最新消息信貸政策新篇章：台灣房市的挑戰與機會
次閱讀
2024年9月19日，央行推出第七波選擇性信用管制並調升存準率，這一系列措施被認為是台灣住宅市場史上最嚴格的管制。專家預測，未來半年至一年內，市場將面臨量縮與價漲的雙重挑戰，尤其對於不同購屋族群的影響明顯分化。換屋族、多屋族及小建商面臨資金緊縮的壓力，被視為「三怕」族群，必須應對更加不利的融資條件。而首購族、現金族及商用置產族則因政策優勢而相對不受影響，形成「三不怕」的對比局面。這一政策的實施不僅重塑了市場競爭格局，也使得房價壓力和市場預期的變化成為未來的焦點。隨著各族群的不同需求與挑戰，房地產市場的未來充滿不確定性，亟待深入探討和應對策略。
央行第七波信用管制：房市面臨新挑戰
央行於19日推出第七波選擇性信用管制，並調升存準率，此次措施被專家視為對台灣住宅市場史上最嚴格的信用管制。未來半年至一年內，一手與二手房市場預期將面臨量縮與價漲的局面。根據分析，房貸市場將主要惠及首購族群，其他購屋者將變得更加審慎。
一、三怕三不怕的族群影響
此次管制對不同族群的影響差異明顯。換屋族、多屋族及小建商被列為「三怕」，因為銀行緊縮放款使得不動產融資條件變得不理想。尤其是換屋族需「先賣後買」，這無疑增加了他們的資金壓力。
相比之下，青安族、現金族及商用置產族則屬於「三不怕」。首購族因為享有優先貸款資源，而現金購屋者則完全不受貸款限制。商用置產族在政策下也能繼續維持購屋步調，尤其隨著台商資金的解禁，企業投資的潛力依然可期。
(一) 三怕的族群
1.換屋族： 換屋族面臨的最大挑戰在於「先賣後買」的要求。由於銀行緊縮放款，許多換屋族在名下已有房產的情況下，難以獲得新屋的寬限期，這迫使他們在出售舊屋後，才能進行新屋的購置。這一過程不僅影響到他們的資金周轉，也增加了市場的不確定性，因為在等待賣出舊屋的期間，可能會失去新屋的購買機會。
2.多屋族： 擁有多套房產的族群同樣受到影響。這些投資者在面對更加嚴苛的貸款條件時，將不得不重新評估其資產配置。許多多屋族可能會考慮出售部分房產以降低財務負擔，但在當前市場環境下，房價漲幅可能使他們難以以理想價格賣出。
3.小建商： 對於小型建商而言，資金的緊縮將使得融資變得更加困難。這些建商通常依賴銀行貸款來進行土建融，若銀行貸放資金減少，將直接影響他們的開發計劃和資金流動性，可能導致項目延誤或甚至停工。
(二) 三不怕的族群
1.青安族： 新青安政策為首購族提供了更為友善的貸款環境。這些購屋者因享有優先貸款資源，因此在政策實施後，他們的購屋計劃相對不受影響。即使市場環境變化，他們依然能夠較為順利地獲得所需資金，實現購房夢想。
2.現金族： 現金購屋者不受貸款限制，這使得他們在市場變動中具備了更大的靈活性。這部分族群在進行交易時，不必擔心資金來源問題，能夠快速完成交易，反而在市場不確定性增加的情況下，可能會尋找更多的投資機會。
3.商用置產族： 商用置產族在政策影響下依然可以保持其購屋步調。尤其隨著台商資金的解禁，企業對於投資廠房和商用不動產的需求可能會進一步上升。他們在這波政策中能夠維持相對穩定的投資策略，進一步推動商用市場的發展。
二、房價與市場預期
根據業界觀察，住宅市場房價未來將易漲難跌。雖然政策守護首購族的貸款資源，但預售屋的需求強勁，將在接下來的半年到一年中持續推高房價，形成「量縮價漲」的趨勢。此外，購屋者的預期心理將變得更加審慎，預示著市場將回歸剛性自住需求。
(一) 房價的上升壓力
1.預售屋需求強勁： 預售屋市場的需求持續旺盛，尤其是在限貸政策下，首購族和剛需族群依然對購屋抱有期待。由於政府為首購族提供優先的貸款資源，這使得購屋者的進場意願提升，進一步推動預售屋的銷售量。因此，隨著購屋需求的增強，房價在短期內將繼續上升。
2.量縮價漲的趨勢： 隨著央行的信用管制政策實施，市場上的資金流動性將受到限制，導致交易量減少。然而，儘管交易量下降，因需求強勁，房價仍可能持平或上漲，形成所謂的「量縮價漲」現象。這意味著在市場環境不利的情況下，房價依然能保持上行壓力。
(二) 購屋者的預期心理
1.審慎的市場情緒： 在新政策影響下，購屋者的心理預期將變得更加謹慎。隨著融資條件的收緊，許多潛在買家可能會選擇暫緩購房計劃，以觀望市場走勢和政策變化。這種觀望情緒可能導致市場流動性進一步減少，並在短期內影響成交量。
