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中央銀行（央行）於2024年9月19日推出了第七波信用管制措施，旨在進一步打擊炒房行為，保障房市的穩定發展。這次新措施中最引人注目的一項規範是：「名下有屋者，申請第一戶房貸將無寬限期」。這項新規範引起了廣泛的討論，特別是對於那些因繼承取得房產或需要換屋自住的民眾，他們認為自己並非炒房者，卻受到限制。為此，央行在2024年10月9日進一步提出了豁免排除條款，針對繼承房屋和換屋族提供了適度的放寬條件。

央行第七波信用管制：房貸無寬限期的新規範及豁免措施詳解

央行第七波信用管制的背景與目的

1. 房市過熱與炒房現象

近年來，台灣的房市價格持續上升，尤其在都市地區，房價已達到許多普通民眾無法負擔的水準。部分投資者透過多戶房屋的購買與轉售，推動了房價的上漲，這種行為被稱為炒房。炒房行為不僅抬高了房價，還導致資金過度流向房地產市場，削弱了其他產業的資金運作，進一步加劇經濟的不均衡發展。

針對這一現象，央行自2020年起開始多次推出信用管制政策，目的是通過限制投資者的貸款條件，抑制炒房行為，進而穩定房市發展。此次的第七波信用管制正是為了應對市場上的投機行為，特別是那些利用寬限期進行炒房的投資者。

2. 信用管制措施的核心內容

此次央行信用管制的核心規定是針對「名下有屋者」，在申請第一戶房貸時不再享有寬限期。所謂寬限期，是指在貸款初期，借款人只需支付利息，無需償還本金。這一政策的初衷是為了減輕購房者的初期負擔，但部分炒房者利用這一政策進行財務槓桿操作，購買多戶房屋，等待房價上漲後再轉售獲利。因此，取消名下有屋者的房貸寬限期，旨在遏制此類行為。

然而，這一措施也對一些非投機者造成了影響，特別是因繼承取得房屋或需要換屋自住的民眾。為此，央行在推出新措施的同時，也針對這類情況設立了豁免條款。

央行豁免排除條款詳解

1. 繼承房產的豁免條款

根據央行官員的解釋，繼承房屋的民眾並非主動購買房產，且房屋的取得通常是因父母過世所致，並非投機行為。因此，央行在此項政策中對繼承房屋的民眾做出了豁免。

不過，這一豁免措施僅限於名下僅有繼承房屋的情況。也就是說，如果民眾名下已擁有自購的房屋，再加上繼承的房產，則無法適用豁免條款。這是為了確保豁免措施的公平性，防止部分投機者利用繼承房屋的名義進行炒房。

2. 已簽約購房者的豁免條款

央行也針對已簽訂房屋買賣契約的民眾提供了豁免條款。根據內政部的規定，房屋買賣契約中已明確記載了若貸款金額不足，應如何處理的相關機制。如果買方因無法貸款而無法完成交易，雙方可選擇解除契約或由買方分期支付差額。因此，對於那些已經簽約的購房者，尤其是預售屋即將交屋或成屋買賣已接近完成者，他們仍可以依照既定的合約進行貸款，並享受豁免條款。

這一豁免措施的出台，為那些已經計劃購房並簽約的民眾提供了一定的保障，避免他們因政策變動而陷入購房困境。

3. 換屋族的豁免條款

針對需要換屋自住的民眾，央行也提供了相應的豁免措施。換屋需求的民眾往往是因家庭結構變化、工作地點遷移等原因，需要出售現有房屋並購買新房。這類購房者並非以投資或炒房為目的，因此央行也對他們的房貸申請做出了豁免規定。

不過，與繼承房產相似，這一豁免僅適用於名下僅有一戶房屋的情況。如果換屋族名下已擁有多戶房產，則無法享受這一豁免條款。

央行信用管制的影響分析

1. 對繼承房產者的影響

此次央行推出的豁免措施，為因繼承取得房屋的民眾提供了相當的保障。這類民眾並非主動購買房產，房屋的取得往往是因家庭原因，且不具備投機性。因此，這一豁免措施確實減少了這部分民眾的負擔，讓他們不至於因政策變動而承受過大的經濟壓力。

然而，對於那些通過贈與方式取得房屋的民眾，此次豁免條款並未涵蓋。這是因為贈與房屋的行為，雖然在某些情況下屬於家庭內部的資產轉移，但也可能成為某些人規避法律、進行炒房的工具。因此，央行對此保持了相對嚴格的態度，未對贈與房屋者提供豁免。

2. 對換屋族的影響

換屋族往往是基於實際生活需求，如工作地點變動或家庭成員的增加，需出售現有房屋並購買新房。此次的豁免條款有效保障了這類購房者的權益，避免他們因政策變動而無法順利完成換屋計劃。

不過，與繼承房屋的情況類似，如果換屋族名下擁有多戶房屋，則無法享受豁免待遇。這是為了防止部分投機者通過換屋的名義進行炒房操作，從而影響政策的初衷。

3. 對銀行業的影響

此次信用管制政策的推出，對銀行業也有相當的影響。根據央行統計，2024年上半年名下已有房屋的民眾，又申請一筆購屋貸款的比例達到兩成。這一數據表明，許多投機者利用銀行的寬限期政策進行多戶房屋的購買，推動房市過熱。

通過取消寬限期並針對特定情況設立豁免條款，央行旨在抑制這類投機行為，同時保障真正自住需求的購房者。對銀行而言，這一政策將促使其更加謹慎地審核貸款申請，並將資金更多地貸放給自住需求的購房者，從而減少房市泡沫的風險。

4. 對房市的影響

央行的信用管制政策，對於房市的影響可謂深遠。隨著政策的收緊，投機者將面臨更高的資金壓力，這將使部分投機需求逐漸退出市場，進而減少房市的熱度。同時，豁免條款的設立，也確保了真正自住需求的購房者不會受到過多的影響，維持了市場的穩定。

長期來看，這一政策有助於降低房價的上漲速度，使更多普通民眾能夠負擔起房屋購買的成本，有利於房市的健康發展。

結論

央行第七波信用管制政策，通過取消名下有屋者房貸的寬限期，對投機炒房行為進行了有效打擊。同時，豁免條款的設立，也為繼承房屋和換屋族提供了適度的保障，平衡了政策的公平性與有效性。這一政策的實施，將有助於房市的穩定發展，並減少資金過度流向房地產市場的風險。對於未來的房市走勢，隨著投機需求的逐漸減少，房市有望回歸更加理性與穩定的狀態。