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在臺灣，土地交易稅務涉及多個法律條文，尤其對於農業用地的出售是否免納房地合一所得稅，一直是個人與企業經常面對的問題。本文將詳細說明，根據《所得稅法》及《農業發展條例》的相關規定，個人出售農業用地，尤其是出售105年1月1日以後取得的土地，是否有免納房地合一所得稅的可能。

個人出售農業用地是否免納房地合一所得稅的相關規定

房地合一所得稅的基本概念

首先，我們需要了解「房地合一」制度的基本概念。該制度於2016年1月1日正式上路，目的是為了將房屋與土地交易的所得合併計算，並納入所得稅課徵範圍。過去，土地增值稅與房屋交易所得稅是分開課徵的，造成部分投資人透過炒作土地來規避稅賦，導致房市價格上漲。房地合一所得稅的實施，旨在提高交易透明度及減少投機炒作。

農業用地是否適用房地合一制度

《所得稅法》第4條之5第1項第2款規定，符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定的農業用地，可免納房地合一所得稅。然而，並非所有的農業用地交易都適用此條款。這些農業用地的交易對象與用途，將決定是否可以免納稅賦。

農業發展條例的相關規定

根據《農業發展條例》第37條及第38條之1的規定，作為農業使用的土地，在特定情況下，可以申請免徵土地增值稅。這是農業用地所有者最關心的問題之一，尤其當出售土地時，如何減少稅務負擔是許多農地交易中的核心考量。

第37條的規定

《農業發展條例》第37條第1項明確指出：「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」。這表示，若農業用地是出售給自然人（而非公司），並且該土地持續作農業使用，則有機會申請免納土地增值稅。然而，這條文同時也對交易對象有明確的限制，若是出售給公司或法人，則不符合免稅資格。

第38條之1的規定

第38條之1則進一步對於農業用地的使用進行了規範。根據該條文，若農業用地持續作為農業用途並取得地方稅稽徵機關的認可，則該地可以享受免納房地合一所得稅的優惠。

出售對象為公司是否符合免稅條件？

在上述條文中，最為關鍵的條件之一是交易對象的身份。根據財政部高雄國稅局的說明，個人若出售105年1月1日以後取得的農業用地，且該土地符合《農業發展條例》第37條及第38條之1的規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者，其出售土地所得可免納房地合一所得稅。

然而，這裡有一個重要的限制：出售對象必須是自然人。若出售給公司（法人），則不符合免納房地合一所得稅的規定。這是因為公司並非自然人，而《農業發展條例》第37條僅針對自然人作出免稅規定。因此，將農業用地出售給公司，雖然該土地可能符合作農業使用的條件，但由於交易對象非自然人，該交易仍須課徵房地合一所得稅。

農業用地出售後的稅務申報

若農業用地出售給公司，並不符合免稅資格，個人應在土地所有權移轉登記日的次日起算30天內，向申報時戶籍所在地的國稅局進行房地合一所得稅的申報與繳納。這是根據《所得稅法》第4條之5的規定，所有符合房地合一課稅的土地交易，均需在土地移轉後30天內完成申報，以避免延遲申報而被罰款。

如何確認農業用地的免稅資格？

若個人出售農業用地且希望享受房地合一所得稅的免稅待遇，必須同時滿足以下幾個條件：

1. 符合農業發展條例第37條及第38條之1的規定：出售的土地必須是作農業使用，且應持有相應的農業使用證明文件。
2. 交易對象為自然人：土地只能出售給自然人，且不得出售給公司或法人。
3. 取得地方稅稽徵機關的核准文件：必須取得「土地增值稅不課徵證明書」，以確保土地符合免稅條件。

農業使用證明書的取得

在出售農業用地之前，土地所有者應向當地農業主管機關申請農業使用證明書，證明該土地持續用於農業生產。該證明書是免納房地合一所得稅的必要文件之一，且該文件必須經過地方稅稽徵機關的核准。

土地增值稅不課徵證明書的核發

除了農業使用證明書之外，地方稅稽徵機關還會核發「土地增值稅不課徵證明書」，此證明書是確認土地在交易時不須課徵土地增值稅的關鍵文件。需注意的是，土地增值稅的應納稅額為0元並不能取代「不課徵證明書」，因此必須特別向稅務機關申請此項文件，才能完整享有免稅優惠。

若不符合免稅條件該如何應對？

如個人出售的農業用地不符合免納房地合一所得稅的條件（如交易對象為公司），則需按時申報並繳納稅款。根據《所得稅法》的規定，未按期申報房地合一所得稅，將面臨相應的罰款和滯納金。因此，土地出售者應密切留意交易條件和稅務期限，避免延遲申報而產生不必要的財務負擔。

如何計算房地合一所得稅？

房地合一所得稅的計算基礎是土地及房屋的交易所得，即出售價格減去購買成本與相關費用的差額。根據個人的持有年限，稅率有所不同，若持有年限短，稅率較高；持有時間越長，稅率則越低。因此，了解自己的土地持有年限，並計算可能的稅負，是個人進行土地交易時的重要步驟。

結論

總結來說，個人若打算出售105年1月1日以後取得的農業用地，必須仔細檢視其是否符合《所得稅法》和《農業發展條例》的相關規定。若出售對象為公司，則無法享受房地合一所得稅的免稅優惠，應按規定繳納稅款。然而，若土地出售給自然人且符合農業使用條件，則有機會免納稅賦。土地所有者應確保在交易前，取得所有必要的證明文件，以便享有相關的稅務優惠，並避免不必要的稅務風險。