2.回歸剛性自住需求： 未來幾個月，隨著市場的不確定性增加，購屋者將更重視自住需求，回歸到「剛性自住」的購房取向。這種回歸意味著投資性購房的比例可能下降，而以自住為目的的購房將成為主流。這一轉變將促使市場更加穩定，但同時也可能使得某些投資者感到失望。
三、中小型建商面臨困境
調高存準率意味著銀行可運用的資金將減少，這對建商尤其是中小型建商而言，將構成更大的挑戰。隨著土建融利率可能上升，這些建商的融資困難將加劇，可能導致市場中的小型業者逐步退出。
(一) 資金緊縮
存準率上升的影響：
- 存準率是央行要求商業銀行保持的準備金比例，當存準率上升時，銀行可用於放款的資金減少，這直接影響銀行的放貸能力。
- 銀行在放款時需要保持更多的資金以符合準備金要求，從而使得其放款的靈活性降低，尤其是對於風險較高的融資申請，例如中小型建商的貸款。
中小型建商的挑戰：
- 中小型建商通常依賴銀行貸款進行項目開發。隨著融資條件變得嚴格，這些建商在獲取資金時將面臨更大的困難。
- 資金的緊縮將導致建商無法按計劃推進開發項目，可能出現項目延遲或停滯的情況，這不僅影響建商的營運，更可能導致已經承諾的交屋期無法如期完成，損害買家的信心。
市場競爭的變化：
- 隨著中小型建商的資金流動性降低，大型建商因資金實力雄厚，將在市場競爭中佔據優勢，進一步壓縮中小型建商的生存空間。
- 這可能導致中小型建商逐漸退出市場，造成市場競爭的集中，進而影響整體房地產市場的多樣性。
(二) 土建融利率上升
融資成本的增加：
- 隨著央行的政策影響，土建融的利率預期上升，這意味著中小型建商在借款時將面臨更高的利息成本。
- 對於資金本就有限的小型業者而言，這種成本增加可能使得許多原本可行的開發項目變得不再可行。建商必須重新評估其項目可行性，以確保在利率上升的情況下仍能獲得合理的投資回報。
影響現有項目的盈利能力：
- 高融資成本將直接影響建商的利潤空間，尤其是對於那些利潤本就微薄的中小型建商。當利息支出增加時，建商需要增加銷售價格以保持利潤，這可能進一步抑制市場需求。
- 在市場已經處於壓力之下的情況下，若建商無法有效控制成本或提升銷售價，將可能導致虧損，甚至出現破產風險。
長期發展的風險：
- 如果中小型建商無法應對上升的融資成本，將可能導致長期的市場結構性問題，包括市場供應減少、價格上漲和住宅供給不足。
- 此外，市場上缺乏多樣化的建商也會使得消費者選擇減少，進一步影響整體市場的健康發展。
(三) 市場競爭加劇
融資環境收緊的背景：
- 央行提高存準率和信用管制政策使得資金供應緊縮，銀行在放款時更加謹慎，尤其對於中小型建商的貸款申請。
- 這使得市場上的資金流動性下降，進一步加劇了建商之間的競爭。
大型建商的優勢：
- 大型建商通常具備更強的資金實力，能夠更好地吸納資金流動性降低的影響。他們能利用自身的財務優勢，更容易獲得融資，甚至能夠承受更高的借貸成本。
- 此外，大型建商在品牌知名度、項目開發經驗和市場渠道方面也擁有明顯優勢，這使得他們在市場推廣和銷售方面能夠獲得更好的結果。
中小型建商的劣勢：
- 隨著融資環境的收緊，中小型建商在資金獲取上變得更加困難，且受到的資金限制更加嚴重。他們面臨的風險包括無法順利推進開發項目、增加的融資成本以及市場需求減少。
- 這些挑戰可能導致中小型建商在競爭中逐漸被邊緣化，無法有效參與市場。
市場結構的變化：
- 競爭的集中化將使得市場結構發生變化，可能導致少數大型建商主導市場，從而減少市場的多樣性。
- 這種集中化不僅影響消費者的選擇，還可能使得市場價格更具波動性，增加了消費者面對價格上漲的風險。
(四) 退出市場的風險
持續的市場不確定性：
- 在融資環境不佳和市場需求不穩定的背景下，中小型建商面臨的經營壓力將不斷增加。
- 若情況持續惡化，中小型建商可能無法承擔日益增加的融資成本，進而影響到他們的流動性和經營能力。
經濟壓力導致的退出：
- 高額的融資成本和減少的資金流入將使得中小型建商的營利空間變得越來越狹窄，最終可能迫使他們選擇退出市場。
- 退出市場的風險不僅影響單一企業，還可能對整個行業造成連鎖反應，進一步降低市場競爭力。
對市場的長期影響：
- 中小型建商的退出將削弱市場的多樣性，降低創新能力和市場靈活性，並導致房地產市場的供應短缺。
