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隨著台灣房地產市場的變化，特別是在預售屋交易的頻繁情況下，財政部北區國稅局於110年4月28日修正的所得稅法第4條之4第2項，對於個人出售預售屋的所得稅申報規定做出了新的要求。自110年7月1日起，個人在交易105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地，將被視為房屋、土地交易，無論是否獲利，都必須在買賣契約簽訂日的次日起算30日內辦理房地合一所得稅申報。本文將深入探討這一新規定的背景、影響以及實務操作的細節。

自110年7月1日起，個人出售預售屋，仍應申報房地合一所得稅

房地合一所得稅的背景

在台灣，房地合一所得稅的主要目的是為了改善房地產市場的透明度，防止短期炒作和價格哄抬。過去，許多投資者利用預售屋的特性，進行短期內的投資和套利，造成市場的不穩定。為了遏止這種現象，政府修訂了所得稅法，明確規定預售屋的交易納入房地合一所得稅的課稅範圍，這對於個人和企業的投資行為將產生深遠影響。

新規定的主要內容

1. 預售屋的定義與範圍

根據最新規定，預售屋是指在105年1月1日後取得的、尚未完成所有權移轉或未取得使用執照的房產。這包括了預售屋的坐落基地。因此，無論是個人還是企業，若進行此類交易，必須依照相關法律進行報稅。

2. 申報義務的明確化

根據修訂後的規定，納稅義務人在簽訂預售屋的買賣契約後，需在次日起算30日內申報房地合一所得稅。這意味著即使在交易中未產生應納稅額，也必須如實申報，以符合法律要求。

3. 罰則的設立

如果未按照規定辦理申報，根據所得稅法第108條之2的規定，將面臨處罰。這樣的措施旨在強化納稅人的遵法意識，降低逃稅行為的發生。

實務操作案例分析

為了幫助納稅人理解新規定的具體操作，以下舉例說明：

案例：甲君的預售屋交易

甲君於109年10月以1,600萬元的價格購買了一棟預售屋及其坐落基地。於111年8月10日，甲君與買方簽訂了買賣契約，出售價格為1,800萬元。需要注意的是，當時該預售屋的主建物尚未完工，尚未領得使用執照。

申報失誤

由於甲君誤認為該預售屋的交易所得屬於所得稅法第14條第1項第7款的財產交易所得，因此未依規定於111年8月11日次日起算30日內辦理房地合一所得稅申報。結果，甲君被查獲，經過核定，需補繳應納稅額並接受罰鍰。

輔導與處理

在發現甲君的申報失誤後，稽徵機關輔導甲君於112年度綜合所得結算申報期間，辦理111年度該預售屋的財產交易所得申報，以便正確補交稅款，減少損失。

房地合一所得稅的申報流程

1. 了解交易的性質

在進行預售屋交易前，納稅人應清楚了解該交易是否屬於房地合一所得稅的課稅範圍。特別是對於在105年1月1日以後取得的預售屋及其基地，必須遵循新的申報規範。

2. 準備申報資料

在簽訂買賣契約後，納稅人需準備以下資料進行申報：

• 買賣契約書影本
• 其他相關文件（如身份證明文件、稅款繳納收據等）

3. 申報時間

根據規定，納稅人必須在簽訂契約的次日起算30日內，向戶籍所在地的稽徵機關辦理申報。這是避免罰則的關鍵。

4. 申報方法

納稅人可選擇線上或線下方式申報。線上申報需透過官方網站進行，線下則需親自到稽徵機關提交資料。

如何計算房地合一所得稅

在計算房地合一所得稅時，納稅人需根據房屋及土地的取得成本、出售價格以及持有期間等因素進行計算。

1. 取得成本

取得成本包括購買價格、相關稅費以及其他必要支出。這些成本將在計算所得時被扣除。

2. 出售價格

出售價格為納稅人出售預售屋時的實際成交價格。若出售價格高於取得成本，即產生應納稅額。

3. 持有期間的影響

持有期間將影響納稅人需繳納的稅額。若持有期間超過一定年限，可能會享受稅率的優惠。

小結

自110年7月1日起，個人出售預售屋的稅務處理變得更加嚴格，必須依據新的房地合一所得稅申報規定進行操作。納稅人應該了解最新的法律要求，確保在交易過程中不會因申報失誤而面臨罰款。此外，了解計算方法和申報流程將有助於避免不必要的損失，保障自身的合法權益。

希望這篇文章能幫助讀者更好地理解與遵循個人出售預售屋的房地合一所得稅申報規定。如有任何疑問，建議諮詢專業的稅務顧問或相關部門，以獲得更具體的指導。