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你的房屋是豪宅嗎？全面解析今年度豪宅限貸令、豪宅交易稅和房屋稅的變動

作者：管理員於 2024-10-21

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隨著房地產市場的變化，豪宅定義和相關政策也不斷調整。近年來，豪宅的限貸令、交易稅以及房屋稅等規範愈發嚴苛，讓許多人感到困惑，特別是在豪宅標準和貸款政策方面。本篇文章將詳細探討央行、財政部和台北市政府對於豪宅的定義，以及這些定義如何影響房屋交易、貸款和稅務。

你的房屋是豪宅嗎？全面解析今年度豪宅限貸令、豪宅交易稅和房屋稅的變動

豪宅的定義：不同機構的標準差異

首先，豪宅的定義並不統一，各機構對豪宅的認定門檻各異。根據央行、財政部及台北市政府的不同標準，豪宅的認定會對貸款成數、交易稅和房屋稅產生不同的影響。

央行豪宅限貸令的定義

央行針對豪宅的定義主要根據房屋的買賣金額和銀行的鑑價來判定：

台北市：7000萬元以上
新北市：6000萬元以上
其他地區：4000萬元以上

財政部豪宅交易稅的定義

財政部在豪宅交易稅的認定上，針對各縣市的標準稍有不同。且今年財政部已下修部分縣市的豪宅認定門檻。

台北市：6000萬元以上
新北市：4000萬元以上
桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：3000萬元以上
其他地區：2000萬元以上

台北市政府的豪宅房屋稅標準

台北市政府針對房屋含車位總價超過8000萬元的房產，會課徵高級住宅房屋稅，也被俗稱為「豪宅稅」。

央行豪宅限貸令的影響

豪宅限貸令的演變歷史

早在2012年，央行就針對豪宅實施了限貸政策。隨著時間的推移，限貸令的規範愈加嚴格，特別是針對擁有多戶房產的借款人。

2012年第二波信用管制：針對豪宅限貸，將貸款成數降低至55%。擁有3戶以上房貸者，豪宅貸款成數降至40%，且無寬限期。
2021年第四波信用管制：進一步限縮，將已有2戶以下房貸者的豪宅貸款成數降至40%，並且取消寬限期。
2023年第七波信用管制：豪宅限貸令進一步限縮，貸款成數從40%降至30%。

豪宅限貸令對買家的影響

對於豪宅的買家來說，限貸令意味著無法享受寬限期，且貸款額度僅有房價的30%。例如，若在台北市購置一套價值7000萬元的豪宅，買家最多只能申請2100萬元的房貸。這對於大部分買家而言，必須準備相當可觀的首付款，尤其是首購者，壓力較大。

然而，豪宅的買家多數資本雄厚，限貸令對於市場的實際影響並不顯著。據市場觀察，多數豪宅買家是以現金支付的方式完成交易，反映出限貸令對於真正的豪宅客群影響不大。

假設案例：躲避限貸令的挑戰

某些買家為了規避央行的限貸令，會將房屋和車位拆成兩筆交易，將房屋成交價降低到7000萬元以下，以達到提高貸款成數的目的。然而，這種方式並不一定奏效，因為銀行對房屋的鑑價往往高於成交價。例如，若房屋加車位成交價為7000萬元，銀行可能會基於其土地登記面積，鑑價結果達到超過7000萬元，最終仍被認定為豪宅，貸款成數依舊受到限制。

財政部的豪宅交易稅

豪宅交易稅的計算方式

自105年1月1日起，台灣引入了房地合一稅，所有在該日期之後取得的房產，出售時須適用房地合一稅。財政部規定，如果房屋無法提供取得成本的證明，且出售總價達到豪宅標準，則會被課徵豪宅交易稅。

豪宅交易稅計算公式

豪宅交易稅計算方式如下：

$17\%$

舉例來說，假設房屋成交價為6000萬元，房屋評定現值為3000萬元，土地公告現值為1000萬元，則豪宅交易稅的計算如下：

$17\% = 255萬元$

近期財政部的豪宅門檻變動

今年2月，財政部無預警下修了部分地區的豪宅交易稅認定門檻：

台北市：7000萬元下修至6000萬元
新北市：6000萬元下修至4000萬元
桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：4000萬元下修至3000萬元
其他地區：4000萬元下修至2000萬元

這項政策的變動，使得更多房產被納入豪宅交易稅的範疇，賣房者需承擔更高的稅負成本。據市場分析，這一變動可能會讓部分賣家暫緩房產交易，或是透過重新評估成交價，來降低稅負影響。

台北市的豪宅房屋稅

台北市高級住宅房屋稅的計算方式

台北市針對房地總價超過8000萬元的房產，每年需繳納豪宅房屋稅。房屋稅依照房屋的建築結構、用途及總面積進行課徵，並加計停車位價格來計算房地總價。

計算方式

以房屋含車位總價8000萬元為例，台北市根據建物登記面積和停車位數量，對房屋現值進行合理評定。若房屋總面積在80坪以下，則需計入2個停車位價格；80坪至160坪計入3個停車位價格；超過160坪則計入4個停車位價格。

根據稅捐機關的規定，自106年7月起，高級住宅適用不同的房屋標準單價，並依路段率調整後課徵房屋稅。具體調整方式如下：

90年6月30日以前建築完成的高級住宅：依照房屋坐落地點的街路等級調整路段率，最高可達200%加價。
90年7月1日以後建築完成的高級住宅：自106年7月起，適用新標準單價，並按固定比率120%加價。

豪宅標準一表整理

項目	豪宅定義	影響
央行（豪宅限貸令）	鑑價或買賣金額： ◎台北市：7000萬元以上 ◎新北市：6000萬元以上 ◎其他地區：4000萬元以上	◎房貸無寬限期 ◎貸款成數不能超過3成
財政部（豪宅交易稅）	買賣金額： ◎台北市：6000萬元以上 ◎新北市：4000萬元以上 ◎其他縣市：2000萬元以上	◎房地合一稅率17%
台北市政府（豪宅房屋稅）	含車位總價8000萬元以上	◎房屋稅適用高級住宅標準單價 ◎路段率可達200%

結論

對於正在考慮購買或出售豪宅的人而言，理解豪宅定義及其對貸款、交易稅和房屋稅的影響至關重要。限貸令的存在，使得資金不足的買家可能面臨更大的壓力，而隨著財政部和地方政府對豪宅定義的變動，豪宅持有者也必須謹慎計算其未來稅負影響。