- 長期而言，這將對房地產市場的健康發展造成不利影響，包括價格上漲和供需失衡，最終影響消費者的利益。
消費者選擇的減少：
- 中小型建商的減少將限制市場上的產品多樣性，消費者在選擇上將面臨困難，特別是在某些特定類型的住宅或商業不動產需求上。
- 此外，市場上只有大型建商主導時，消費者的議價能力將會降低，可能導致價格上升。
四、未來展望：央行第七波信用管制下的房市挑戰
隨著央行於19日推出第七波選擇性信用管制及調升存準率，台灣房市將面臨前所未有的挑戰。根據專家分析，未來半年至一年內，房地產市場將出現量縮與價漲的現象，並且不同族群的影響將進一步明顯化。
(一)購屋族群的分化
此次管制將導致市場出現「三怕三不怕」的族群劃分：
三怕族群（換屋族、多屋族、小建商）將因資金緊縮面臨更大的挑戰。換屋族在「先賣後買」的政策下，將面臨資金流動性困境，影響購屋決策。多屋族則需重新評估資產，可能面臨售屋困難。小建商則在融資環境惡化的背景下，面臨項目延遲甚至停工的風險。
三不怕族群（青安族、現金族、商用置產族）則受益於新政策。青安族因擁有優先貸款資源，其購房計劃不受影響。現金族則可快速交易，增加靈活性。商用置產族隨著企業資金解禁，將繼續推動市場發展。
(二)房價趨勢與市場心理
根據市場觀察，未來房價將易漲難跌，形成「量縮價漲」的局面：
預售屋需求持續強勁，雖然政策影響整體資金流動性，但首購族的進場意願依然高漲，將進一步推動房價上升。
購屋者的心理預期將變得更為審慎。許多潛在買家可能選擇觀望，這一現象將影響成交量，但同時也促使市場更回歸到剛性自住需求，穩定性有望提升。
(三)中小型建商的未來挑戰
調高存準率將對中小型建商構成重大挑戰：
資金緊縮及融資成本上升。隨著銀行放款的靈活性降低，中小型建商將面臨資金獲取困難，這將直接影響其開發計劃，導致項目延誤或停工。
市場競爭加劇。大型建商因資金實力更強，將在競爭中占優，進一步壓縮中小型建商的生存空間。若情況持續惡化，許多小型建商可能選擇退出市場，對整體房地產市場的多樣性構成威脅。
五、買房的建議：應對央行第七波信用管制
在央行推出第七波選擇性信用管制之後，台灣房市將面臨新的挑戰與變化。對於考慮購房的買家，尤其是首次購房者，以下幾點建議可幫助您更好地適應這一新環境。
(一)了解市場動態
量縮與價漲的趨勢：未來半年至一年內，房地產市場預期將出現量縮與價漲的現象。這意味著雖然市場上的交易量可能減少，但需求仍然強勁，特別是在預售屋市場中。買家應該關注市場動態，特別是在新屋與二手房的價格走勢。
審慎的購屋預期：在新政策下，許多潛在買家可能會選擇觀望，這可能導致市場流動性進一步減少。因此，買家在做出購買決策時，應該考慮到市場的不確定性。
(二)針對自身狀況選擇合適的策略
首購族應抓住機會：如果您是首次購房者，則可利用央行為您提供的優先貸款資源。建議提前準備好所需的文件和資金，並尋找合適的房源，以便在市場出現機會時迅速行動。
考慮自住需求：隨著市場向「剛性自住需求」回歸，買家應重視自己的實際需求而非投資收益。購房時要考慮到地點、生活機能及未來發展潛力，以便選擇一個能夠長期滿足您需求的房產。
現金購房者的靈活性：如果您具備現金購房能力，這將使您在競爭中擁有更大的靈活性。在這樣的市場環境中，現金購房者能夠快速完成交易，並尋找合適的投資機會。
(三)適當調整資金規劃
資金準備：由於銀行放貸條件的收緊，購房者應提前規劃好資金來源，並考慮可能的資金需求變化。特別是換屋族，應確保在賣出舊房產後有足夠的資金購買新房。
評估財務負擔：在購房前，建議詳細評估自己的財務狀況，特別是月供壓力及潛在的其他支出。在這種高壓環境中，選擇合適的貸款方案和還款計劃至關重要。
(四)專業諮詢與市場研究
諮詢專業人士：在進行重大購房決策前，建議尋求專業的房地產顧問或金融顧問的建議。他們能提供市場分析和資金運用的專業意見，幫助您作出明智的決策。
持續關注市場資訊：定期關注房地產市場的新聞和分析報告，了解政策變化及市場趨勢，這有助於您在適當時機做出購買決策。
六、總結
央行的第七波信用管制對台灣房地產市場帶來了深遠的影響。雖然短期內可能保護首購族，但長期來看，市場的整體狀況仍需密切關注，特別是對於其他購屋族群及建商的影響，將可能在未來一年內逐步顯現。
相關連結
圖片來源:LovePIK
