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在台灣，民眾出售舊屋並購買新屋時，可以依據「重購退稅」優惠減輕房地交易中的稅務負擔。然而，重購退稅有一個重要的前提條件——新舊房屋必須是自住房，且國稅局在核實是否符合自住條件時，除了看戶籍資料，甚至會參考水費等生活消費數據來驗證自住事實。近來有案例因無法證明自住，導致重購退稅被取消，補徵稅額達到146.3萬元。

民眾出售舊屋與購入新屋重購退稅的自住條件

重購退稅的法律背景與條件

房地合一新制中的重購退稅優惠

台灣的「房地合一稅」政策於2016年上路，旨在將房屋與土地的交易所得納入所得稅課稅範圍。針對自住用途的房屋，政府制定了一系列租稅優惠措施，其中包括「重購退稅」條款。根據《所得稅法》規定，個人出售房屋後，如果在兩年內購入新的自住房地，可以申請重購退稅，即將部分已繳稅款退還或抵扣。

財政部台北國稅局進一步說明，重購退稅的目的是為了減輕民眾換購自住房地的租稅負擔，鼓勵自住需求者更換適合居住的房屋。然而，該優惠並非所有情況都能適用，國稅局對此有嚴格的申請條件。

重購退稅的基本條件

要享有重購退稅，必須符合以下幾個條件：

1. 出售與重購的時間：出售舊房地與購買新房地的移轉登記時間必須在兩年內完成。
2. 房屋用途：出售的舊房與重購的新房在持有期間，不能出租、供營業或執行業務使用，必須完全用作自住用途。
3. 設籍與居住：個人或其配偶、未成年子女，必須在出售的舊房和購買的新房內辦竣戶籍登記並實際居住，才能視為自住房。

以上條件的設立，旨在確保稅務優惠僅適用於真正的自住需求者，防範不符合自住條件者利用此優惠進行房屋投資操作。

國稅局如何查核自住事實？

戶籍與水費資料的查核工具

國稅局在審查重購退稅的申請時，通常會首先查看房屋的戶籍登記情況，確定申請人及其家人是否在出售或重購的房屋內設籍。然而，僅憑戶籍資料不足以證明申請人是否真正居住於房屋內，因為有些人可能將戶籍遷入某處但實際上並未居住。因此，國稅局還會輔以其他數據，例如水電費用、瓦斯使用情況等，來驗證實際的居住狀況。

近年來，國稅局發現有部分申請人嘗試利用重購退稅進行不符合自住條件的交易，因此更加重視水費等消費數據的查核。水費等生活消費數據反映了房屋的實際使用情況，例如長時間「零水費」或用水量極低的情況，會被懷疑並進一步查核是否真實自住。

近期案例：水費數據揭露非自住情況

台北國稅局近期的一個案例便展示了水費資料在查核過程中的重要性。該案例中的申請人甲君在108年（2019年）購置了一處房產A屋，並於112年（2023年）出售，隨後重購了另一處新房產B屋。在申報個人房屋土地交易所得稅時，甲君提出了重購退稅的申請，然而國稅局經查核發現，甲君雖然在購置A屋後將戶籍遷入該處，但根據用水數據顯示，A屋在其持有期間幾乎沒有用水，水費帳單上註記為「空戶」，顯示無實際居住的事實。

由於無法提供進一步證明其在A屋期間自住的資料，國稅局認定甲君未符合自住房地的規定，因此取消其重購退稅的資格，並補徵稅額146.3萬元。

重購退稅申請的注意事項

確保實際自住

申請重購退稅的關鍵是要能夠證明出售及重購的房產均為自住用途。除了在戶籍上辦理登記外，申請人還需要注意日常生活中各項資費的使用情況，確保有足夠證據證明實際居住。例如，水電費、瓦斯費、網路費等都應該符合正常居住的使用情形。若申請人無法提供實際居住的證據，國稅局可能會否決其申請並要求補稅。

確保新房地五年內不改作其他用途

根據規定，重購的房地在享受退稅優惠後的五年內不得改作其他用途或再次出售。如果在這段期間內被查到將房屋出租、改為營業用途或出售，國稅局將取消優惠資格，要求補繳先前退還的稅額。

適當準備相關證明文件

申請重購退稅時，除了戶籍資料外，申請人應盡量準備其他能夠證明自住事實的相關文件，例如水費、電費帳單，租屋合同終止證明等。如果在稽核時能夠提供詳細的資料，將大大降低申請被駁回的風險。

結語

重購退稅優惠對於民眾換屋是一項重要的稅務減輕措施，但必須滿足自住條件才能享受此優惠。國稅局在審核過程中，會透過戶籍、用水等多重資料查核自住情況，因此申請人應特別注意自身的居住證明，並確保符合所有申請條件。對於不符合規定的情況，國稅局不僅會取消退稅資格，還會要求補繳稅款，造成不必要的經濟損失。因此，在申請重購退稅時，民眾應該詳閱相關法規，並隨時準備好相關證明文件，以確保順利獲得租稅優惠。