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台灣房市近期受到央行政策的重擊，引發了一波「金龍海嘯」效應。央行總裁楊金龍上月19日重拳打擊投資客與投機者，推出史上最嚴的限貸令，不僅調降第二屋、第三屋的貸款成數，更重新定義首購族，這一舉動對成屋市場帶來了顯著的影響。然而，真正有購屋需求的換屋族、繼承者卻也無辜被波及，未來需要更謹慎的資金規劃。

金龍海嘯來勢洶洶！換屋族、繼承者如何應對央行新限貸令？

央行政策重拳出擊 打擊投資與投機客

第三季的央行理監事會議後，楊金龍強調，要給投資客一個教訓。隨著央行調降第二屋、第三屋及高總價住宅貸款成數，購屋市場率先感受到「金龍海嘯」的衝擊。特別是六都建物的移轉棟數，9月較8月的民俗月縮減近10%，台北與台南更寫下今年單月的次低量。

第三季打炒房政策，加深了民眾的觀望情緒，預計第四季「金龍海嘯」將進一步發酵，房市買氣將進一步收縮。去年受「新青安」政策的拉抬，第四季的高基期使今年負成長的可能性相當高。

樂屋網數據顯示 房市降價潮開始蔓延

根據樂屋網統計，2024下半年降價待售物件數量增幅顯著，截至9月26日，共有11,186件物件下調開價，增幅達23.57%。其中高雄市2536件最多，新北市次之，台中也有近2,000件房屋降價。這一數據顯示房市風向的急遽降溫。

南部的高雄因資金炒作過熱，房市修正最為顯著，而北部的新北市量增最明顯，交易量體較大，跌幅也相對更大。這意味著房市中的賣壓逐漸加重。

換屋族、繼承者如何應對「金龍海嘯」？

受衝擊的三大族群 換屋族最受影響

本次限貸令對於有換屋需求的換屋族、繼承者以及類首購族影響尤甚。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，這三大族群的購屋策略可能需要重新調整。

• 換屋族：如果採取先買後賣策略，第二屋貸款成數大幅下降至五成，讓換屋過程更加困難。
• 繼承者：繼承者因多數持有部分持分產權，無法被視為首購，貸款條件受限且無寬限期。
• 類首購族：這類人群多為在北部工作的南部有房人士，無法享受「新青安」的優惠，也無寬限期，面臨更高的購屋門檻。

資金佈局策略 建議「先賣後買」

現階段的資金佈局必須更加謹慎。換屋族若有剛性需求，可以考慮「先賣後買」的策略，避免因貸款條件收緊而陷入困境。夫妻間的贈與方式也可以創造出更多貸款空間，但需小心市況變動，尤其是賣不掉或賣不到理想價格的風險。

央行也開放了人道走廊，讓先買後賣的換屋族可以簽署切結書，但實際效果有限，因為銀行並不一定會接受切結書。

繼承者的應對之道 贈與與移轉產權

繼承者在面對央行限貸令時，也有一些策略可以考慮，繼承者可以將持有的部分產權贈與或移轉給家人，這樣可以避免陷入非首購貸款限制。此外，小型區域性金融機構如信用合作社，可能仍會提供較寬鬆的貸款條件。

專業建議：自住購屋客該如何把握時機？

房市趨勢變化 量增價穩正是看房時機

對於名下無房的自住購屋者，現階段正是看房和購屋的好時機，隨著投資客的退場，房市的剛性需求逐漸回歸，消費者可以更加從容地比較市場上的選擇。

無論是中古屋或新成屋的委售量增多，都有利於自住買家選擇更具性價比的房源，消費者不必急於出手，可以多看多比較，修正自身的需求並做出最合適的購房決策。

營造成本推升 难见房市价格大幅回落

儘管央行的調控措施意在穩定房市，但台灣的經濟基本面仍然強勁，尤其是科技產值動能強大，加上營造成本高漲，使得新建案價格下跌的空間有限。因此，雖然限貸令影響了一部分投資客，但自住購屋需求仍然存在。

結論

「金龍海嘯」下，房市買氣提前降溫，但對於真正有購屋需求的換屋族、繼承者與自住客，現階段正是重新規劃資金、把握購房機會的好時機。透過靈活的資金佈局和謹慎的房市觀察，這些族群仍有機會在風暴中穩住腳步。

圖片來源:地產天下