指不動產實際出售的價格。
• 取得成本：包括購買不動產所支付的所有必要費用。
• 相關費用：指為了完成交易而必須支付的費用。

(三) 取得成本的認列

取得成本是計算課稅所得的基礎，包含以下項目：

• 購買價格：購買不動產的實際支付金額。
• 契稅：購買時需支付的法律稅費。
• 印花稅：交易文件所需的稅費。
• 代書費：委託代書處理法律文件的費用。
• 仲介費：若透過仲介出售，則需支付的佣金。

這些成本在計算課稅所得時均可被認列。

(四)相關費用的認列

除了取得成本外，相關費用同樣影響課稅所得的計算。合法的相關費用可能包括：

• 廣告費：為了促進銷售所支出的廣告開支。
• 清潔費：在出售前進行的物業清潔所需的費用。
• 搬運費：搬遷財物時所需的費用。
• 規費：因交易需要支付的其他法定費用。

注意：並非所有費用都能被認列。例如，持有期間的房屋稅及地價稅通常不被視為可扣除的相關費用。

(五) 稅率的適用

根據持有期間及其他相關條件，房地合一稅的稅率會有所不同。一般來說：

• 持有不動產超過兩年，稅率較低。
• 持有不動產未滿兩年，稅率較高（例如45%）。

這意味著，持有期間的長短將直接影響最終的稅額，企業在出售前需考慮這些因素。

(六) 影響應繳稅額的因素

正確認列取得成本及相關費用是降低應繳稅額的關鍵。若企業錯誤地將不符合認列條件的費用計入，將導致課稅所得的增加，進而增加稅負。常見的錯誤包括：

• 錯將日常營業費用列為交易費用。
• 錯誤理解哪些費用可被認列，造成不必要的補稅風險。

二、五種常見錯誤費用

高雄國稅局指出，以下五類費用在申報時無法認列為扣除項目：

(一)房屋稅

1.定義：房屋稅是持有房屋期間需要支付的地方稅。

2.為何無法認列：

• 房屋稅是與不動產持有相關的費用，而非交易過程中產生的必要支出。因此，無法將其視為交易成本或相關費用。

3.影響：

• 企業如果將房屋稅列為可扣除項目，會導致課稅所得的不當降低，進而影響應繳稅額的準確性。

(二)地價稅

1.定義：地價稅是基於土地持有價值計算的稅費。

2.為何無法認列：

• 與房屋稅相似，地價稅也是在不動產持有期間產生的費用，並不直接與交易行為相關，因此不符合認列條件。

3.影響：

• 錯誤列報地價稅將導致國稅局調整課稅所得，最終可能會造成補稅的情況。

(三) 管理費

1.定義：管理費通常是指日常管理及維護不動產所需的費用。

2.為何無法認列：

• 管理費用屬於日常經營的支出，而非與不動產交易直接相關的費用，因此不符合可扣除的範疇。

3.影響：

• 將管理費用列為交易相關費用可能會影響整體稅務負擔，並增加後續稅務檢查的風險。

(四) 折舊費用

1.定義：折舊是指企業對固定資產（如不動產）的價值減少進行的會計處理。

2.為何無法認列：

• 折舊費用不符合“交易必要性”的要求。它是基於持有期間的會計處理，並不涉及實際支付的現金流。

3.影響：

• 誤將折舊費用列為可扣除項目將導致不正確的課稅所得計算，進而影響應繳稅額。

(五) 營業費用

1.定義：營業費用是指企業在經營活動中所產生的各項支出。

2.為何無法認列：

• 雖然營業費用是企業運營的一部分，但這些費用與不動產的出售並無直接關聯，故不應被視為交易的必要費用。

3.影響：

• 錯誤地將營業費用計入不動產交易成本可能會導致稅務上的誤解，甚至引發補稅的情況。

這些費用即使在申報時列出，也無法被國稅局認可，將影響整體稅額計算。

三、認列必要費用的正確方法

在認列交易所需的費用時，企業應提供相應的證明文件，包含廣告費、清潔費、搬運費及規費等可被認列的必要費用。這些費用必須是基於交易所支付的，才能被扣除。

(一) 必要費用的定義

必要費用是指在房地產交易過程中直接產生的費用，這些費用需與交易有直接關聯，並且在計算課稅所得時可以作為扣除項目。常見的必要費用包括：

• 廣告費：用於促銷房地產的支出。
• 清潔費：在交易前對房地產進行清潔的費用。
• 搬運費：搬遷物品或設備所產生的費用。
• 規費：相關行政手續或申請所需支付的費用。

