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近年來，台灣房地產市場的熱絡，引發了政府和金融機構對房市過度投機的擔憂，導致中央銀行一再祭出打炒房的信用管制措施，旨在抑制房價。然而，這些政策的實施，不僅影響了投資客，也對自住換屋族帶來了不小的壓力與困境。根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（以下簡稱「房仲全國聯合會」）的最新調查，有過半的民眾認為央行的第七波信用管制措施將有效抑制房價，但同時也有大量的聲音期望政府能提供配套措施，以減少這些政策對換屋族的衝擊，並且對銀行貸款的切結期限提出調整。

央行祭出打炒房措施，換屋族何去何從？政策影響全面解讀

央行第七波信用管制措施的影響

央行的信用管制措施針對不動產市場的過度炒作而設計，旨在透過限制房貸成數、提高自備款比例等手段，打擊炒房行為。然而，這些措施在打擊投資客的同時，也無意間波及了自住換屋的民眾。特別是針對換屋族的政策，央行認為，給予換屋族一年時間來完成房屋置換的期限已經相當足夠，若延長至兩年，則可能被視為投資行為，這使得換屋族在政策下備感壓力。

換屋族的困境

在房市景氣趨緩、房屋交易速度放緩的情況下，央行對換屋族設下的「先買後賣」的房貸申請切結期限，無疑讓許多換屋民眾面臨難題。根據房仲全國聯合會的調查，延長換屋族的貸款切結期限至兩年，是民眾最為期盼的配套措施。這主要基於兩大原因：

1. 景氣趨緩下的交易延長
   隨著房市熱潮的退燒，房屋交易的去化時間明顯拉長，這意味著許多民眾在換屋過程中，面臨無法及時賣出舊屋的壓力。一年時間對於許多換屋族而言並不足以完成「賣舊買新」的過程，特別是在一些需求量較低的地區，房屋銷售的時間甚至可能拉長至數月甚至一年以上。

2. 銀行審核流程延長
   近年來，銀行對於房貸審核的標準變得更加嚴格，審核過程以及放款的時間均有所延長，從過去的數週變成現在的1至3個月不等。這進一步加劇了換屋族在有限時間內完成房屋置換的困難，導致他們面臨更大的財務壓力。

因此，許多民眾呼籲央行應重新檢視市場現況，並考慮延長換屋族的切結期限至兩年，以提供他們更靈活的空間來完成房屋交易。

房仲全國聯合會的調查結果

根據房仲全國聯合會於2023年9月27日至9月30日期間進行的網路民調，總計回收了1,571份有效問卷，揭示了台灣民眾對於央行信用管制措施的看法與期待。調查顯示，超過五成的受訪者支持延長換屋族貸款切結期限至兩年，這也反映了許多換屋族在當前政策下的無奈與需求。

民眾期盼的配套措施

在此次調查中，民眾最期待的配套措施之一就是延長「先買後賣」的貸款切結時間至兩年，這一措施得到超過50%的支持。此外，民眾對於其他配套措施也提出了建議：

1. 排除既有法律保障或政策推動的不動產
   40%以上的受訪者認為，政府應該排除如繼承、都市更新、土地持分等依法既有保障的不動產，這些類型的房產並不屬於炒房範疇，不應受到信用管制的限制。

2. 針對長期持有的第二屋做出排除
   調查中有29%的受訪者認為，政府應排除持有六年以上的第二屋，這些房產並非短期投資，而是長期持有的財產，應該區分投資客與長期持有者之間的差異，避免誤傷無辜。

換屋需求日益迫切

調查也顯示，在受訪者中，有42.7%表示可能在2024年底前考慮購買房產，而47.4%則認為自己不會出手。值得注意的是，換屋族占了購屋目的中的37.4%，僅次於首次購屋的49.8%。這顯示出換屋需求在市場中仍然占有相當比例，尤其是台灣超過30年以上屋齡的房屋比例高達51%，即每兩戶住宅中就有一戶是老房子，老舊房屋的翻新或置換成為民眾的迫切需求。

換屋族的訴求與政府的應對

房仲全國聯合會理事長王瑞祺指出，換屋族的需求應受到政府的重視，特別是在面對老屋比例日益攀升的情況下，許多民眾迫切需要更新自己的居住環境。台灣的住宅市場雖然因房價高漲導致許多民眾無法輕易進入，但對於換屋族來說，他們的需求不應該被過度的政策管制所忽視。

王瑞祺也強調，除了延長貸款切結期限外，政府應考慮更全面的政策調整，避免將換屋行為與投資炒作行為混為一談。他認為，換屋族並非投資者，而是有實際居住需求的民眾，他們的購屋行為應被視為改善居住品質的正當需求，而非炒作房市。

未來展望與建議

隨著房市調控政策的不斷加碼，換屋族無疑成為了這波政策浪潮中的受害者之一。儘管央行的信用管制措施對於打擊房市炒作有其必要性，但政策制定者應在打擊投機行為的同時，區分自住換屋與投資炒房之間的差異，避免無辜的換屋族受到不必要的影響。

建議一：延長換屋族的貸款切結期限

目前，許多換屋族面臨著房市去化時間拉長以及銀行審核放款周期延長的困境，這使得一年期限變得非常緊迫。因此，建議政府和央行考慮將貸款切結期限延長至兩年，讓換屋族有更多時間進行房屋置換。

建議二：針對特定情況的房產進行政策排除

除了延長貸款期限外，政府應考慮針對特定情況的房產，如繼承、不動產重整（如都市更新）等，進行政策排除。這些房產類型不屬於投資炒作範疇，不應受到嚴格的信用管制限制。

建議三：提升銀行審核與撥款效率

銀行對房貸的審核過程及撥款時間的延長，進一步加劇了民眾的換屋壓力。因此，建議金融機構在進行房貸審核時，應提升審核效率，並縮短撥款時間，讓換屋族能夠更順利地完成交易。

結語

央行打炒房的政策初衷是抑制房價過度上漲，維護市場穩定，這點無可厚非。然而，政策在實施的過程中，必須充分考慮到民眾的實際需求，特別是那些並非投機炒作的自住換屋族群。他們的需求不應該在打擊炒房的過程中被忽視，政策應該有更多的彈性和包容性，以滿足不同類型購屋者的需要。在未來的房市調控中，央行和政府有責任與民眾同心協力，找出平衡市場穩定與保障自住需求之間的最佳解決方案。