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房地合一稅制自2016年上路後，為房地產交易帶來了重要變革。財政部台北國稅局表示，民眾在出售適用房地合一稅制的不動產時，可把握「自住優惠」機會，不僅能享有400萬元的免稅額，超過免稅額的部分還可以享受10%的優惠稅率。然而，要想適用這一優惠政策，必須同時滿足三個關鍵條件。接下來，我們將詳細介紹這三大條件，並解釋房地合一稅制如何運作，以及如何避免常見的誤解。

房地合一自住優惠稅制：三大條件助你省稅

什麼是房地合一稅制？

房地合一稅制是為了整合房屋和土地交易的課稅方式而設立，旨在防止短期投機炒房，穩定房市價格。該制度將房地產交易所得納入個人綜合所得稅，根據持有期間長短和交易所得來計算稅額。稅率隨著持有房地產的時間而有所不同。具體來說，持有時間越短，稅率越高：

• 持有2年內轉售，稅率為45%。
• 持有2至5年內轉售，稅率為35%。
• 持有超過5年，則可享受20%以下的較低稅率。

對於那些有換屋需求或長期自住的民眾來說，這一制度設有「自住優惠」，使符合條件者可以減少納稅負擔。

自住優惠三大條件

根據《所得稅法》規定，民眾若想享有房地合一稅制下的自住優惠，必須同時符合以下三個條件：

1. 戶籍登記與實際居住：持有並居住滿六年

要想享受自住優惠，納稅人本人、配偶或未成年子女必須在房屋內辦理戶籍登記，並且連續居住滿六年。這意味著不僅僅是擁有房產，還要在該房屋中實際居住長達六年。

常見的誤解是，有些民眾認為只要直系血親（如父母或成年子女）設籍即可，但這是不正確的。只有納稅人本人、配偶或未成年子女的戶籍登記滿六年，並且實際居住，才能符合條件。因此，購買房地作為自住用途的家庭應謹慎管理戶籍登記，避免因誤解導致無法享受優惠。

2. 交易前六年內無出租、營業或執行業務使用

房屋必須為純自住使用，未曾出租給他人、未用於營業或執行專業業務。這一條件的目的是確保優惠僅適用於真正自住的情況，防止那些通過出租或商業用途賺取收益的房屋擁有者享受優惠稅率。

換句話說，假如你在出售前六年內將房屋出租或用於商業用途，則無法適用這一自住優惠。因此，出租房屋的業主在出售時，應確認其房屋使用狀態是否符合法規要求。

3. 前六年內未曾申請過自住優惠

為避免重複申請優惠稅率，《所得稅法》還規定，納稅人本人、配偶或未成年子女在出售前六年內未曾使用過房地合一自住優惠稅率。這一條件限制了自住優惠的申請次數，防止納稅人頻繁利用這一優惠來進行多次房產買賣。

若在過去六年內已經適用過自住優惠的房地產交易，則下一次交易時將無法再次享受這一優惠。因此，想要申請優惠的民眾需要合理規劃房地產交易，避免錯過節稅的機會。

案例解析：如何避免失去優惠？

為了更好地理解這些條件，以下是一個具體案例，國稅局提供了這個例子，說明在自住優惠的申請過程中常見的問題。

案例：王先生的自住房地稅務計算

王先生於2017年2月1日以1,200萬元買入一處房屋（稱為A屋），支付契稅及其他必要費用共計20萬元，並與19歲的女兒一同在該房屋內設籍居住。2019年10月1日，王先生因工作需要搬遷至另一處房屋，並遷出戶籍，只留下女兒繼續居住在A屋。隨後，王先生於2023年6月15日以1,800萬元出售A屋，並支付了30萬元的出售移轉費用。

根據國稅局的解釋，雖然王先生持有A屋的時間已超過六年，但由於他本人並未在該房屋內連續居住六年，而女兒在出售時已屬於「成年子女」，因此不符合自住房地稅務優惠的條件。根據稅務計算，王先生的應稅所得為1,800萬元扣除成本1,220萬元（包括契稅及必要費用），再扣除移轉費用及土地漲價總數額50萬元，最終得出500萬元的所得金額。

因為王先生未能符合自住優惠條件，他需按20%的稅率計算稅額，應繳納100萬元的稅款。而如果他符合自住優惠條件，500萬元的所得金額可扣除400萬元的免稅額，剩餘的100萬元僅需按10%的優惠稅率計算，最終只需繳納10萬元的稅款。

啟示

從這個案例中可以看出，對於符合自住優惠條件的正確理解至關重要，特別是在戶籍設立、居住時間和出租使用等方面。民眾在進行房產交易時，應提前了解相關規定，避免在出售房地產後無法享受應有的稅務優惠。

如何避免常見誤解？

國稅局提醒民眾，申請自住優惠時最常見的誤解主要集中在戶籍和居住時間的規定上。納稅人本人、配偶或未成年子女的戶籍必須連續登記六年，並且有實際居住，而直系血親如父母或成年子女並不適用這一規定。這一點經常被忽略，導致部分民眾無法獲得應有的優惠稅率。

此外，民眾還應特別注意房屋的使用情況，確保在交易前六年內未將房屋出租、供營業或用於專業業務使用，否則也將失去優惠資格。

結論

房地合一稅制的自住優惠對於有換屋需求的自住者來說，是一項重要的節稅工具。400萬元的免稅額和10%的優惠稅率，能有效減輕房產交易中的稅務負擔。然而，民眾在申請這一優惠時，必須謹慎遵循三大條件，包括戶籍登記、未出租營業以及前六年未曾使用過自住優惠。了解這些細節並正確申報稅務，不僅能減少稅負，還能避免日後面臨追繳稅款的風險。