(二)提供證明文件

在認列這些必要費用時，企業必須能夠提供相應的證明文件，以證明這些費用的真實性及必要性。文件可包括：

• 發票或收據
• 服務合同
• 付款證明

這些文件不僅能夠支持費用的合法性，還能幫助企業在國稅局的查核過程中有效證明其申報的正確性。

(三) 實例分析：甲公司的案例

假設甲公司在2022年出售於2021年取得的房屋及土地，具體數據如下：

• 成交價：29億元
• 取得成本：27億元
• 申報的必要費用：1.1億元
• 計算出的交易所得：9,000萬元

然而，在國稅局查核時，發現甲公司誤將500萬元的營業費用及10萬元的房屋稅列為交易費用。這樣的錯誤導致國稅局剔除不合規的費用，最終造成以下影響：

• 調增房地交易所得：510萬元（500萬元營業費用 + 10萬元房屋稅）
• 補稅金額：229.5萬元

(四) 教訓與建議

這個案例突顯出企業在申報房地合一稅時，必須正確識別哪些費用是可以認列的。以下是一些建議，以避免類似問題發生：

• 清楚區分費用：在記錄和報告費用時，確保清楚區分交易相關費用與日常經營費用。
• 保持完整的文件記錄：定期整理和保存所有與交易相關的發票、收據及合約，為可能的查核做好準備。
• 諮詢專業意見：在不確定的情況下，尋求稅務專業人士的幫助，以確保申報的正確性與合法性。

四、取得成本的範圍

根據國稅局的解釋，取得成本包括購入不動產前的必要花費，如契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費等。此外，取得後進行的增置、改良或修繕費用，若能增加房屋的價值或效能，也可計入成本。

(一) 取得成本的基本組成

取得成本的基本組成包括以下幾類費用：

• 購入不動產的價格：這是指企業在購買不動產時所支付的金額。

• 必要的前期費用：在購入不動產之前，企業需支付的相關費用，具體包括：

  • 契稅：在不動產交易中，根據交易價格或公告現值計算的稅款。
  • 印花稅：與不動產買賣相關的文書需繳納的稅款。
  • 代書費：委託代書辦理不動產交易過程中的費用。
  • 公證費：涉及不動產交易文件的公證所需支付的費用。
  • 仲介費：如果透過仲介公司進行不動產交易，則需支付的仲介服務費。

(二) 後期增置、改良或修繕費用

在取得不動產後，企業如果進行了增置、改良或修繕，且這些行為能夠顯著提升不動產的價值或效能，則相關費用也可以計入取得成本。這些費用必須符合以下條件：

• 提升價值：費用應能夠實質上增加不動產的市場價值，而非單純的維護或修復。

• 持續效用：支出應當能夠延長不動產的使用壽命或提升其功能。例如，結構性改建或增建物件（如陽台、車庫等）都可能被認定為有效的改良。

(三) 具體範例

例如，假設甲公司以3億元購入一棟房屋，並在交易過程中支付了以下費用：

• 契稅：1,500萬元
• 印花稅：300萬元
• 代書費：200萬元
• 仲介費：500萬元
• 在取得後，甲公司又進行了1000萬元的結構改良，增加了房屋的使用面積。

根據以上信息，甲公司的取得成本計算如下：

• 購入價格：3億元
• 前期費用總和：1,500萬元 + 300萬元 + 200萬元 + 500萬元 = 2,500萬元
• 增置改良費用：1,000萬元

總取得成本 = 3億元 + 2,500萬元 + 1,000萬元 = 3.25億元

(四) 注意事項

在計算取得成本時，企業需要特別注意以下幾點：

• 保持透明度：所有的費用應該有明確的證明文件，以便在稅務查核時能夠提供支持。
• 區分必要與非必要支出：並非所有的修繕費用都可以計入取得成本，企業應明確界定哪些支出屬於必要的增值改良。
• 及時更新：在不動產持有期間，若進行了進一步的改良或增置，應及時將這些費用納入成本考量，以獲得更準確的稅務計算。

五、注意事項

(一)正確計算應納稅額

1. 課稅所得計算：
   • 應確保成交價、取得成本及相關費用的數據準確無誤，這將直接影響應納稅額。
2. 明確稅率適用：
   • 根據持有期間（超過或不足兩年）選擇合適的稅率，這對最終稅額有直接影響。

(二)正確認列取得成本與相關費用

1. 取得成本的項目：

   • 確認可認列的項目包括購買價格、契稅、印花稅、代書費及仲介費等，並收集相應的證明文件。

2. 相關費用的範圍：

   • 僅將與交易直接相關的費用列入，如廣告費、清潔費、搬運費及規費，持有期間的房屋稅和地價稅則不能列為扣除項目。

(三)避免常見的錯誤

1. 注意五類不可認列費用：

   • 切勿將房屋稅、地價稅、管理費、折舊費用及日常營業費用誤列為可扣除項目，以免增加課稅所得，導致補稅。

2. 保持費用分類清晰：

   • 確保交易相關費用與日常經營費用區分清楚，避免混淆。

(四)準備充分的證明文件

1. 保存所有支出的憑證：

   • 包括發票、收據、服務合同等，這些文件在稅務查核時至關重要，可以支持申報的正確性。

2. 定期整理文件：

   • 定期檢查和整理相關文件，以備隨時查閱，並避免遺漏關鍵文件。

(五)諮詢專業人士

1. 尋求專業建議：

   • 在申報前諮詢稅務專業人士，特別是在不確定的情況下，能幫助企業避免潛在的錯誤。

2. 定期更新稅務知識：

   • 了解最新的稅務法規和政策變動，以保持申報的合規性。

六、結論

在公司出售不動產時，了解房地合一稅的申報規定及費用認列方式至關重要。透過正確的費用認列與充分的證明文件，企業可以有效降低稅務風險，確保合規經營。若有任何疑問，建議諮詢專業稅務顧問，以獲得更詳細的指導。

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圖片來源:圖精靈