最新消息民眾以不動產作為欠稅擔保的指南：如何提供市場價值證明以保障權益
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當面臨未繳清的稅捐或罰款時，納稅人可能擔心稅捐機關對其不動產採取處置措施，甚至進行拍賣。然而，在這樣的情況下，納稅人可以透過以不動產作為欠稅擔保品來爭取時間，以便籌措資金、清償欠稅。提供不動產擔保不僅能暫時解除財產處分限制，還可以避免在資產被強制拍賣時因估價過低而蒙受損失。本文將深入介紹以不動產擔保欠稅的流程，並探討納稅人如何提供有效的市場價值證明文件，讓擔保品獲得合理認定，從而在保障自身權益的同時，合理、合規地進行欠稅清償。
民眾以不動產作為欠稅擔保的指南：如何提供市場價值證明以保障權益
什麼是不動產欠稅擔保？
當納稅人有欠稅或罰款未繳清，稅捐機關可以依法對欠稅人名下的不動產執行禁止處分登記，甚至在必要時拍賣資產，以清償欠款。此時，若納稅人希望避免不動產拍賣的風險，可以選擇以不動產作為欠稅擔保品，以保障自己的權益。不動產欠稅擔保是納稅人提供一個可變現且具備足額清償稅款能力的資產，讓稅捐機關在核准擔保品後暫時解除其財產的禁止處分登記，給納稅人更多時間籌措資金。
稅捐機關對不動產的估價方式
南區國稅局表示，依據「稅捐稽徵機關受理擔保品計值及認定辦法」，對於不動產價值的估價方式主要是：
- 土地：按公告土地現值加二成。
- 房屋：按稅捐機關核計的房屋現值加二成。
然而，由於公告現值往往低於實際的市場價值，因此納稅人若認為稽徵機關的估價低於不動產市價，則可以提供市場價值證明文件，請求稅捐機關重新認定。
申請擔保的流程及適用對象
適用對象與條件
以不動產作為欠稅擔保的主要對象是欠繳應納稅捐且未償清的納稅人，這些納稅人需要滿足以下條件才能申請：
- 不動產所有權明確：不動產必須無產權糾紛，並已完成所有權登記。
- 資產價值充足：提供的擔保品價值應足以覆蓋所欠稅捐金額。
- 資產易於變現：擔保品應具備易變現性，便於日後清償欠款。
擔保流程
申請擔保時，納稅人需要提供申請書以及相關文件，並依據國稅局的要求進行價值認定。若國稅局的估價低於市價，納稅人可以進一步提供市場價值證明文件，要求重新估價。
納稅人可以提供的八種估價參考文件
為保障納稅人的權益，若認為稅局的估價低於市場行情，納稅人可以提供以下八種資料作為估價參考，交由稽徵機關核實認定：
1. 報章雜誌的市場價格報導
若當地不動產的市場行情已有相關報導，納稅人可以提供這些報導中的市場價格作為參考。這些公開報導可說明特定區域的房地產價值走勢，是判斷市場價值的常見依據。
2. 各縣市房地加權平均售價
納稅人可以提供所在縣市或區域的房地產加權平均售價，這些數據通常來自官方或第三方評估機構。這類平均價格能更客觀地反映該地區的不動產市場價格，進一步證明稅捐機關的估價可能偏低。
3. 不動產估價師的估價資料
納稅人可聘請專業的不動產估價師進行評估，並取得估價師的估價報告，作為資產市場價值的證明文件。估價師的專業判斷具有一定權威性，通常能為納稅人提供稅捐機關認可的估價參考。
4. 銀行貸款評定的房地價格
銀行貸款時會根據不動產的市場價值進行貸款評估，該評估價值亦可作為不動產的市場參考價格。若納稅人不動產的銀行評估價格高於稅捐機關的估價，亦可提供此資料作為擔保價值參考。
5. 大型仲介公司交易資料
大型房地產仲介公司擁有豐富的交易資料，納稅人可從這些公司取得近似不動產的成交數據，並扣除佣金後進行售價估算。這些資料通常真實反映了市場價值，是有效的估價佐證。
6. 法院拍賣或國有財產署公有房地價格
法院拍賣或國有財產署出售的公有房地價格，可以反映市場上類似房地產的價格。納稅人可參照這些數據，並根據其所在地區特性進行估算，向稅捐機關提出更符合市場行情的價值認定。
7. 其他公允的土地或房屋市場價值資料
除了以上幾項外，若納稅人能夠提供其他合法且具有公信力的土地或房屋市場價值資料，也可作為參考依據。這些資料可包括評估報告、地政事務所的資料等，皆有助於核實不動產的市價。
8. 多項時價資料的平均值
若納稅人能提供多種參考資料，可以將這些資料的平均值作為時價認定。多種資料來源的佐證不僅提高了資料的公信力，也讓稅捐機關更能接受擔保品的真實市場價值。
案例解析：阿明的擔保申請
為更清楚了解不動產欠稅擔保流程，以下是以阿明為例的實際案例：
案例背景
阿明因欠繳應納稅捐1,000萬元，國稅局通知有關機關對其財產進行禁止處分登記。為了塗銷此登記，阿明主動提供名下的土地和房屋作為繳稅擔保。然而，國稅局根據公告現值和房屋現值加二成估價，認為阿明的不動產僅值800萬元，無法足額擔保。
阿明提出市場價值證明文件
面對稅局的低估價，阿明提供了不動產估價師的估價資料及內政部不動產交易實價登錄的相關記錄。經稽徵機關查證後，確認阿明的不動產市場價值實際為1,300萬元。
擔保申請核准
經核實後，國稅局認可阿明的擔保申請，並解除其財產的禁止處分登記，讓阿明有更多的時間籌措資金償還欠稅。
提供擔保品的優勢與注意事項
提供擔保品的優勢
暫時解除財產處分限制：納稅人能夠透過提供擔保品，解除禁止處分登記的限制，減少被強制執行拍賣的風險。
爭取繳稅緩衝時間：納稅人能夠透過擔保申請，爭取更多時間償還欠款。
保障自身權益：透過提供符合市價的證明文件，納稅人可以確保其不動產被合理估值，不被低估而影響擔保。
注意事項
準備完整的證明文件：納稅人應提前準備充足的估價資料，避免因證據不足而無法核實擔保價值。
確認擔保品無產權糾紛：提供擔保的不動產應確保產權清晰，以避免因產權問題而影響擔保的可行性。
及時申報與更新資料：若稅捐機關對擔保價值有異議，納稅人應隨時提供最新的市場價值資料，以確保順利完成申請。
結語
以不動產作為欠稅擔保是納稅人保障自身權益的有效方式。透過提供市場價值證明文件，納稅人可以避免資產被低估，並在爭取到更多繳稅緩衝時間的同時，維護自身的財產安全。
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